馮燕

【摘 要】在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的整個過程中，存在著各種各樣的不確定性，同時也面臨著不可避免的各種財務(wù)風險。財務(wù)風險的存在也增加了企業(yè)預期收益的不確定性。在目前的宏觀調(diào)控大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)競爭越來越烈，結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特征，有效預防和控制企業(yè)財務(wù)風險，對房地產(chǎn)企業(yè)的良性運營和可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的意義。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應主動識別財務(wù)風險并建立有效的規(guī)避機制，通過全周期的內(nèi)部控制及預算跟蹤，增強企業(yè)的財務(wù)實力，提高競爭能力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風險；風險管理

房地產(chǎn)業(yè)由于其高收益的特點，在改革開放后得到快速發(fā)展，對我國經(jīng)濟的發(fā)展也起到了支柱作用。但隨著我國宏觀經(jīng)濟的日益增長，房地產(chǎn)企業(yè)自身的高風險特征也日趨明顯。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著激烈的市場競爭環(huán)境和瞬息萬變的外部環(huán)境。同時，我國政府各項抑制房價過快增長、穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展等政策陸續(xù)出臺，也促使房地產(chǎn)企業(yè)必須積極加強財務(wù)風險管理，有效預防和控制自身的財務(wù)風險，保證企業(yè)的可持續(xù)健康經(jīng)營與發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險識別

1.投資風險

由于影響投資效果的因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)項目投資需要承受較大的風險，才能達到最終的預期收益。導致房地產(chǎn)企業(yè)投資收益低于預期投資報酬水平的主要原因有：一是內(nèi)部的非系統(tǒng)性風險，主要是企業(yè)自身存在的風險，如缺乏有效的投資管理系統(tǒng)，在初期市場分析、技術(shù)可行性分析及項目投資回報分析上有誤，并缺乏投資項目啟動后全周期的投資效益監(jiān)控；二是外部的系統(tǒng)性風險，主要是企業(yè)外部市場環(huán)境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國家的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、以及房地產(chǎn)行業(yè)的周期性變化。

2.融資風險

房地產(chǎn)開發(fā)項目從最初的購買土地、樁基建設(shè)到主體封頂，以及配套設(shè)施和后期的物業(yè)維護等每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，且開發(fā)周期一般較長，因而通常需要通過融資的方式來解決資金問題，并能夠取得財務(wù)杠桿收益。在融資的過程中會因為融資方式及融資結(jié)構(gòu)的不同，而存在一定的風險。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當該種融資方式失去作用時，就容易發(fā)生融資渠道受阻，影響企業(yè)資金的正常運作，給企業(yè)的經(jīng)營帶來較大的風險；在融資結(jié)構(gòu)方面，對企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產(chǎn)品的利率水平不同，而存在不同的融資成本及費用，如不進行合理的規(guī)劃，則會有資金成本的浪費、甚至到期無法還本付息、資不抵債的風險。

3.資金運營風險

由于資金占用量大，需要房地產(chǎn)企業(yè)重視資金的運營管理，而現(xiàn)實中很多房地產(chǎn)企業(yè)對資金成本控制的意識薄弱，對資金的使用及管理并不科學，存在管理不當、權(quán)責不明、監(jiān)督不力等問題，使得企業(yè)的資金使用效率低下，在企業(yè)資金管理上，由于內(nèi)部管理者和財務(wù)人員對資金運營管理理念的缺失，導致資金使用計劃編制不夠詳盡以及企業(yè)的執(zhí)行不力，企業(yè)的資金計劃編制不夠嚴謹甚至流于形式，沒有有效的監(jiān)管和資金使用效益分析。企業(yè)的財務(wù)管理工作仍停留在簡單的數(shù)據(jù)核算上，對實際資金需求估計的不準確，與資金使用部門沒有有效的溝通，導致資金安排的不夠合理，使企業(yè)面臨潛在風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范措施

1.加強項目投資管理

（1）做好項目投資的可行性研究

房地產(chǎn)項目自身具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經(jīng)濟形勢緊密相關(guān)等特點，因而房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目前，首先要設(shè)立專門的項目可行性研究小組，對項目所在的地區(qū)經(jīng)濟形勢及市場環(huán)境進行有效的調(diào)研和分析，對項目全周期的經(jīng)濟狀況進行充分的研究和論證，從而避免投資決策的盲目性，有效預測和防范可能發(fā)生的財務(wù)風險。

房地產(chǎn)項目的整個開發(fā)周期內(nèi)存在的不確定性較多，因此企業(yè)在項目建設(shè)規(guī)劃中要注意盡量縮短項目的建設(shè)周期，避免開發(fā)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場外在宏觀經(jīng)濟條件的變化對項目建設(shè)的影響，從而減少整個項目的投資回收期，加快資金周轉(zhuǎn)。

（2）合理安排投資組合規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身的情況，順應市場需求，對不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)進行組合開發(fā)，如合理分配商業(yè)、辦公和住宅產(chǎn)品的比例，針對不同的消費群體合理安排戶型布局，避免單一樓盤或產(chǎn)品的滯銷而造成企業(yè)財務(wù)損失；在項目投資上，由于資金占用量大，可與其他企業(yè)進行聯(lián)營或合作開發(fā)，實現(xiàn)風險收益共擔，有效分散投資風險。

