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        “營改增”對房地產(chǎn)市場的影響

        2016-05-14 14:57:16段素從
        現(xiàn)代企業(yè) 2016年9期
        關(guān)鍵詞:計稅營業(yè)稅建筑業(yè)

        段素從

        一、“營改增”對房地產(chǎn)建筑業(yè)的基本影響

        如果要分析對房地產(chǎn)行業(yè)的影響,我們首先要往上看,就是地產(chǎn)行業(yè)的上游,比如說建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè),營改增對他們帶來什么樣的沖擊,這次營改增最大的沖擊是建筑業(yè)。對建筑業(yè)的影響體現(xiàn)在:營業(yè)稅改成增值稅以后,流轉(zhuǎn)稅負(fù)的變化,到底是上升了還是下降了。

        在2016年4月30日之前,應(yīng)納稅額是以營業(yè)額為計稅依據(jù),到了2016年5月1日后的增值稅時代,應(yīng)納稅額則是以增值額為計稅依據(jù),而且增值稅納稅人分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人,增值稅的計稅方法,包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

        案例1,某建筑公司(營改增后為小規(guī)模納稅人)取得100萬元的銷售額,營改增前后應(yīng)納稅額發(fā)生怎樣變化呢?

        應(yīng)納營業(yè)稅額=1000000×3%=30000元;

        應(yīng)納增值稅額=1000000÷(1+3%)×3%=29126.21元;

        可以看出,納稅人減少稅額30000-29126.21=873.79元,原因是計算增值稅時銷售額應(yīng)是不含稅銷售額,而且稅率都是3%,所以,年銷售額不超過500萬元的納稅人,營改增可以減少應(yīng)納稅額。

        案例2,某建筑公司(營改增后為一般納稅人)取得800萬元的銷售額,營改增前后應(yīng)納稅額發(fā)生怎樣變化呢?

        應(yīng)納營業(yè)稅額=8000000×3%=240000元;

        應(yīng)納增值稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額;

        在《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》(財稅[2011]110號)規(guī)定建筑行業(yè)適用11%增值稅稅率,原則上適用增值稅一般計稅方法。建筑業(yè)實行“營改增”會直接造成房地產(chǎn)企業(yè)建造成本增加。

        首先,由于建筑材料來源方式較多,勢必會增大建筑業(yè)增值稅進(jìn)項稅額抵扣難度,而且其所面對的材料供應(yīng)商及材料種類“散、雜、小”,且基本上都由個體戶、小規(guī)模納稅人供應(yīng),所購買的材料沒有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票,材料進(jìn)項稅額無法正常抵扣,使建筑業(yè)實際稅負(fù)加大。其次,根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅率低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》(財稅[2009]9號)規(guī)定,一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物,可以選擇簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅:①建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料;②以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰(不含黏土實心磚、瓦);③自來水;④商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土)。以上所列貨物都是建筑工程的主要原材料,且所占工程造價比重較大。假設(shè)建筑施工企業(yè)購入以上原材料均能取得正規(guī)的增值稅發(fā)票,可抵扣的進(jìn)項稅率6%,而營改增后建筑業(yè)增值稅銷項稅率11%,相對于營改增之前,施工企業(yè)購入上述建材后增加了5%稅負(fù)成本,根據(jù)2010年公布的該行業(yè)產(chǎn)值利潤率3.55%而言,營改增無異于將增加建筑業(yè)稅負(fù),擠占利潤空間。再次,建筑工程人工費(fèi)占工程總造價的20~30%,而勞務(wù)用工主要來源于成建制的勞務(wù)公司及零散的農(nóng)民工。建筑勞務(wù)公司為施工企業(yè)提供專業(yè)的勞務(wù)服務(wù),原來按3%支付營業(yè)稅,而實行“營改增”之后,稅率將大幅提高,但沒有進(jìn)項稅額可抵扣,在當(dāng)今人工成本不斷上漲的趨勢下,作為微利企業(yè)的勞務(wù)公司或是走向破產(chǎn)或是將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到施工企業(yè),另外,零散的農(nóng)民工提供勞務(wù)所產(chǎn)生的人工費(fèi)也沒有增值稅發(fā)票,亦無可抵扣的進(jìn)項稅,勢必加大建筑施工企業(yè)人工費(fèi)的稅負(fù)。

