宗飛　王彩霞　張麗軍　汪齊凱

摘 要：當(dāng)前，我國(guó)在房屋建筑工程管理模式中一般都普遍存在著管理模式單一、施工水平有限和監(jiān)理等咨詢(xún)單位受限等問(wèn)題?；诖?，本文提出了BOT模式的概念、表現(xiàn)形式及實(shí)施步驟，并結(jié)合工程實(shí)際案例分析了采取這種模式的實(shí)際效果。得出這種模式還需要在下一步的工程管理中進(jìn)一步研究和探索。

關(guān)鍵詞：BOT模式；房屋建筑；項(xiàng)目建設(shè)；創(chuàng)新管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F294 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、概述

目前我國(guó)現(xiàn)有的房屋建筑市場(chǎng)正在積極實(shí)行一種新型的BOT管理模式，這種管理模式深受建筑工程領(lǐng)域的歡迎。在一定意義上它可為建筑項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)提供擔(dān)保，其中貸款銀行會(huì)根據(jù)其政府的信用等級(jí)、社會(huì)形勢(shì)的穩(wěn)定性進(jìn)行投資判斷。但是由于我國(guó)現(xiàn)階段正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段，社會(huì)上一些有關(guān)建筑工程項(xiàng)目管理配套的法制、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范還不夠完善，BOT模式的應(yīng)用顯而易見(jiàn)地就會(huì)受到社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)市場(chǎng)的影響，在發(fā)展中還有這樣那樣的局限性?？梢赃@樣說(shuō)在BOT模式的探索階段，這種模式應(yīng)該在建設(shè)項(xiàng)目管理中得到大力推廣與發(fā)展。

1 BOT的模式概念

BOT是一種項(xiàng)目建設(shè)模式，同時(shí)也是一種項(xiàng)目管理融資的模式。它的定義是在國(guó)家或地方政府相關(guān)的部門(mén)通過(guò)簽訂特許權(quán)協(xié)議授予投資者或是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目融資建設(shè)的權(quán)利，并且是在協(xié)議規(guī)定的期限之內(nèi)，基于項(xiàng)目成立的項(xiàng)目企業(yè)擁有標(biāo)的項(xiàng)目運(yùn)作權(quán)，通過(guò)收取適當(dāng)?shù)氖褂觅M(fèi)用來(lái)回收投資獲得最大利潤(rùn)的回報(bào)。它的最大特點(diǎn)是在房屋項(xiàng)目的投資建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理中，可積極吸納國(guó)外的先進(jìn)管理技術(shù)；能擴(kuò)大建設(shè)的規(guī)模與建設(shè)效率；能在短時(shí)間內(nèi)有效的解決項(xiàng)目資金短缺的問(wèn)題。

2 BOT的表現(xiàn)形式

一般來(lái)說(shuō)，BOT的模式在房屋建筑工程管理中有三種具體的表現(xiàn)方式，它們分別是建設(shè)——運(yùn)營(yíng)——移交，像這樣的方式一般出現(xiàn)在政府授予項(xiàng)目企業(yè)建設(shè)新項(xiàng)目時(shí)候的特許權(quán)。另一種是建設(shè)——擁有——運(yùn)營(yíng)。這個(gè)方式是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商而說(shuō)的。開(kāi)發(fā)商按照政府授予的特許權(quán)建設(shè)并經(jīng)營(yíng)某個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)實(shí)施。第三種是建設(shè)——擁有——運(yùn)營(yíng)——移交。它明確了這種模式之下的所有權(quán)，項(xiàng)目公司在特許期內(nèi)既有經(jīng)營(yíng)權(quán)又有所有權(quán)。

3 BOT模式的實(shí)施步驟

首先是確定建筑工程項(xiàng)目方案。這主要是包括對(duì)項(xiàng)目的總體要求，雇用工程咨詢(xún)公司或靠自己的技術(shù)力量做可行性的設(shè)計(jì)，以及對(duì)建筑工程施工的招標(biāo)工作。其次是招標(biāo)準(zhǔn)備。主要做好項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)的分析研究，其中對(duì)索要解決的問(wèn)題性質(zhì)和規(guī)模做一個(gè)詳細(xì)的說(shuō)明，編制項(xiàng)目備忘錄。還要做好資格預(yù)審文件并制定資格預(yù)審標(biāo)準(zhǔn)；以及招標(biāo)文件，特許權(quán)協(xié)議，并制定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