2.資金結(jié)構(gòu)及流動性管控

（1）優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)

企業(yè)良好的資金結(jié)構(gòu)對整個企業(yè)的正常運行以及發(fā)展壯大有著非常重要的作用，也是企業(yè)領(lǐng)導階層進行籌資決策的重要參考。對于負債資金，一方面房地產(chǎn)企業(yè)應該在科學預測自身資金實力、償債能力的基礎(chǔ)上控制負債經(jīng)營比例，對資產(chǎn)負債率、已獲利息倍數(shù)等償債能力指標進行有效的控制；另一方面負債結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)企業(yè)要對短期負債與長期負債的比例進行適當調(diào)整，對流動比率、現(xiàn)金流動負債比率等財務(wù)指標進行有效控制，保障企業(yè)有足夠的現(xiàn)金流來償還相應的負債，確保企業(yè)的償債能力。此外，在籌資方式的選擇上，還要根據(jù)企業(yè)的資金特點選擇不同的籌資渠道，既要發(fā)揮銀行貸款等傳統(tǒng)籌資方式的功能和作用，也可以嘗試采取信托、債券等多元化的籌資渠道，控制籌資風險。

（2）加強資金流動性管控

房地產(chǎn)企業(yè)由于項目開發(fā)周期較長，整個周期的資金鏈條供應均會存在問題，因而必須意識到資金流動性存在的風險，避免企業(yè)面臨資金困境。企業(yè)的資金流動性風險主要表現(xiàn)為現(xiàn)金持有量風險、應收賬款回收風險等。

對于現(xiàn)金持有量風險，房地產(chǎn)企業(yè)應通過科學測算、審核企業(yè)的財務(wù)資金收支狀況，將企業(yè)的資金庫存控制在合理的范圍內(nèi)，提高企業(yè)的支付能力，確保項目建設(shè)及新增項目開發(fā)的資金需求。

對于應收賬款回收風險，房地產(chǎn)企業(yè)應將應收賬款回收作為重點工作，加快資金回籠，確保資金能夠持續(xù)有效供應；企業(yè)相關(guān)負責部門應從房源認購開始，依據(jù)預售合同的付款節(jié)點進行有效的跟蹤、催收，并按照應收賬款的時間及金額進行分類處理，對逾期收款重點分析，逐套解決應收賬款。

3.全周期的財務(wù)預算管理

房地產(chǎn)企業(yè)應以項目開發(fā)的整個開發(fā)周期為著眼點，從初始資金的籌集、投資、運營到經(jīng)營利潤的分配，對全周期的資金活動進行合理統(tǒng)籌、科學安排。首先，在項目預算方面，可以根據(jù)項目建設(shè)一級計劃的各個節(jié)點，如前期的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、銷售經(jīng)營、稅務(wù)清算等內(nèi)容來編制項目開發(fā)的全周期預算，對項目的成本費用按照開發(fā)節(jié)奏合理匹配收支情況，并監(jiān)督各相關(guān)部門認真執(zhí)行；其次，在資金預算方面，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略和項目的具體運行情況，對資金的需求和使用進行全面的規(guī)劃，構(gòu)建完善的財務(wù)預算指標體系，并通過定期考評的方式對企業(yè)項目建設(shè)過程中各項經(jīng)濟事項進行全面的約束，充分發(fā)揮預算的監(jiān)督和預警作用。

4.完善企業(yè)內(nèi)部控制制度

科學完善的財務(wù)內(nèi)部控制制度，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)增加自身的抗風險能力，有效的控制財務(wù)風險，提供財務(wù)管理水平。

完善企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境，需要嚴格的授權(quán)審批制度。一方面在各層級管理層之間合理的權(quán)責分配、形成有效的激勵與約束機制，體現(xiàn)權(quán)利制衡關(guān)系，落實管理控制；另一方面在內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上，依據(jù)企業(yè)自身特點，合理、有效地設(shè)置管理部門和崗位，建立部門和崗位之間的牽制制度，明確責任，實行不相容職務(wù)相分離制度。

房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)風險的內(nèi)部控制制度，還應對現(xiàn)金流量管理密切關(guān)注。一方面企業(yè)需要根據(jù)項目的開發(fā)進度和全周期合理編制現(xiàn)金預算，并及時根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部各類不確定因素的變化作出適時必要的調(diào)整，保障企業(yè)現(xiàn)金流量的相對平衡；另一方面，需要加強對企業(yè)成本費用的管控，對項目開發(fā)建設(shè)的全過程都必須嚴格執(zhí)行資金預算管理、認真監(jiān)督執(zhí)行情況，確保每個工作節(jié)點的完成質(zhì)量， 有效控制資金收支，有效防范財務(wù)風險。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視面臨的財務(wù)風險，加強企業(yè)決策者及財務(wù)相關(guān)人員的財務(wù)風險意識和綜合素質(zhì)，加強內(nèi)部控制，對各項已經(jīng)存在的或者潛在的財務(wù)風險進行主動識別、積極應對，建立風險辨識機制及規(guī)避機制，通過全周期的內(nèi)部控制及預算跟蹤，增強企業(yè)的財務(wù)實力，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

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