王佩瑤

【摘 要】 房地產(chǎn)作為與民生息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)一直以來被大家所關(guān)注。近年來，地產(chǎn)業(yè)不斷過熱的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)居高不下是政府有待解決的問題。政府可以通過宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控，貨幣政策工具是一種有效手段，特別是利率的杠桿作用。本文在前人的研究基礎(chǔ)上，針對(duì)存在的問題，提出一些自己的關(guān)點(diǎn)和政策建議。

【關(guān)鍵詞】 利率 房地產(chǎn)價(jià)格 作用機(jī)制 政策

一、相關(guān)文獻(xiàn)綜述

利率與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，從數(shù)學(xué)經(jīng)濟(jì)變量上來講，兩個(gè)變量之間無非有兩種，一種是兩者存在關(guān)聯(lián)，一種是兩者互不相關(guān)或者相關(guān)系數(shù)不大。前一種又可以分為正相關(guān)和負(fù)相關(guān)關(guān)系。所以，不管是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外學(xué)者有關(guān)利率與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，所持的態(tài)度或者觀點(diǎn)無非以上三種。國(guó)外的主流觀點(diǎn)更偏向于利率與房?jī)r(jià)間呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的聯(lián)系，而國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響也進(jìn)行了廣泛的研究。

第一種觀點(diǎn)，利率與房產(chǎn)價(jià)格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，這是目前大家比較偏向的觀點(diǎn)，也就是利率與房產(chǎn)價(jià)格反方向變化。國(guó)內(nèi)外的學(xué)者對(duì)此有比較廣泛的研究，也有一定的研究成果。早有國(guó)外的研究者Kau和Keenan（1980）指出利率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌，兩者呈反比關(guān)系，投資價(jià)格和住宅。Harris（1989） 在研究了名義利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用效果之后，通過計(jì)量檢驗(yàn)得出，名義抵押貸款利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈反向關(guān)系，即價(jià)格會(huì)因?yàn)槔实纳叨瑫r(shí)降低。周京奎（2006）構(gòu)建模型對(duì)我國(guó)12個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格與利率關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究表明，利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈負(fù)向關(guān)系。宋勃和高波（2006）在考慮通脹情況下，短期而言利率對(duì)房?jī)r(jià)存在負(fù)向影響。

第二種觀點(diǎn)，利率與房產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系。國(guó)外學(xué)者Goodman（1995）和Kenny（1999）發(fā)現(xiàn)利率與住宅需求之間的確存在著正相關(guān)聯(lián)系。Adrian Cooper（2004）以英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，通過建立OEF模型發(fā)現(xiàn)英國(guó)抵押貸款利率與長(zhǎng)期利率相關(guān)使得房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度減弱。國(guó)內(nèi)研究者李雅靜、楊毅（2005）指出，利率在短期對(duì)房地產(chǎn)投資量產(chǎn)生正向的影響，長(zhǎng)期也是如此，但效果并不明顯。

第三種觀點(diǎn)，利率與房產(chǎn)價(jià)格無相關(guān)關(guān)系，這是少數(shù)人持有的一種觀點(diǎn)。國(guó)外研究者Ho Wong 和Tse（2003）指出，就長(zhǎng)期而言，利率對(duì)房?jī)r(jià)沒有任何作用。而國(guó)內(nèi)學(xué)者車峰（2006）的研究表明，在中國(guó)市場(chǎng)，我國(guó)利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不顯著，但在美國(guó)影響效果卻很明顯。

二、利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用機(jī)制

利率是資金的價(jià)格，利率通過影響供求雙方的決策進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格，其

的作用機(jī)理如下。首先對(duì)供給方也就是房屋開發(fā)商的影響，貸款利率上升，意味著開發(fā)商的融資成本增加，抑制了開發(fā)商投資建房的欲望，從一定程度上抑制了房屋供給。其次是對(duì)房屋需求者的影響，這里要分為兩種需求，投資性需求和消費(fèi)性需求。投資性需求隨利率上升而減少，因?yàn)槿谫Y成本的增加。消費(fèi)性需求也就是對(duì)現(xiàn)在和將來消費(fèi)的選擇，利率上升，會(huì)使購(gòu)房者減少現(xiàn)在的消費(fèi)數(shù)量而選擇將來消費(fèi)，這樣對(duì)購(gòu)房的需求也會(huì)減少。中國(guó)人民銀行在 2007 年連續(xù)六次調(diào)整了利率水平，貸款利率六次全部是上調(diào)。2008年下半年，受全球金融危機(jī)影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資量開始減少，市場(chǎng)成交量也急劇下降，央行為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖隨即宣布了“雙降”政策。2011年連續(xù)兩次上調(diào)存貸款利率，這一舉措使得2012年出現(xiàn)樓市冷清的局面，而2012年央行又連續(xù)兩次降息，使得情況有所好轉(zhuǎn)。2014年又繼續(xù)降息，這將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興榮。五年以上個(gè)人住房公積金貸款利率在2008年先是連續(xù)兩次上調(diào)，個(gè)人對(duì)房屋需求量隨之下降后，又連續(xù)兩次下調(diào)。2011年2月達(dá)到這7年最低峰，為3.87%。從2011年4月開始上調(diào)，一直到2014年11月達(dá)到5.13%。住房公積金貸款利率上調(diào)，抑制了需求者對(duì)住房的需求。

三、結(jié)論和政策性建議

利率和房地產(chǎn)市場(chǎng)有著緊密的聯(lián)系，利率作為重要的貨幣政策工具之一，要

發(fā)揮利率對(duì)房地產(chǎn)的積極調(diào)控作用。本文說明了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及央行歷年利率調(diào)整情況，對(duì)兩者關(guān)系從理論和實(shí)際存在的關(guān)系作了梳理。并且針對(duì)調(diào)節(jié)過程中所存在的問題，提出自己的政策建議。第一，加大信息公開力度，可以保持政策的穩(wěn)定性。目前，人們對(duì)于利率的預(yù)期行為，是由于市場(chǎng)的信息不對(duì)稱，而解決這一問題的關(guān)鍵也就是信息公開。政府提供有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息是引導(dǎo)消費(fèi)者形成合理預(yù)期的基礎(chǔ)與前提，在消費(fèi)者普遍預(yù)期房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲的情況下，政府還可以采取一些短期的措施和手段，調(diào)整消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。第二，我國(guó)的監(jiān)管體系尚不完善，沒有形成一套完整地體系。由于存在漏洞，使得一些人有法律空子可鉆。監(jiān)管部門不僅要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，而與房地產(chǎn)有關(guān)的所有行業(yè)或者機(jī)構(gòu)都要進(jìn)行監(jiān)管。這時(shí)候，政府部門更要以身作則，形成完善的監(jiān)管體系，是政策得以實(shí)施的必要的外部條件，形成良好的社會(huì)風(fēng)氣。第三，加快利率市場(chǎng)化進(jìn)程。種種跡象表明，利率市場(chǎng)化是現(xiàn)階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。為了使利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格充分發(fā)揮積極的調(diào)控作用，中央銀行應(yīng)加快推進(jìn)利率市場(chǎng)化步伐，使其充分反應(yīng)貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的資金供求情況，使利率水平合理化，建立合理反應(yīng)資金價(jià)格和供求關(guān)系的市場(chǎng)利率體系，形成以中央銀行基準(zhǔn)利率為引導(dǎo)的利率體系。

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