萬杰 張?zhí)熨n

[提要] 隨著我國老年化現(xiàn)象的加劇，養(yǎng)老問題已經(jīng)成為亟須解決的難題之一。然而，由于公立養(yǎng)老模式的不成熟，社會(huì)需要專業(yè)機(jī)構(gòu)來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。本文通過國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)與國外養(yǎng)老社區(qū)的對(duì)比，揭示我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，?dāng)然其中也有很多不足的地方，需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社會(huì)共同解決，創(chuàng)造出更加適合老年人居住的環(huán)境。

關(guān)鍵詞：人口老齡化；養(yǎng)老社區(qū)；泰康之家；太陽城

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)比研究

收錄日期：2016年3月10日

前言

如今中國面臨的最大問題不再是巨大的人口數(shù)量了，而是令人堪憂的人口結(jié)構(gòu)。我國65歲以上老年人口的數(shù)量由2001年的9，000多萬人增加到2010的11，000多萬人。這些數(shù)據(jù)都在反映一個(gè)問題，我國老年人口出現(xiàn)井噴式的增長而且還會(huì)繼續(xù)增長下去。根據(jù)我國人口結(jié)構(gòu)來看，有學(xué)者預(yù)測(cè)在2020年，我國老年化人口將達(dá)到一個(gè)前所未有的數(shù)量4億人。這無疑給我國帶來了沉重的負(fù)擔(dān)，2013年我國養(yǎng)老金支出為18，740.4億元，要知道安徽省2013年的國民生產(chǎn)總值（GNP）才19，229.4億元。而且我國在解決養(yǎng)老問題時(shí)，直觀的反映出我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不足。發(fā)達(dá)國家的人均收入都在5，000美元以上，而我國人均收入連發(fā)達(dá)國家的1/5都沒有。當(dāng)然，面對(duì)人口老年化這個(gè)問題的不僅僅是中國，我們的“鄰居”日本也同樣被這個(gè)問題深深困擾著。日本的社會(huì)保障支出剛性需求使日本的財(cái)政赤字居高不下，即使像日本這樣的有著完善的社會(huì)保障體系的發(fā)達(dá)國家都不得不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，減少政府支出。更有一些學(xué)者認(rèn)為，隨著日本老年化人口的進(jìn)一步增加，日本的社會(huì)保障體系將會(huì)崩潰。這也在向我們表明解決養(yǎng)老問題不能僅僅只靠政府，我們更應(yīng)該讓社會(huì)各界的力量參與其中。

一、美國式養(yǎng)老社區(qū)——太陽城

（一）太陽城的地理優(yōu)勢(shì)。在美國洛基山脈的腹地有一個(gè)聞名遐邇的養(yǎng)老社區(qū)——太陽城，它與鳳凰城相依，坐擁兩大公園：普萊增特湖公園和白坦公園，一年之中可以享受到300天的日照，被譽(yù)為陸上的夏威夷，也正是因?yàn)檫@些原因，所以早在上個(gè)世紀(jì)中葉老人們就紛紛到這兒來度假。但直到開發(fā)商發(fā)現(xiàn)這里作為養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大潛力，太陽城的價(jià)值才被慢慢發(fā)掘。

（二）太陽城的建設(shè)及發(fā)展

1、社區(qū)的建設(shè)。20世紀(jì)中葉，著名的開發(fā)商Del Webb在一次很偶然的機(jī)會(huì)路過此地，當(dāng)時(shí)城里地產(chǎn)已經(jīng)開發(fā)殆盡，他正準(zhǔn)備著手開發(fā)鳳凰城的郊區(qū)地帶，也就是現(xiàn)在的太陽城，他當(dāng)時(shí)覺得這里地價(jià)很便宜，于是便買了下來。起初建造的就是普通的商品房和公共設(shè)施，可后來他發(fā)現(xiàn)越來越多的老年人喜歡來這兒度假。于是他改變了當(dāng)初的設(shè)計(jì)意圖，轉(zhuǎn)而去設(shè)計(jì)建造養(yǎng)老社區(qū)。而在銷售住宅之前，德爾做了大量的準(zhǔn)備工作，首先建造一批價(jià)格合理的樣本房，然后再去建設(shè)相應(yīng)的娛樂設(shè)施，當(dāng)然，美國人最愛的高爾夫球場(chǎng)他是不會(huì)忘的。

2、醫(yī)療娛樂服務(wù)的完善。太陽城處處體現(xiàn)了人性化的關(guān)懷，如社區(qū)有無障礙路段，便于坐輪椅的老人出入；隨處可見的都是低層住宅，雖然沒有完全利用土地資源，但是卻極大地方便了老人們的生活。另外，社區(qū)內(nèi)人行道和車行道涇渭分明，保障了老人們出行的安全。最為稱贊的是其醫(yī)療保健系統(tǒng)，一流的綜合性醫(yī)院和主治老年人疾病的專科醫(yī)院，如心臟中心、眼科中心，等等。而且老人們與醫(yī)院是一天24小時(shí)處在連接狀態(tài)，老人們一旦出現(xiàn)突發(fā)狀況，可以啟動(dòng)裝置，醫(yī)院接受到信號(hào)以后，救護(hù)車會(huì)在3～5分鐘的時(shí)間趕往出事地點(diǎn)，應(yīng)急措施做得十分到位，很大程度上保障了老人們的生命安全。

