尹志明

摘 要： 充分利用好樓宇資源是發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)，如何借鑒發(fā)達(dá)城市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，解決自身存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚的優(yōu)勢(shì)，是無(wú)錫當(dāng)前經(jīng)濟(jì)負(fù)重爬坡亟待解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：樓宇資源 發(fā)展 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

中圖分類號(hào)：F427 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9082（2016）07-0091-02

樓宇經(jīng)濟(jì)是我市發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體，是帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量，也是體現(xiàn)城市區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)志。近年來(lái)，隨著無(wú)錫城市化水平不斷提升，全市樓宇經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市目前已投運(yùn)的商務(wù)功能建筑面積超過(guò)1萬(wàn)平方米的商務(wù)樓宇約130多座，總建筑面積超500萬(wàn)平方米，80%位于崇安、南長(zhǎng)、錫山等地區(qū)；在建或已建未投運(yùn)的約60座左右，70%位于錫山區(qū)和崇安區(qū)；已建樓宇中體量最大的是恒隆廣場(chǎng)和蘇寧廣場(chǎng)，單體建筑面積約40萬(wàn)平方米左右。通過(guò)赴上海市學(xué)習(xí)考察，實(shí)地感受到了上海市，尤其是靜安區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，深感學(xué)習(xí)上海市靜安區(qū)對(duì)我市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著較強(qiáng)的借鑒意義。

一、上海市靜安區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的總體情況和主要特點(diǎn)

靜安區(qū)是上海市中心城區(qū)面積最小的區(qū)，卻是上海市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展最為集聚的高地，樓宇經(jīng)濟(jì)是靜安區(qū)經(jīng)濟(jì)的主要支柱，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的98%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)稅收占全區(qū)稅收比重達(dá)到95%以上，涉外企業(yè)上繳稅收總量位列上海市中心城區(qū)第一。學(xué)習(xí)靜安區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)于無(wú)錫提升服務(wù)業(yè)發(fā)展能級(jí)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)具有較強(qiáng)的借鑒意義和較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。靜安區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)主要有以下特點(diǎn)：

1.樓宇產(chǎn)出高。靜安區(qū)加強(qiáng)重點(diǎn)樓宇的跟蹤服務(wù)，探索推進(jìn)“樓企聯(lián)動(dòng)”，發(fā)揮樓宇業(yè)主、管理方在招商引資中的積極作用，促進(jìn)樓宇企業(yè)稅收落地。全區(qū)百幢重點(diǎn)樓宇總建筑面積450多萬(wàn)平方米，稅收過(guò)億的樓宇達(dá)到23幢，月億樓共3幢，樓均納稅6.6億元?！皟|元樓”占據(jù)全區(qū)百幢重點(diǎn)樓宇近一半的商業(yè)商務(wù)面積，且單幢體量較大。

2.入駐企業(yè)好。據(jù)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入上海的90%以上的世界著名品牌、95%以上的世界頂級(jí)品牌都在靜安區(qū)。全區(qū)樓宇中共有3000多家知名外企入駐，23家其設(shè)立了地區(qū)總部和投資公司。靜安區(qū)樓宇堅(jiān)持“保持存量增長(zhǎng)，選擇優(yōu)勢(shì)增量”的發(fā)展策略，每年新增地方稅收超過(guò)22億，其中新引進(jìn)企業(yè)納稅7-8億元，原有企業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)貢獻(xiàn)15億元稅收。

3.樓宇品質(zhì)佳。靜安區(qū)樓宇堅(jiān)持以高取勝、錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展戰(zhàn)略，品質(zhì)提升到了現(xiàn)代化辦公樓的最前端，入駐企業(yè)能級(jí)有了很大提升。樓宇管理和運(yùn)行充分發(fā)揮現(xiàn)代設(shè)計(jì)的后發(fā)效應(yīng)，大量采用最新科技成果和信息技術(shù)，使樓宇的現(xiàn)代服務(wù)、硬件保障、光纖衛(wèi)星通訊、禮賓安保服務(wù)等都達(dá)到了前端水平，促使很多大型企業(yè)爭(zhēng)相入駐，在享受高檔精致服務(wù)的同時(shí)憑借樓宇的高品質(zhì)提升企業(yè)的自身形象。