第三，做好資格預(yù)審工作。第四做好邀請(qǐng)投標(biāo)工作。第五是評(píng)標(biāo)與決標(biāo)。第六是合同方面的談判。第七是授予施工項(xiàng)目。第八是建設(shè)并組織運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。第九是做好移交方面的工作。

4 BOT模式對(duì)各要素組成的要求

如果房屋建筑工程管理中采用了這種模式，它就會(huì)涉及到包括政府，建筑承包商、債權(quán)人等在內(nèi)的許多種角色，每一個(gè)角色與建筑項(xiàng)目之間都是一種雙邊協(xié)議關(guān)系。所以來(lái)說(shuō)，每一個(gè)建筑項(xiàng)目的實(shí)施都要有設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)構(gòu)成，其中不同的要素要有不同成員具體實(shí)施。

5 BOT模式的應(yīng)用工程案例

5.1 工程概況。某市一BOT住房建設(shè)工程項(xiàng)目，占地總面積：62100m2，建設(shè)面積42560m2，準(zhǔn)備建設(shè)9850套住房，其中配備人才公寓1056套，設(shè)立公共租賃房2835套。工期：2014年6月——2015年8月。

5.2 資金來(lái)源：政府財(cái)政補(bǔ)貼；初期融資；運(yùn)營(yíng)期間的住房出租或出售回收投資成本。該集資方式優(yōu)點(diǎn)在于引進(jìn)了眾多民間資金，有效減緩政府投資成本，合理轉(zhuǎn)移市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從而增加了建設(shè)的工作效率。然而這種模式是由政府部門(mén)來(lái)確定投資方，這就需要投資方能夠具備一定的融資能力和相應(yīng)的資信等級(jí)，否則將會(huì)增大政府方的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。

5.3 土地資源：政府劃撥

5.4 存在的缺點(diǎn)分析。從上面的介紹我們可以得出像這樣的BOT模式的采用，存在著一定的合同關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜情況，除此之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化幅度大，不合理的運(yùn)營(yíng)期會(huì)造成投資方和政府的相關(guān)權(quán)益不能實(shí)現(xiàn)，還有就是政府不能有效處理承租人和投資方的關(guān)系，會(huì)導(dǎo)致真正需要得到保障的人不能及時(shí)的到政策照顧。

結(jié)語(yǔ)

本文在提出房屋建筑管理中采用BOT這種創(chuàng)新模式的情況下，意思是想通過(guò)這種新型的管理模式來(lái)推動(dòng)目前我國(guó)的建筑市場(chǎng)管理體制，當(dāng)然了這種新鮮的事物在目前來(lái)說(shuō)或多或少存在一些缺點(diǎn)，比如說(shuō)上面案例中提到的幾個(gè)方面的缺點(diǎn)。

但是總的來(lái)說(shuō)，優(yōu)點(diǎn)還是比較多的。比如說(shuō)有利于解決建設(shè)資金不足問(wèn)題。通過(guò)采取民間籌資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的方式，吸引各種資金參與到項(xiàng)目建設(shè)中來(lái)，在一定程度上能緩解基礎(chǔ)建設(shè)不足與建設(shè)資金短缺的矛盾。

還有利于提高項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和效率。項(xiàng)目建設(shè)完畢投入使用后，由承包商根據(jù)特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，在一定期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)和管理項(xiàng)目并取得利潤(rùn)，以獲取投資回報(bào)。房屋項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的好壞和建設(shè)效率的高低，直接關(guān)系到承包商利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)程度。同時(shí)有利于分散投資風(fēng)險(xiǎn)。由建設(shè)單位獨(dú)自承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)換為投資風(fēng)險(xiǎn)由投資者、貸款者及相關(guān)當(dāng)事人共同承擔(dān)，其中投資者承擔(dān)了大部分風(fēng)險(xiǎn)。

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