姜輝

摘要：目前，在我國的融資環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，金融創(chuàng)新相對來說比較滯后，在某種程度上阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。同時，單一的投資渠道也加大了企業(yè)的融資風(fēng)險。本文闡述了房地產(chǎn)信托方式融資的基本模式，并介紹了一種創(chuàng)新的信托產(chǎn)品，即房地產(chǎn)信托投資基金。論述其發(fā)展面臨的主要障礙，并提出了幾點建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；信托投資基金

中圖分類號：F293.3；F832 文獻標識碼：A 文章編號：1671-864X（2016）03-0000-01

一、引言

為遏制房地產(chǎn)業(yè)的過度投資，防范房地產(chǎn)泡沫日益膨脹而帶來的金融風(fēng)險，2003年6月，中國人民銀行頒布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文），采取嚴厲措施控制銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，提高對房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的要求，這正是國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的弱項所在，且短期內(nèi)無以獲得實質(zhì)性改變，從而切斷了房地產(chǎn)企業(yè)融資對銀行信貸的過度依賴。

因銀行貸款的限制，不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)資金鏈斷裂，不得不尋求除銀行貸款之外的其他融資途徑。2003年以來，房地產(chǎn)信托融資登上了歷史舞臺，受到了不少房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。相比121號文的嚴格規(guī)定，房地產(chǎn)信托方式融資顯示出了較多優(yōu)勢。2001年底的《信托法》，2002年的《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，即信托業(yè)的“一法兩規(guī)”，為房地產(chǎn)信托方式融資提供更加寬松的制度環(huán)境：在這種大環(huán)境下，信托公司可以通過私募的方式為房地產(chǎn)投資方籌集到民間資金。

二、房地產(chǎn)信托方式融資的基本模式

根據(jù)信托財產(chǎn)的不同，可分為房地產(chǎn)財產(chǎn)信托與房地產(chǎn)資金信托。所謂房地產(chǎn)財產(chǎn)信托，是指房地產(chǎn)企業(yè)按其所擁有的房地產(chǎn)委托信托公司來設(shè)立自益信托，通過向社會投資者轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)而獲得資金用于房地產(chǎn)投資等相關(guān)活動。根據(jù)信托資金的用途不同，可分為以下幾種模式：

（一）貸款類信托。

這屬于原始的房地產(chǎn)信托融資模式，其資金運用方式與從銀行信貸模式相似，然而融資成本一般會略高于同期銀行貸款。信托公司通過向房地產(chǎn)企業(yè)貸款用于項目的開發(fā)建設(shè)而獲得收益。2005年以前，這種模式是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式，一些不符合銀行信貸條件的房地產(chǎn)企業(yè)如四證不全，自有資金不足開發(fā)項目總投資的30%，往往通過這種融資途徑救急。

（二）股權(quán)投資類信托。

這是繼貸款類信托模式后運用比較多的方式。信托公司用募集的信托資金以收購股權(quán)或增資擴股的方式向項目公司注入資金，之后一般分為兩種情形：一是，信托公司直接參與該項目的開發(fā)建設(shè)，從房地產(chǎn)經(jīng)營中獲利來回報投資者信托受益權(quán)權(quán)益；二是，協(xié)助無法滿足銀行貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來申請銀行貸款來完成項目的開發(fā)建設(shè)。同時，項目公司承諾在一定時間 后，以溢價的方式對信托公司在該項目公司持有的股權(quán)進行回購。信托公司從回購所獲收益來償付投資者的權(quán)益。典型的如2004年西部信托投資公司的西安交大科技園配套住宅建設(shè)項目資金信托計劃，2005年聯(lián)華信托投資公司的聯(lián)信.寶利七號中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資集合等。

（三）財產(chǎn)受益類信托。

對于已建成并且可以長期穩(wěn)定運營的房地產(chǎn)物業(yè)，若業(yè)主需將該物業(yè)提前出讓變現(xiàn)獲得資金而投資其他項目，信托公司就可以先以信托資金購買物業(yè)，然后委托專門的物業(yè)管理公司對購買的物業(yè)進行租賃管理，最后將獲得收益的一部分返還給受益人，或者信托公司直接以信托資金購買物業(yè)的租金收益權(quán)從而獲得長期穩(wěn)定的收益。典型的如2010年天津信托的天信城市名居租金收益權(quán)集合信托計劃，2011年西安信托的重慶康德特定物業(yè)收益權(quán)投資集合資金信托計劃。

三、信托產(chǎn)品的創(chuàng)新—房地產(chǎn)信托投資基金

（一）房地產(chǎn)信托投資基金的概念。

我國的房地產(chǎn)信托投資基金模式類似于美國的房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts ），即信托公司通過信托的方式發(fā)行基金份額來籌集基金，投資目標是可以產(chǎn)生長期穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)租金和其他相關(guān)經(jīng)營作為主要收入來源，其基金結(jié)構(gòu)包括有專門的基金管理人和基金托管人的一種產(chǎn)業(yè)基金。主要特點有：有限責(zé)任、可上市交易、免征企業(yè)所得稅等。

（二）房地產(chǎn)信托投資基金在我國的發(fā)展現(xiàn)狀。

目前，我國還沒有頒布專門法律規(guī)定來支持房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，2005年6月香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，這讓越秀地產(chǎn)取道海外市場，在香港上市成立越秀房地產(chǎn)投資基金，以謀求新的融資渠道。該守則允許在港上市的房地產(chǎn)投資信托基金持有和經(jīng)營港外房地產(chǎn)，進行海外投資。近年來，在港股市場上，一些大陸投資者如鵬華、廣發(fā)、諾安等基金公司相繼發(fā)布了投資海外的房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品，但投資國內(nèi)的REIT產(chǎn)品仍然缺乏。

據(jù)中國證券報2013年8月15日報導(dǎo)，首只國內(nèi)房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品有望在近日獲批。這是由地方政府與國投瑞銀基金公司合作，為解決長期運營資金問題將數(shù)個公租房項目打包作為REIT的標的產(chǎn)品。然而，在證監(jiān)會最新公示的基金公司募集申請表中并未有REIT產(chǎn)品的申報。

（三）我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的主要障礙及建議。

與美國等其他國家相比，房地產(chǎn)信托投資基金在我國沒有能夠得到廣泛發(fā)展，其主要原因是我國缺失專門的立法。目前我國的相關(guān)法律只是規(guī)定了信托領(lǐng)域的規(guī)章制度，并不能充分地指引房地產(chǎn)信托投資基金的相關(guān)運作。

我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的主要動因，是為尋求在投資取向和融資需求之間建立通道，以解決中小投資者的融資難題。由于我國的證券、信托等法律制度還不完善，應(yīng)該尋求具有中國特色的房地產(chǎn)信托投資基金模式，并通過專門的綜合性立法，對房地產(chǎn)信托投資基金全面加以規(guī)定。

采用信托模式來組織房地產(chǎn)投資基金，應(yīng)淡化融資理念，以現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品作為出發(fā)點，使信托產(chǎn)品由貸款替代品向長期投資工具模式轉(zhuǎn)變，從而強化其理財?shù)墓δ?。同時，在立法方面，可以現(xiàn)有的《信托法》、《證券投資基金法》為基礎(chǔ)，制定專門的《房地產(chǎn)信托投資基金法》，用以規(guī)范和支持以信托模式來組織房地產(chǎn)投資基金。

參考文獻：

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