4.招商兼穩(wěn)商。從2007年起，靜安區(qū)率先在上海市進(jìn)行街道財(cái)力保障改革，招商引資由區(qū)里統(tǒng)一負(fù)責(zé)，街道把主要精力放在社會(huì)管理和公共服務(wù)上，從而避免區(qū)域內(nèi)招商競(jìng)爭(zhēng)引起的資源消耗和浪費(fèi)。2011年單獨(dú)設(shè)立投資服務(wù)辦公室，在樓宇即將竣工之前，就提前介入，形成源頭控制工作機(jī)制，與樓宇業(yè)主共同把握和選擇入駐企業(yè)定位，并促使入駐企業(yè)稅收落地。投服辦還積極關(guān)注重點(diǎn)樓宇企業(yè)變動(dòng)情況和稅收波動(dòng)情況，每月、每季度定期分析，主動(dòng)上門走訪，深入了解企業(yè)需求，提供現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。設(shè)立樓宇首席聯(lián)絡(luò)員，以及時(shí)的聯(lián)絡(luò)溝通解決企業(yè)所遇到的困難與問(wèn)題，對(duì)個(gè)別企業(yè)提出的政策疑難問(wèn)題逐類細(xì)化梳理，上報(bào)區(qū)財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組，根據(jù)實(shí)際情況制訂新的政策措施，普惠轄區(qū)內(nèi)相關(guān)企業(yè)，做到“穩(wěn)心留根”，實(shí)現(xiàn)政企雙贏。

5.配套服務(wù)優(yōu)。政府想企業(yè)所想，積極為企業(yè)和企業(yè)員工解決實(shí)際問(wèn)題。靜安區(qū)建立了綜合治理信息平臺(tái)，公安、司法、工商、安監(jiān)、城管等20多個(gè)職能部門、執(zhí)法部門的信息共享，平臺(tái)按照矛盾受理、問(wèn)題發(fā)現(xiàn)、登記錄入、派發(fā)流轉(zhuǎn)、落實(shí)處理、協(xié)調(diào)協(xié)商、評(píng)估評(píng)價(jià)的流程運(yùn)轉(zhuǎn)，都有記錄，形成相應(yīng)的績(jī)效考核和問(wèn)責(zé)機(jī)制。靜安區(qū)加強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)配套服務(wù)，將“商務(wù)樓宇員工午餐工程”納入政府實(shí)事工程，劃撥專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，形成基本全覆蓋的 “白領(lǐng)午餐”網(wǎng)點(diǎn)，緩解白領(lǐng)的“就餐難”問(wèn)題。建立建設(shè)流動(dòng)健康驛站，為白領(lǐng)提供一站式的公共服務(wù)，全年組織開展交友、講座、運(yùn)動(dòng)以及各類公益活動(dòng)100場(chǎng)次，滿足白領(lǐng)業(yè)余文化娛樂(lè)需求。

二、無(wú)錫發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)亟待解決的幾個(gè)問(wèn)題

在當(dāng)前宏觀環(huán)境趨緊的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我市在樓宇總量迅速擴(kuò)張的同時(shí)，也呈現(xiàn)出一些不容忽視的問(wèn)題：

1.樓宇空置率逐年上升，影響區(qū)級(jí)財(cái)力可持續(xù)運(yùn)行。無(wú)錫城區(qū)在完成工業(yè)布局調(diào)整，工業(yè)企業(yè)“退城進(jìn)園”之后，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是保持區(qū)級(jí)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要支柱。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市已建成樓宇載體空置率高達(dá)58%，去化周期約為8.6年，樓宇經(jīng)濟(jì)的后期運(yùn)行存在較大的不確定性。樓宇經(jīng)濟(jì)能否健康持續(xù)發(fā)展直接影響區(qū)級(jí)財(cái)力的收支平衡，直接影響無(wú)錫城區(qū)發(fā)展后勁。

