李季

[提要] 在人口持續(xù)大規(guī)模遷入的時(shí)代背景下，人口老齡化的加劇使得城市未來發(fā)展更多地依賴于青年就業(yè)者，解決此類人群的住房問題也成為決定我國(guó)城鎮(zhèn)化未來發(fā)展的關(guān)鍵。本文以武漢市為例，采用問卷調(diào)查方式收集數(shù)據(jù)，選擇個(gè)人因素、城市融合因素和宏觀政策及市場(chǎng)因素等三類因素中的相關(guān)指標(biāo)，建立Logistic模型，對(duì)影響青年就業(yè)者購房意愿的主要因素進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：青年就業(yè)者；購房意愿；Logistic模型；武漢市

中圖分類號(hào)：F29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年2月29日

一、引言

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的速度不斷加快，大量的人口流動(dòng)使得城市的住房壓力迅速變大，特別是越來越多的青年就業(yè)者選擇在大城市工作和定居，而這一群體的住房問題也引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。武漢市作為華中地區(qū)最大的城市，吸引了眾多的青年人來此就業(yè)和長(zhǎng)期居住。在人口結(jié)構(gòu)明顯老化、人口撫養(yǎng)系數(shù)高的當(dāng)下，青年就業(yè)者這一最有活力、且最富創(chuàng)造力的群體，無疑是最可寶貴的人力資源；作為各行各業(yè)的中堅(jiān)力量，他們能否安居于此，不僅會(huì)影響武漢市的今天，而且將影響武漢市的未來發(fā)展。本文主要利用二元回歸分析方法，研究影響武漢市青年就業(yè)者購房意愿的主要因素，有助于更好地解決青年就業(yè)者的住房問題，為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和住房保障體系的完善提供一定參考。

二、分析框架

近年來，武漢市的城鎮(zhèn)化率不斷加快，城市人口的急劇膨脹導(dǎo)致了住房需求的增加。特別是武漢市高校眾多，很多大學(xué)生畢業(yè)之后選擇留在武漢發(fā)展，而這些青年就業(yè)者的收入水平普遍偏低，長(zhǎng)期以來被排斥在住房保障范圍之外，其住房問題面臨著巨大挑戰(zhàn)?；趯?duì)相關(guān)文獻(xiàn)的閱讀和資料的查詢，筆者認(rèn)為影響武漢市青年就業(yè)者購房意愿的因素可以主要?dú)w為三類：第一類是個(gè)人因素，包括青年就業(yè)者的性別、年齡、戶籍狀況、受教育水平、家庭婚姻（有無子女）狀況、在武漢市生活的時(shí)間等；第二類是城市融合因素，包括文化融入、經(jīng)濟(jì)融入、制度融入等；第三類是外在宏觀的政策及市場(chǎng)因素，其中主要是國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)政策和武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)以及武漢市政府的住房保障政策等。

三、數(shù)據(jù)來源及樣本特征

（一）數(shù)據(jù)來源。本研究的數(shù)據(jù)來源于對(duì)武漢市青年就業(yè)者的問卷調(diào)查，依據(jù)國(guó)際的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，將青年的年齡界定為20～40歲的人口，并選取目前在武漢市生活并且有固定工作的這一年齡段的群體作為研究對(duì)象。問卷根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)研究和實(shí)際需求設(shè)計(jì)，共有18個(gè)小題，重點(diǎn)調(diào)查武漢市青年就業(yè)者的購房意愿。問卷調(diào)查于2015年6月進(jìn)行，采用隨機(jī)抽樣和網(wǎng)上填寫問卷的方式展開。本次調(diào)查共發(fā)放220份問卷，回收有效問卷212份，回收率達(dá)96.4%。

（二）樣本特征分析。被調(diào)查對(duì)象的基本情況中，男性占49.1%，女性占50.9%；從年齡分布來看，20～24歲的青年就業(yè)者占27.4%，25～29歲的青年就業(yè)者占33.0%，30～34歲的青年就業(yè)者占30.2%，35～40歲的青年就業(yè)者占9.4%；從受教育程度來看，初中以下的占7.5%，中?；蚋咧形幕潭鹊恼?2.3%，大專文化程度的占11.3%，本科文化程度的占45.3%，碩士及以上文化程度的占23.6%；從戶籍狀態(tài)來看，非農(nóng)業(yè)戶口的占53.8%，農(nóng)業(yè)戶口的占46.2%；從婚姻家庭狀況來看，有49.1%的被調(diào)查者屬于未婚，已婚但無子女的占17.9%，已婚有一個(gè)子女的占21.7%，已婚及有兩個(gè)以上子女的占11.3%。整體來看，調(diào)查對(duì)象基本涵蓋了武漢市的各個(gè)年齡段和階層的青年就業(yè)者，且符合社會(huì)實(shí)際情況，說明調(diào)查數(shù)據(jù)比較能反映武漢市青年就業(yè)者的整體購房意愿。調(diào)查結(jié)果顯示，在未來5年內(nèi)有購房意愿的青年就業(yè)者占63.2%，沒有購房意愿的占36.8%。說明武漢市的青年就業(yè)者大部分都有比較強(qiáng)的購房意愿。