        二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

        實行“營改增”,延續(xù)了增值稅的抵扣鏈條,避免重復(fù)征稅,降低了開發(fā)產(chǎn)品的成本,能讓房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)。我國房地產(chǎn)行業(yè)流轉(zhuǎn)稅一直采用營業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的制度。從價稅關(guān)系上看,營業(yè)稅和土地增值稅均屬于價內(nèi)稅,實行價內(nèi)稅加重了房地產(chǎn)行業(yè)的稅款,原因是價內(nèi)稅形式較為隱蔽,不易為人察覺,所以給人的稅收負(fù)擔(dān)感較小,由于價稅一體,稅收的增加必然影響到商品的價格,并能對生產(chǎn)和消費(fèi)產(chǎn)生連鎖反應(yīng),最終還有可能危及稅基的穩(wěn)定增長。增值稅作為一種價外稅,其數(shù)額通過層層抵扣的方式實現(xiàn)了課稅數(shù)額的正確性。價外稅的計稅方式不會影響增值稅與商品價值的聯(lián)系。因此建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)全面實行營改增后稅收上引入了增值稅的抵扣鏈條。上一層行業(yè)帶來的增值稅可以扣除。

        另外,在銷項稅一定的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)高低主要看進(jìn)項稅抵扣的多少,政策中新明確購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)項稅額不得抵扣,其中貸款服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)影響較大,其進(jìn)項稅不得抵扣可能會大幅增加房地產(chǎn)企業(yè)對稅負(fù)的預(yù)期。

        2016年5月1日之后,建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)均適用11%增值稅率,其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率,在所有屬于抵扣范圍的進(jìn)項稅都能取得增值稅發(fā)票的前提下,據(jù)徐州地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)推算營改增后房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)較之前下降約1%,具體推算如下:

        假定徐州地區(qū)某非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目單價15000元/平米,地價及大小配套費(fèi)2300元/平米,前期勘察及設(shè)計等費(fèi)用140元/平米,建安工程4600元/平米,配套及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)480元/平米,公司承擔(dān)的維修基金費(fèi)225元/平米,其他費(fèi)用480元/平米,期間費(fèi)用1400元/平米。

        營業(yè)稅改征增值稅之前,經(jīng)推算:營業(yè)稅金及附加847.5元/平米,土地增值稅額645元/平米,企業(yè)所得稅970.63元/平米;稅負(fù)率=(847.5+970.63+645)/15000=16.42%。

        營業(yè)稅改征增值稅之后,經(jīng)推算:增值稅額947.97元/平米,營業(yè)稅金及附加123.24元/平米,土地增值稅額128.03元/平米,企業(yè)所得稅909.31元/平米;稅負(fù)率=(947.97+123.24+128.03+909.31)/(15000/1.11)=15.60%; 稅負(fù)率降低=16.42%-15.60%=0.82%。

        基于上述推算,未來房地產(chǎn)業(yè)營改增有助于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房價合理回歸,減輕購房者負(fù)擔(dān)的同時,促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)健康理性發(fā)展,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈條,使房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng),更加專業(yè)、規(guī)范,達(dá)到了通過經(jīng)濟(jì)杠桿有效調(diào)整房價的目的,使兩種增值稅的“自動穩(wěn)定器”作用更加明顯,增強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,熨平了經(jīng)濟(jì)周期。

        三、 “營改增”將對個人二手房買賣的影響

        財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》(財稅[2016]36號)第五條規(guī)定,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。而且即便稅率相同,由于增值稅計算方法不同,計稅依據(jù)需轉(zhuǎn)化為不含稅價,實際稅負(fù)還會更低。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