2.樓宇特色化程度不高，影響樓宇經(jīng)濟(jì)形成集聚優(yōu)勢(shì)。我市樓宇中的企業(yè)類型較為龐雜，入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)性不大，沒(méi)有大量形成所謂的金融樓、中介樓、貿(mào)易樓、科技研發(fā)樓。根據(jù)對(duì)我市50家重點(diǎn)樓宇的分析，樓宇經(jīng)濟(jì)主要產(chǎn)業(yè)區(qū)位熵僅為1.1左右，即便是集聚度較高的金融產(chǎn)業(yè)也僅為2.2，遠(yuǎn)低于特色專業(yè)商務(wù)樓宇的均值。這是因?yàn)樯虡I(yè)樓宇業(yè)主大多為市場(chǎng)主體，政府對(duì)樓宇招商的引導(dǎo)能力較低，進(jìn)而影響到入駐樓宇企業(yè)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向以及經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)。

3.樓宇規(guī)模相對(duì)較小，影響樓宇經(jīng)濟(jì)的總體產(chǎn)出效益。我市現(xiàn)有建筑面積超過(guò)1萬(wàn)平方米的300多座樓宇中，有130多座商務(wù)面積超過(guò)1萬(wàn)平方米，而商務(wù)面積超過(guò)5萬(wàn)平方米的大體量樓宇僅20座左右，與上海、南京和杭州等城市相比差距明顯。2009-2013年，我市50家重點(diǎn)樓宇納稅規(guī)模年均增速6.78%，單位面積產(chǎn)出稅收年均增長(zhǎng)僅為2.2%，2013年50家重點(diǎn)樓宇對(duì)全市稅收增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為3.1%，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)效應(yīng)還不顯著。

三、無(wú)錫發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)的對(duì)策建議

為進(jìn)一步發(fā)揮樓宇經(jīng)濟(jì)的集聚和輻射帶動(dòng)作用，使樓宇經(jīng)濟(jì)成為無(wú)錫經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的有效載體和特色品牌，現(xiàn)提出如下對(duì)策建議：

1.形成樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展共識(shí)，加強(qiáng)市域內(nèi)統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)。在當(dāng)前國(guó)家嚴(yán)格控制土地政策的情況下，我市的發(fā)展空間明顯不足，必須合理利用，有效開發(fā)，釋放每一寸土地的最大效能。要進(jìn)一步堅(jiān)定“區(qū)域有限，發(fā)展無(wú)限，土地有限，發(fā)展無(wú)限”的理念，向空中求發(fā)展，向空間要效益，把發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)作為我市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略舉措來(lái)抓。建議由市發(fā)改委牽頭負(fù)責(zé)，會(huì)同財(cái)政局、商務(wù)局、行政服務(wù)中心和各區(qū)政府專題研究、分析、解決樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中需要協(xié)調(diào)的問(wèn)題。各級(jí)行政部門應(yīng)積極協(xié)調(diào)，配合工作，對(duì)入駐企業(yè)的各項(xiàng)手續(xù)，實(shí)現(xiàn)“一門受理，內(nèi)部運(yùn)作，限期辦結(jié)”，避免企業(yè)在經(jīng)營(yíng)以外的方面浪費(fèi)太大精力。

2.科學(xué)規(guī)劃樓宇建設(shè)，鼓勵(lì)錯(cuò)位發(fā)展。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，研究制定全市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體規(guī)劃，要根據(jù)全市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，科學(xué)合理的設(shè)置樓宇新建面積、租售率、單位產(chǎn)出效益等定性定量指標(biāo)，統(tǒng)籌全市樓宇資源的建設(shè)和管理。按照各板塊的產(chǎn)業(yè)功能定位，進(jìn)一步明確我市各區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)、功能定位、空間布局，推進(jìn)金融服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)經(jīng)濟(jì)的合理集聚，推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模集聚效應(yīng)。