四、武漢市青年就業(yè)者購房意愿影響因素模型

武漢市青年就業(yè)者的購房意愿受到多方面、多種因素的影響，而購房意愿屬于比較典型的0～1變量，所以本文嘗試采用二元Logistic回歸分析模型，對(duì)影響武漢市青年就業(yè)者的購房意愿的主要因素進(jìn)行相關(guān)分析。

（一）變量的選取。根據(jù)之前分析，將本文的自變量設(shè)定為三大類：第一類是個(gè)人因素變量，具體包括性別、年齡、戶籍狀況、受教育水平、家庭婚姻狀況共5個(gè)自變量；第二類是城市融合因素變量，包括個(gè)人收入水平、在武漢的工作和居住時(shí)間、住房公積金繳納和對(duì)武漢社會(huì)文化適應(yīng)性共4個(gè)自變量；第三類是宏觀政策及市場(chǎng)因素變量，包括國(guó)家宏觀政策調(diào)控、武漢市房地產(chǎn)狀況2個(gè)自變量，共設(shè)定11個(gè)自變量。因變量設(shè)定為購房意愿，樣本人群中有在“未來5年內(nèi)在武漢市有購房意愿”的為“1”，沒有意愿的設(shè)為“0”，通過自變量系數(shù)對(duì)模型進(jìn)行解釋。

（二）模型的建立。本文用二元選擇模型中常用的Logistic模型來分析樣本中各因素對(duì)于武漢市青年就業(yè)者購房意愿的影響。購房意愿函數(shù)為Y=F（X）+？滋；其中Y為武漢市青年就業(yè)者的購房意愿，Y=1表示有購房意愿，Y=0表沒有購房意愿；X為影響武漢市青年就業(yè)者購房意愿因素的自變量序列，表示為X1，X2，…，Xn（n為影響因子的個(gè)數(shù)）；？滋為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。建立的二元Logistic模型為：

ln=■=？茁■+？茁■X1+？茁■X2+…+？茁■Xn+？滋

（三）Logistic回歸分析

1、模型選擇與運(yùn)行。運(yùn)用SPSS 20.0軟件，將212個(gè)樣本數(shù)據(jù)一次性全部導(dǎo)入模型中進(jìn)行回歸分析。在分析過程中發(fā)現(xiàn)，將上述11個(gè)自變量全部導(dǎo)入模型中時(shí)，發(fā)現(xiàn)各個(gè)自變量的顯著性都很低，且自變量和自變量存在共線性，最后將這兩個(gè)反映宏觀市場(chǎng)及政策因素的自變量都不納入模型后，得到了比較理想的回歸模型。

最終得到的回歸模型包含9個(gè)自變量，并采用-2Loglikelihood、Cox&Snell R Square和Nagelkerke R Square3個(gè)參數(shù)進(jìn)行模型的整體檢驗(yàn)。從模型的整體檢驗(yàn)結(jié)果來看，-2Loglikelihood值達(dá)到了82.728，Cox&Snell R Square的值達(dá)到了0.414，而Nagelkerke R Square值達(dá)到了0.566，說明該模型的擬合度較好。從模型的分析結(jié)果看，如果變量的Wald值越大或其Sig值（Wald檢驗(yàn)的系數(shù)顯著為零的顯著性概率）越小，則表示該變量影響的顯著性較高。（表1）

2、回歸模型結(jié)果分析

（1）受教育程度對(duì)于武漢市青年就業(yè)者購房意愿的影響最為顯著。個(gè)人因素中的受教育程度對(duì)于青年就業(yè)者的購房意愿呈正向的影響（B=0.708>0），且相對(duì)來講影響最顯著（Sig=0.021，5%的顯著性水平）。說明在其他條件相同的情況下，受教育程度越高的青年就業(yè)者對(duì)于購房的意愿越強(qiáng)烈，這可能與其自身的學(xué)習(xí)和工作經(jīng)歷是相關(guān)的。一般來說，受教育程度越高的青年就業(yè)者對(duì)于自己未來的期望值也更高，在大城市定居會(huì)更容易獲得更好的工作和發(fā)展機(jī)會(huì)。