        個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

        比如,100萬元一套房子然后150萬元賣出,如果符合征收營業(yè)稅的條件,那么賣房時,其稅基就是150萬元,按5%的稅率來算,營業(yè)稅額為7.5萬。如果改為增值稅,稅基是50萬元,按照11%的稅率來算,增值稅額就是5.5萬元。這樣說來稅負(fù)減輕了。但如果增值的幅度比較高,100萬元的房子賣了200萬元,按營業(yè)稅就是十萬元,按增值稅算是11萬元,這樣稅負(fù)增加了。

        根據(jù)現(xiàn)在北上廣深營業(yè)稅的征收政策,個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅,這實際上和征收增值稅就比較類似。

        四、結(jié)論

        1.有利于完善稅收鏈條,增加稅收。營業(yè)稅改征增值稅,使增值稅鏈條基本完整,使納稅人所購的服務(wù)類等所含稅額可以抵扣。從靜態(tài)看,營業(yè)稅改征增值稅,原本屬于營業(yè)稅的收入歸入增值稅收入,增加了增值稅收入。從動態(tài)看,由于在最終消費(fèi)以前的各個環(huán)節(jié),稅收環(huán)環(huán)相扣,基本消除了重復(fù)征稅,促進(jìn)分工,有助提高經(jīng)濟(jì)效率,由此也會帶來增值稅收入的增長。

        2.規(guī)范財務(wù)稅收管理 ,規(guī)范經(jīng)濟(jì)市場行為。因營改增后只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能正確進(jìn)行納稅申報,而現(xiàn)有的施工行為營業(yè)稅的申報方式基本上是粗放開型,如依據(jù)合同或有的稅務(wù)單位沒有合同的情況同樣能繳稅代開發(fā)票,這就導(dǎo)致虛開發(fā)票的可能性相當(dāng)?shù)拇?,這就給后續(xù)稅收征管帶來困難,也為企業(yè)帶來極大的稅收風(fēng)險。同樣也無法規(guī)范行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)行業(yè),這對同行公平競爭制造了障礙。

        3.有利于提高各行業(yè)競爭能力。營改增后,可使各行業(yè)進(jìn)一步提高產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模和程度,可提高各行業(yè)區(qū)域競爭力。房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅,有助于進(jìn)一步提高行業(yè)的分工與專業(yè)化,同時減輕行業(yè)消費(fèi)者的負(fù)擔(dān),從而進(jìn)一步刺激需求,以此種方式形成良性循環(huán),故對試點(diǎn)行業(yè)是利好政策。如房地產(chǎn)公司可把原施工合同分離為采購原材業(yè)務(wù)與勞務(wù)業(yè)務(wù),從而節(jié)約施工環(huán)節(jié)的成本,這樣可降低建筑成本,提高自己的市場競爭力。

        4.有助于促進(jìn)房價回歸合理平穩(wěn)。未來房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅有助于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房價回歸理性。對銷售不動產(chǎn)以及建筑業(yè)征收營業(yè)稅存在重復(fù)征稅問題,改征增值稅后,可以消除住房銷售中的重復(fù)征稅問題,減輕購房者負(fù)擔(dān),從而有利于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向更加專業(yè)化的方向發(fā)展,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、理性發(fā)展。同時,房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易活躍。

        5.有利于減輕社會稅務(wù)負(fù)擔(dān)消除重復(fù)征稅。生產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的稅負(fù)下降,各環(huán)節(jié)企業(yè)的生產(chǎn)成本也相應(yīng)地下降,從而有利于降低物價,降低通脹水平。我國面 臨的通脹壓力巨大且難以在短時期內(nèi)予以消除。而房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅后,房地產(chǎn)業(yè)各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)間緊密聯(lián)系,極大地避免了重復(fù)征稅,促進(jìn)了房地產(chǎn)稅收成本的降低,從而在一定程度上減輕了通脹壓力。從長遠(yuǎn)來看,營業(yè)稅改征增值稅,可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)間、產(chǎn)業(yè)內(nèi)的分工與合作,有利于從總體上提高經(jīng)濟(jì)效率,而經(jīng)濟(jì)效率的提高,則可以促進(jìn)總體物價水平的降低。

        (作者單位:徐州生物工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院)

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