3.鼓勵(lì)規(guī)劃布局相對(duì)集中，注重功能特色。整合優(yōu)化全市樓宇經(jīng)濟(jì)的空間布局，加快各種功能樓宇集聚的規(guī)劃建設(shè)，通過(guò)規(guī)劃政策和扶持政策的引導(dǎo)避免區(qū)域功能雷同、過(guò)度惡性競(jìng)爭(zhēng)。大力發(fā)展特色樓宇，結(jié)合不同樓宇商圈主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的分布特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)，精挑細(xì)選了一批兼具發(fā)展空間和輻射效應(yīng)的重點(diǎn)招商樓宇作為特色樓宇的培育目標(biāo)，形成較強(qiáng)的行業(yè)集聚效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用。積極盤活現(xiàn)有存量資源，科學(xué)制定整合、改造和提升方案，提高商務(wù)樓宇檔次，實(shí)現(xiàn)樓宇資源的經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)化。當(dāng)前，要重點(diǎn)完善解放環(huán)路、太湖廣場(chǎng)、新區(qū)長(zhǎng)江路等重點(diǎn)商務(wù)區(qū)的樓宇功能，提高樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)配套設(shè)施。加快推動(dòng)太湖新城、錫東新城、惠山新城建設(shè)，集中建設(shè)高端商務(wù)樓，超前規(guī)劃樓宇的設(shè)施規(guī)模和定位，提高甲級(jí)寫字樓比重，高起點(diǎn)打造中央商務(wù)區(qū)。

4.給予必要政策傾斜扶持，加大產(chǎn)出效益。盡管我市現(xiàn)有的部分產(chǎn)業(yè)政策已涉及樓宇經(jīng)濟(jì)，但政策的系統(tǒng)性和針對(duì)性還不夠強(qiáng)，對(duì)引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚、推進(jìn)樓宇招商、調(diào)動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性等方面的政策尚屬空白。建議對(duì)現(xiàn)有政策進(jìn)行梳理，針對(duì)各地區(qū)發(fā)展的特點(diǎn)，制訂一些卓有成效的扶持政策，按照市區(qū)分擔(dān)的原則給予差異化扶持。各地區(qū)可根據(jù)樓宇集群的功能定位，采用 “一園一策”、“一樓一策”、“一企一策”打造專業(yè)化樓宇，對(duì)特色樓宇開發(fā)建設(shè)、重點(diǎn)企業(yè)引進(jìn)和培育、樓宇管理水平提升等給予一定的政策扶持。重點(diǎn)培育一批金融樓、外貿(mào)樓、商務(wù)樓、科研樓、中介服務(wù)樓、現(xiàn)代物流樓等，實(shí)現(xiàn)高端服務(wù)業(yè)態(tài)集聚。對(duì)本市跨區(qū)間樓宇企業(yè)的轉(zhuǎn)移作出相應(yīng)規(guī)范，建議將遷出地企業(yè)稅收保留原地區(qū)若干年作為過(guò)渡期，避免地區(qū)間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。密切關(guān)注樓宇二次招商中的租戶調(diào)整，根據(jù)各自樓宇特色定位，穩(wěn)妥推進(jìn)“騰樓換企”工作。對(duì)新建樓宇，政府服務(wù)要關(guān)口前移，提前介入，以增強(qiáng)樓宇配套功能為切入點(diǎn)，助推樓宇招商選商工作。

5.充分調(diào)動(dòng)各方積極性，開展有效招商。要對(duì)全市樓宇的招商落戶、企業(yè)外遷、樓宇資源使用、空置情況等基本信息進(jìn)行摸底調(diào)查，做到“一幢樓宇一個(gè)信息庫(kù)”，統(tǒng)籌管理全市樓宇資源。采用市場(chǎng)化、專業(yè)化和社會(huì)化運(yùn)作方式，全面掌握樓宇銷售、企業(yè)入駐情況，根據(jù)樓宇特色，采取定向式、個(gè)性化招商，重點(diǎn)對(duì)招租率低于50%的樓宇載體，分析原因，加大推介力度。加強(qiáng)宣傳推介，加強(qiáng)整體包裝策劃，利用報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等多種媒體及時(shí)發(fā)布信息，提高重點(diǎn)商務(wù)樓宇知名度和影響力。完善行政服務(wù)環(huán)境，對(duì)樓宇入駐企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)、快捷服務(wù)，加強(qiáng)執(zhí)法檢查，對(duì)注冊(cè)地和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地不一致的企業(yè)，督促企業(yè)按實(shí)際經(jīng)營(yíng)地辦理工商登記變更和稅務(wù)登記手續(xù)。