謝宗明 史繼紅

案例重現(xiàn)

年初以來，大陸房地產(chǎn)政策前鬆後緊，導(dǎo)致法律諮詢與訴訟案件徒然上升。

筆者整理一些典型的糾紛案例及司法實踐中的處理原則，希望糾紛已發(fā)生的當(dāng)事者能夠理性地對待，多換位思考，盡力協(xié)商息訟；也使擬交易者得到提示，未來在物色交易對象，切磋房屋買賣合同條款時多留幾個心眼，多加幾層法律防範(fàn)。

今年初，大陸出臺一系列力度頗大的房地產(chǎn)政策，首付款調(diào)低、契稅營業(yè)稅雙降、補貼農(nóng)民購房、加大棚改貨幣安置化比例等政策接踵而至。其他地方政府用這些政策手段來大張旗鼓的「去庫存」之時，也使北上廣深區(qū)域的房價遏制不住地上漲，讓政府焦慮萬分。於是這些地方紛紛出臺了限購令、提高首付比例等限制性政策，從我們法律工作者微觀角度看，這短時間內(nèi)的一松一緊，導(dǎo)致法律諮詢與訴訟案件陡然上升，「生意」是更好了，但畢竟增加了房屋交易者的壓力與負(fù)擔(dān)，浪費社會資源，與社會和諧是背道而馳的。

限於篇幅，筆者整理一些典型的糾紛案例及司法實踐中的處理原則，希望糾紛已發(fā)生的當(dāng)事者能夠理性地對待，多換位思考，盡力協(xié)商息訟；也使擬交易者得到提示，未來在物色交易對象，切磋房屋買賣合同條款時多留幾個心眼，多加幾層法律防範(fàn)。

寧願多賠你點房子也不賣了？

倪姓客戶諮詢筆者，他與買家簽訂在上海某套房屋的房屋買賣合同後，房價眾所周知地「三級跳」了，與買家加價協(xié)商未果，他不想賣房了，合同中對賣方單方違約處理的條款是這樣規(guī)定的（大意）：賣方未按合同約定期限交接房產(chǎn)的，雙方同意按下列第三款內(nèi)容辦理：

（一）買方有權(quán)要求賣方繼續(xù)履行合同，並支付逾期違約金。

（二）買方可對賣方催告，催告後賣方仍未交付房產(chǎn)的，買方有權(quán)單方解除合同，賣方應(yīng)返還已收款和利息，支付已收款20%的違約金；若給買方造成經(jīng)濟(jì)損失超過約定違約金的，差額由賣方據(jù)實賠償。

（三）買方有權(quán)解除合同，賣方除向買方返還已收款及利息外，還應(yīng)按房價款的20%向買方支付違約金。因此倪某認(rèn)為：雙方約定時未選（一）、（二），選的是（三），證明雙方對賣方違約處理規(guī)則是協(xié)商一致的：即不用繼續(xù)履行合同，也不用補20%以外的差價；若買方在訴訟中請求繼續(xù)履行合同或賠償20%以外的差價，是得不到支持的，而在瘋狂的一季度，他的房子漲價逾50%。

但筆者認(rèn)為恐怕並非如此，因為從（三）的語句表述來看，乙方是有選擇權(quán)的，可以選擇解除合同，也可以不選擇。

更重要的是，畢竟按合同全面履行是大陸合同法的基本原則，除合同另有約定或出現(xiàn)賣方可單方解除合同的法定情形外，對於違約方的違約，守約方堅決要求繼續(xù)履行的，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。如果確實不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償違約給對方造成的損失，原則上可比照最相類似房屋的市場成交價，或通過專業(yè)機構(gòu)評估確定漲跌損失，認(rèn)定損失的時間點可結(jié)合合同約定的履行期屆滿之日，違約方的違約行為確定之日及審理中房屋的漲跌情況合理確定。所以，筆者勸倪某還是好好和對方協(xié)商，試圖勸說對方多少站在賣方的角度去體諒，看是否能夠加價，但對結(jié)果不能預(yù)期太高，一旦涉訴，倪某的敗訴風(fēng)險是比較大的。