（2）個(gè)人月收入水平對(duì)于武漢市青年就業(yè)者購房意愿有顯著影響。個(gè)人月收入水平屬于城市融合因素中的經(jīng)濟(jì)融入的衡量指標(biāo)，其對(duì)于武漢市青年就業(yè)者的購房意愿呈正向的影響（B=0.766>0），且影響比較顯著（Sig=0.028，5%的顯著性水平）。在其他因素相同時(shí)，個(gè)人月收入水平越高的青年就業(yè)者更傾向于購房。收入水平越高，青年就業(yè)者的積蓄可能越多，還貸能力也越強(qiáng)，其實(shí)際購買力也越強(qiáng)，因而購房意愿更加強(qiáng)烈。

（3）對(duì)武漢社會(huì)文化的適應(yīng)性對(duì)武漢市青年就業(yè)者的購房意愿影響較為顯著。對(duì)武漢市社會(huì)文化的適應(yīng)性對(duì)于武漢市青年就業(yè)者的購房意愿有正向的影響（B=0.660>0），且影響比較顯著（Sig=0.026，5%的顯著性水平）。說明在其他條件相同時(shí)，對(duì)于武漢市的社會(huì)文化適應(yīng)性和融入性越強(qiáng)的青年就業(yè)者越愿意在武漢市購房。在中國(guó)，買房就意味著成家和定居，也可能決定了自己和后代未來很長(zhǎng)時(shí)間都將生活在此地，因而對(duì)于當(dāng)?shù)匚幕慕邮芎瓦m應(yīng)也是很重要的影響因素。

（4）戶籍狀況、家庭婚姻狀況、公積金的繳納和宏觀政策及市場(chǎng)等因素對(duì)于武漢市青年就業(yè)者的購房意愿的影響并不顯著。個(gè)人因素中的年齡、性別、戶籍狀況和家庭婚姻狀況對(duì)于武漢市青年就業(yè)者的購房意愿影響并不顯著（Sig>0.05，5%的顯著性水平）。從樣本的分析結(jié)果來看，說明被調(diào)查者是否想要在武漢購房和其年齡的增長(zhǎng)或有無子女沒有明顯的關(guān)聯(lián)，可能是因?yàn)?0～40歲這一階層的就業(yè)者已經(jīng)擁有住房，近期并沒有購房打算。公積金的繳納屬于城市融入因素中的制度融入的衡量指標(biāo)，是否參與武漢市公積金的繳納對(duì)于青年就業(yè)者的購房意愿影響并不顯著，可能是因?yàn)槟壳按蟛糠志蜆I(yè)者的公積金數(shù)額偏低，對(duì)于其購房支付首付和貸款沒有明顯幫助。對(duì)于宏觀政策及市場(chǎng)因素，最初將其納入模型中導(dǎo)致模型并不理想，剔除之后模型擬合的更好，說明宏觀政策及市場(chǎng)因素可能對(duì)于武漢市青年就業(yè)者的購房意愿影響不大。對(duì)于大多數(shù)年輕人來說，想要成家立業(yè)必須有一套屬于自己的住房，使得青年人的購房需求更像是一種剛性需求。

五、相關(guān)政策建議

針對(duì)以上的統(tǒng)計(jì)和回歸分析的結(jié)果，可以得出以下結(jié)論：武漢市青年就業(yè)者整體的購房意愿較高，有超過一半的人表示愿意在武漢市購買住房。影響其購房意愿的主要因素是受教育水平、個(gè)人月收入水平和對(duì)武漢社會(huì)文化的適應(yīng)性，且均為正向的影響。戶籍狀況、家庭婚姻狀況和宏觀政策及市場(chǎng)狀況等其他因素對(duì)其購房意愿的影響并不顯著。對(duì)此，提出更好地解決青年就業(yè)者的住房問題的相關(guān)政策建議：

