黃聰

案例重現(xiàn)

2014年10月，6人均通過三家中介和上海楨智投資管理有限公司簽訂房屋買賣合同後不久被告知公司法人跑了。

案發(fā)後，6人才知道原來自己所購的房屋早就被抵押給他人，懷疑中介聯(lián)手賣家設(shè)局行騙。於是一邊向公安機關(guān)報案，一邊以涉嫌惡意串通侵犯第三人合法權(quán)益將中介告上法庭。

「活了31年，終於體會到什麼叫人財兩空?！剐∥恼f，他和妻子合計好，房子到手後就要孩子，誰知房子沒買成，反被騙走30多萬元（人民幣，下同），妻子一怒之下跟小文離婚。隨著事件的發(fā)展，又有另外5名受害人浮出水面。

付完首付「房東」跑了？

2010年，湖北人小文來到上海一家外資企業(yè)工作，2013年，和妻子走進婚姻殿堂，兩人決定，等有了房子後再要孩子?；獒?，小文一有空就上網(wǎng)尋找房源。

2014年9月，小文在趕集網(wǎng)上看到一套心儀的房源。該房位於奉賢區(qū)拓林鎮(zhèn)海韻馨苑，約130平方米，總價77萬元，隸屬上海楨智投資管理有限公司，其法人為李舜華。

隨後，小文即刻聯(lián)繫房源的發(fā)佈者侯先生，相約在南橋鎮(zhèn)古華路400號的明明房產(chǎn)見面。小文在侯先生的陪同下看房發(fā)現(xiàn)，他看中的這套房子客廳地面有裂紋，主臥牆面有脫層，故只願支付75萬。侯先生告知，繳納1萬元意向金後，他們領(lǐng)導(dǎo)王小姐能跟「房東」談到75萬元。

2014年10月11日，小文支付1萬元定金給中介，並和侯先生簽署買賣居間合同。10月14日，小文和楨智投資管理有限公司負責(zé)財務(wù)的一位女士簽訂房地產(chǎn)買賣合同，當(dāng)天便將33萬元的首付款打到該公司的賬戶上。11月13日，在房地產(chǎn)交易中心審稅時，「房東」李舜華第一次出現(xiàn)。之後，李舜華還協(xié)助小文辦理公積金。一週後，公積金中心電話告知小文貸款已批，只等過戶就可以放款。

於是小文不停聯(lián)繫中介王小姐，希望她能盡快約房東辦理過戶手續(xù)。不過小文發(fā)現(xiàn)中介對於辦理過戶手續(xù)並不積極，似乎故意在拖延。直到12月11日晚，中介突然告知「房東」跑了，這讓小文一下子掉進了冰窟。

受害者均懷疑中介是幫兇

獲悉房產(chǎn)過不了戶後，2014年12月11日晚，中介通知受害人到明明房產(chǎn)（運河路店）商量對策，這時，小文才知道，還有另外5人跟他們有同樣的遭遇——「房東」跑路。6人分別由三家中介公司經(jīng)手。其中小文、徐先生和李先生是由明明房產(chǎn)牽頭交易的，鞠先生和郭先生由銳智地產(chǎn)牽頭交易，而另一受害人張先生所經(jīng)手的中介已關(guān)門，張先生目前也已離開上海。

12月12日，6名受害人到南橋鎮(zhèn)江海派出所報案。不過至今未獲得任何有關(guān)案件進展的資訊。做完筆錄後，6人合計後覺得最好還需通過法律途徑尋求幫助。

小文的律師陳先生稱，由於楨智投資管理有限公司遭多人舉報，公安機關(guān)已經(jīng)立案，目前尚未結(jié)案，所以法院中止其民事訴訟。

在此期間，小文等6人進一步溝通發(fā)現(xiàn)一個共同點：三家中介均從未告知或者提醒自己所買的房屋已被抵押的事實，所以6人懷疑經(jīng)手的中介是「幫兇」。

小文表示，案發(fā)後，他們經(jīng)人提醒才知道去房產(chǎn)交易中心拉產(chǎn)權(quán)調(diào)查，結(jié)果一看驚呆了，原來他的房屋被抵押給了個人，而徐先生的房屋抵押給了銀行。其餘4人所售房屋也均被抵押。

小文等6人在案發(fā)前曾簽過兩份合同，一份是和中介簽訂的買賣居間合同，另外一份是和楨智投資管理有限公司負責(zé)財務(wù)的一位女士簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。而據(jù)明明房產(chǎn)的王小姐表示，在和小文、徐先生和李先生簽訂居間合同之前的確沒有拉產(chǎn)調(diào)，拉產(chǎn)調(diào)是在簽過居間合同之後。

簽約後再拉產(chǎn)調(diào)不專業(yè)

無獨有偶，另一涉案中介銳志地產(chǎn)的業(yè)務(wù)員張小姐介紹道，楨智投資管理有限公司旗下的房源均由南橋鎮(zhèn)歐立地產(chǎn)業(yè)務(wù)員王少傑委託銷售，當(dāng)時王承諾公司在過戶前肯定會把貸款還掉，南橋鎮(zhèn)上不少中介公司均在銷售其推出的房源。簽房地產(chǎn)合同的時候，裏面明確寫有抵押情況，當(dāng)時經(jīng)理轉(zhuǎn)述王少傑的說法給鞠先生，稱過戶前賣家肯定會把貸款給還上，否則過不了戶。