是貸款貸不下來不能怪我違約？

買家羅小姐與賣家謝先生簽訂的房屋買賣合同約定：羅小姐在支付首付款後通過銀行貸款支付其餘180萬元（人民幣，下同）房款；如貸款申請未獲通過或數(shù)額不足，應(yīng)在過戶當(dāng)日以現(xiàn)金補足。結(jié)果，羅小姐未能在規(guī)定時間前辦妥銀行貸款，且經(jīng)謝先生應(yīng)書面催告，仍未辦妥。謝先生有權(quán)根據(jù)合同單方面解除合同並追究羅小姐的違約責(zé)任。雖然羅小姐認(rèn)為自己並非惡意違約，銀行貸款辦不下來是自己不可控制的範(fàn)圍不屬於自己的責(zé)任。但謝先生認(rèn)為及時辦理貸款是買主的義務(wù)，而且從合同條款來看，貸款並不是房款的唯一來源，即然羅小姐答應(yīng)貸款不足應(yīng)以現(xiàn)金補足，對自己的履行能力具有相當(dāng)?shù)牧私?，故為明確的付款保證之表示，在約定時間沒有辦妥貸款又沒以自有資金補足的，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這種案例應(yīng)沒什麼爭議，實踐中，如果雙方?jīng)]有貸款不足現(xiàn)金補足的條款設(shè)定，發(fā)生了貸款成數(shù)不足（比如，上海為嚴(yán)控過熱交易，增加首付比例）能否成為買家不能繼續(xù)履行合同且無需承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯理由？筆者認(rèn)為：貸款成數(shù)的變化不會當(dāng)然導(dǎo)致買方不能繼續(xù)履行合同，買方也可以通過其他途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，在無特別約定的情況下，買方一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同，除非買方能舉證貸款不足確實嚴(yán)重影響其履約能力，合同事實上已不可能繼續(xù)履行，在這種情況下，符合情勢變更原因買方可以要求解除合同。還有一種情況，如果是買方因信用低的個人原因?qū)е沦J款批不下來，屬於歸責(zé)於買方的過錯導(dǎo)致貸款不能，因此買方仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是這種種上述買方的風(fēng)險，可以通過在合同中設(shè)置一個條款：「若在約定期限內(nèi)，自己無法申辦貸款，買方有權(quán)解除合同，先期支付的首付款應(yīng)予退還，且無需承擔(dān)違約責(zé)任。」來規(guī)避，不過在房源緊俏，跳價厲害的賣方市場，一般賣方不會接受這樣的條款。

被限購也就算了還能不能保住我原來的房子了？

與貸款不能還有別的補救方式相比，被限購那真的是叫天不應(yīng)，叫地不靈了。2016年3月25日被稱為上海樓史上最嚴(yán)調(diào)控政策之規(guī)定——非滬籍貫社保要求從滿2年變連續(xù)5年。將多少人突然一腳踢出合格購房者的大門，給熾熱的樓市潑了一大瓢冷水。

根據(jù)法律規(guī)定與以往的司法判例來看，簽訂房屋買賣合同後遭遇限購令的，買方可以不可抗力的處理依據(jù)及合同法第110條「法律上不能履行」的規(guī)定要求解除合同，且不需承擔(dān)違約責(zé)任（PS：限購令在網(wǎng)簽後頒佈的，則交易不受影響）；但是若賣方由於房價暴漲不想賣拖拖拉拉導(dǎo)致延遲簽約遭遇限購，賣方需承擔(dān)相應(yīng)的違約賠償責(zé)任；反之，買方因延遲簽約致限購合同不能履行的，買方應(yīng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)倪`約賠償責(zé)任。

但有一種情況就很尷尬了：王先生是為了房屋置換而買房，簽訂了房屋購買協(xié)議的同時又將自己原有的一套房賣給別人。就算他因限購的客觀原因?qū)е滤荒苜I房也不用承擔(dān)違約責(zé)任，那他原來想賣的那套房還能保住嗎？筆者想想，好象這種情況對於王先生和其買家來說，套不上合同解除約定及法律解除規(guī)定。合同中他的買家也不可能去接受諸如「另一交易受政策影響不能完成則王先生有權(quán)解除這一交易的合同」此類的條款，若買家執(zhí)意合同繼續(xù)履行的話，王先生真的很頭痛，他需要去固定證據(jù)，如注意將置換交易的實情事先或及時向下家披露，固定相應(yīng)的證據(jù)證明其並不具備過錯，且該房是其唯一的家庭住宅，短時間內(nèi)無可行替代方案，或許會受到法庭的酌情處理。