（一）進(jìn)一步平衡區(qū)域發(fā)展水平，緩解城市住房壓力。由于地區(qū)發(fā)展的差異性，越來越多的人為了追求更好的工作機(jī)會(huì)和更高的生活水準(zhǔn)，選擇在大城市定居，導(dǎo)致北京、上海、廣州、深圳等特大型城市面對(duì)著巨大的人口壓力和資源困境。武漢市作為華中地區(qū)最大的城市，人口的劇增導(dǎo)致住房供應(yīng)更加緊張。研究結(jié)果也表明受教育水平對(duì)青年就業(yè)者的購房意愿有顯著影響，而教育水平可以說是更好的工作、醫(yī)療、教育等生活條件的代表，青年就業(yè)者也更多地選擇在大城市購房和定居，使得這一群體面臨的購房壓力更加巨大。國(guó)家需要進(jìn)一步平衡中、東、西部的發(fā)展水平，包括經(jīng)濟(jì)、醫(yī)療、教育等各個(gè)方面，以分散急劇城市化帶來的巨大住房壓力，同時(shí)也為青年就業(yè)者提供更廣闊的發(fā)展平臺(tái)和更多的選擇。

（二）構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系，解決青年就業(yè)者住房問題。青年就業(yè)者在整個(gè)社會(huì)階層中處于比較尷尬的地位，被稱為社會(huì)的“夾心層”，他們之中有少數(shù)依靠父輩的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)擁有較好的生活條件，但大多數(shù)收入水平偏低、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，由于剛進(jìn)入社會(huì)，或是剛組建家庭，不能享受到很好的住房保障的同時(shí)又需要購買住房，使其雖有購房的意愿和需求，但憑借個(gè)人難以實(shí)現(xiàn)。研究結(jié)果表明，不同收入水平會(huì)對(duì)青年就業(yè)者的購房意愿產(chǎn)生顯著影響，所以面對(duì)不同層次和不同收入水平的青年就業(yè)者，政府需要構(gòu)建多層次、細(xì)分化的梯度住房供應(yīng)體系。比如，針對(duì)高校畢業(yè)生和剛進(jìn)入社會(huì)的就業(yè)者，應(yīng)該提供公租房、員工公寓等保障性住房，待其資本積累到一定程度后，再鼓勵(lì)其購買商品性住房。這樣多層次的住房體系的構(gòu)建有助于有效解決不同收入階層的青年就業(yè)者的住房問題，使其更愿意留在武漢發(fā)展，對(duì)于武漢市未來的發(fā)展形成強(qiáng)大助力。

（三）完善青年就業(yè)者的住房公積金制度。研究結(jié)果表明，住房公積金的繳納對(duì)武漢市青年就業(yè)者購房意愿的影響并不顯著，很大程度上是因?yàn)槟壳搬槍?duì)于青年就業(yè)者的住房公積金制度并不完善，住房公積金數(shù)額很低。住房公積金制度的實(shí)質(zhì)是政府為解決職工家庭住房問題提供的一種政策性融資渠道，實(shí)質(zhì)是以住房公積金形式給職工增加了一部分住房工資。而事實(shí)上，我國(guó)目前的住房公積金制度的覆蓋面非常有限，住房供給主要集中在行政事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)、股份制企業(yè)等，一些青年就業(yè)者集中的私有企業(yè)住房公積金繳納比例非常低，公積金貸款制度也不夠完善。完善青年就業(yè)者的住房公積金制度有助于提高其對(duì)于住房的實(shí)際購買力，減輕其購房壓力。

總體來說，本文對(duì)于武漢市青年就業(yè)者購房意愿主要影響因素的分析還處于比較初步的階段，由于樣本量有限，問卷設(shè)計(jì)可能有缺陷，導(dǎo)致最終模型中的一些變量不太顯著。但是也能說明一些問題，并得出相應(yīng)的結(jié)論，對(duì)于解決青年就業(yè)者的住房問題提出了一些建議。在今后的研究中，可以更好地設(shè)計(jì)問卷、擴(kuò)大樣本容量，完善分析模型以更好地分析青年就業(yè)者購房意愿的影響因素，為相關(guān)政策制定提供理論依據(jù)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]許曉霞.保障房與商品房混合居住模式下消費(fèi)者購房意愿研究[D].浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)，2013.

[2]賀鋒，余清鴻，彭小貴.武漢市城鎮(zhèn)居民二次購房意愿的實(shí)證研究[J].湖北社會(huì)科學(xué)，2014.8.

[3]肖昕茹.大城市青年流動(dòng)人口購房意愿及其影響因素分析——以上海為例[J].上海經(jīng)濟(jì)研究，2014.8.

[4]邱醒杰，付明珍，宣潔.基于二元logit模型的購房意愿分析——以濟(jì)南為例[J].中國(guó)外資，2013.12.

[5]郭麗莉.上海市民購房意愿調(diào)查[J].統(tǒng)計(jì)科學(xué)與實(shí)踐，2012.5.