張小姐承認，付定金的時候還沒有拉產(chǎn)調(diào)，不過王少傑告知該房屋存在抵押情況。

對於以上上述業(yè)務(wù)員在簽署居間合同後才拉產(chǎn)調(diào)的行為，中原地產(chǎn)鎮(zhèn)寧路店張經(jīng)理表示不專業(yè)，業(yè)務(wù)員行為存在過失。

張經(jīng)理稱，一般拉產(chǎn)調(diào)應(yīng)該在簽居間合同之前，「否則為什麼居間合同上會有房屋狀況一欄？」從明明房產(chǎn)與銳志地產(chǎn)和受害人簽訂的居間協(xié)議可以看出，兩家中介公司均在此項上沒有填寫，肯定是一個失職行為。

張經(jīng)理表示，拉產(chǎn)調(diào)的意義在於了解房屋的情況，是否有抵押，是否有貸款，繼而讓購房者考量買還是不買，如果中介未盡到告知義務(wù)，那麼顯然有誘導(dǎo)消費者的行為。比如，小文這套75萬元的房子，如果抵押貸款66萬元，這種情況下，一般中介公司都不會去接手?！溉绻^戶前，沒有還清貸款怎麼辦？風(fēng)險太大，中介公司完全沒有必要為幾個中介費承擔(dān)這麼大的風(fēng)險?！箯埾壬f，問題關(guān)鍵就在於中介到底拉沒拉產(chǎn)調(diào)，何時拉的產(chǎn)調(diào)，需要中介提供書面證據(jù)。

買家務(wù)必親自核實產(chǎn)權(quán)、抵押情況

對此，海華永泰律師事務(wù)所合夥人嚴(yán)嫣律師表示，消費者在購房過程中，務(wù)必對房屋當(dāng)中的產(chǎn)權(quán)問題、抵押情況做到親自核實，為避免上當(dāng)受騙，要做到兩個確認、兩個驗證、兩個陪同。

第一個確認，買家對中介推薦的滿意房源，要確認實際權(quán)利人。建議下家盡量選擇上家產(chǎn)權(quán)的本人進行交易，而不要跟所謂的上家子女或配偶簽署意向文書，以免在後續(xù)的交易過程中下家本人以「不知情」為由，終止或者臨時跳價。如果下家確實無法本人進行交易，應(yīng)當(dāng)辦有公證處的委託手續(xù)，全程由受託人來辦理房屋過戶交易的全部手續(xù)，公證文書也應(yīng)當(dāng)驗看原件，以免造假。

第二個確認，買家對看中的房源，要確認房屋是否有權(quán)利限制，比如抵押，或者司法限制。下家要搞清楚上家的房子究竟有沒有抵押，有多少抵押，多少種類的抵押。通常的抵押，包括房貸的銀行抵押，其他的借貸抵押，這些抵押都是辦理了他證，需要在過戶前還清並解除抵押的。司法限制也是需要下家搞清楚的，房子是否涉及訴訟保全、是否被法院查封執(zhí)行，都是與正常交易息息相關(guān)的重要問題。

一個驗證是指，房屋權(quán)利資訊的驗證。很多下家，只是聽中介介紹，或草草看一眼房產(chǎn)證影本，就算完成了房屋產(chǎn)權(quán)的確認，這是不對的！產(chǎn)權(quán)證的記載內(nèi)容，未必是最新、最有效的資訊。產(chǎn)權(quán)證書是可以作廢掛失的，一前一後兩本，也許記載的內(nèi)容、權(quán)利人都完全不同。應(yīng)要求中介機構(gòu)對推薦的房源進行產(chǎn)調(diào)——到房屋交易中心查詢並調(diào)取房屋的土地資訊、產(chǎn)權(quán)資訊以及抵押限制資訊等等，並由下家驗看原件。產(chǎn)調(diào)資訊原件中，列有房產(chǎn)的權(quán)利人、抵押及司法限制等問題的最新情況，並蓋有房屋交易中心印章以及查閱時間。另一個驗證是指，房屋居住情況驗證。作為購房自住的下家，對所購房屋的使用居住，要做到心中有數(shù)。在看房時對房屋內(nèi)的實際居住人要進行一定了解，確認他們是否能夠如約搬離；在選定房屋之前，下家也要到房屋所在的派出所對戶籍情況進行相關(guān)的了解，不能單憑中介或者上家提供的戶口名簿來判斷房屋內(nèi)的在冊人口，以免出現(xiàn)空掛戶口難以遷出的情況。

兩個陪同，是指有抵押的情況下，下家最好親自陪同上家辦理提前還貸，做到專款專用，防止挪用；有司法限制的情況下，下家要陪同上家與相關(guān)司法機構(gòu)，例如審理法庭或者執(zhí)行法官進行全面溝通，必要時房款直接支付進法院代管賬戶，以免出現(xiàn)紕漏。