二、中國養(yǎng)老社區(qū)——泰康之家

（一）泰康之家社區(qū)概況。泰康之家養(yǎng)老社區(qū)位于北京昌平區(qū)，屬于半個(gè)小時(shí)生活圈，而且周邊有豐富的旅游休假資源，如十三陵水庫、小湯山溫泉等，可謂是進(jìn)可入市區(qū)買菜，退可與山水相望。這與太陽城極其想像。泰康之家僅占地17萬平方米，但是卻提供近1.8萬平方米的公共服務(wù)區(qū)域，用以建設(shè)各種各樣的文化娛樂設(shè)施，豐富老年人的晚年生活。而且還有一個(gè)巨大的中央花園，占地2萬平方米，不僅綠化環(huán)境，還可以讓老人們貼近自然，放松身心，減少他們的生活壓力。泰康之家有各種各樣的戶型用以滿足不同老人的需求，從而增加自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）泰康之家的建設(shè)和發(fā)展。中國保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)泰康人壽成立子公司——泰康之家專業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)，泰康之家利用泰康人壽現(xiàn)有資金、客戶積累的條件，整合養(yǎng)老服務(wù)資源，努力把自身打造成國內(nèi)一流養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商。2012年，泰康人壽北京養(yǎng)老社區(qū)在昌平舉行奠基儀式，預(yù)計(jì)今年可實(shí)現(xiàn)用戶入住。當(dāng)然，泰康之家不可能只做一個(gè)區(qū)域的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，在2014年4月，泰康之家把目光投向中國的金融中心——上海，開放體驗(yàn)館，接受客戶參觀，進(jìn)一步擴(kuò)大自己的客戶市場(chǎng)。同時(shí)，泰康之家在一些二線城市拿地興建養(yǎng)老社區(qū)，實(shí)現(xiàn)全國化的經(jīng)營。根據(jù)可靠數(shù)據(jù)，在未來的一段時(shí)間內(nèi)，泰康之家將會(huì)成為中國最大的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)公司，可提供5萬戶供老人們?nèi)胱　?/p>

三、國內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營模式對(duì)比

（一）美國養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營模式

1、社會(huì)保障系統(tǒng)。美國的社保系統(tǒng)是由養(yǎng)老保險(xiǎn)體系和醫(yī)療體系共同組成的。其中，養(yǎng)老保險(xiǎn)體系是由聯(lián)邦退休金制度、企業(yè)退休金計(jì)劃和個(gè)人退休金三部分組成的。但是，美國和日本不同，它的福利程度低。企業(yè)退休金的3/4都是個(gè)人工作時(shí)積累的。而政府所做的工作就是降低稅率和補(bǔ)貼，因此筆者認(rèn)為美國的社保體系很適合我們?nèi)W(xué)習(xí)。雖然弱化了政府的保障功能，但是卻加強(qiáng)了政府的統(tǒng)籌能力。

2、養(yǎng)老設(shè)施類型。因?yàn)槲幕脑?，美國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式不同于中國的家庭式養(yǎng)老。他是政府或者私人出資建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，然后讓老人們自己選擇不同檔次的護(hù)理服務(wù)。從價(jià)格上來說，公立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比私立的要便宜得多，但是從保障能力上來說，公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)僅僅保障老年人的生活需求和一些簡單的護(hù)理需求，而私立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則可以全方位的護(hù)理老人們。當(dāng)然，因?yàn)槊绹说氖杖攵急容^不錯(cuò)，而且父母無需給孩子們買房，所以美國退休的老人們手中都有不少資金用以滿足自己的老年生活需求。所以，在美國公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量要少于私立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

3、運(yùn)營模式

（1）太陽城的運(yùn)營模式。美國太陽城的開發(fā)屬于住宅開發(fā)性質(zhì)，依靠銷售住宅回款獲利，且不設(shè)有醫(yī)療、護(hù)理等配套服務(wù)，降低了前期投入成本，靠吸引政府投資或者私人資本投資興建醫(yī)療機(jī)構(gòu)。因?yàn)槠涞锰飒?dú)厚的優(yōu)勢(shì)，太陽城不僅可以用來長期居住，更可以用來度假。其人流量為40，000萬人，其中的7/10是常住客戶，而其余3/10是旅游度假客戶，太陽城可以先銷售一部分住宅回籠資金，再將一些住宅出租提供長期穩(wěn)定的收入。而且太陽城還擁有自己的商業(yè)中心，專門銷售老年人用品，因其市場(chǎng)定位清晰，每年獲得的銷售商品的收入也較為客觀。

（2）美國CCRC社區(qū)的運(yùn)營模式。美國CCRC社區(qū)的開發(fā)與太陽城不同，不僅在社區(qū)內(nèi)設(shè)置醫(yī)療機(jī)構(gòu)，更在住宅樓的每一層都設(shè)置護(hù)理站，且配置老人專屬食堂，為老人提供營養(yǎng)套餐。CCRC的經(jīng)營模式與太陽城截然不同，它采用的是先交一部分的押金然后每年繼續(xù)交使用費(fèi)，不直接將房子的所有權(quán)給客戶。①入門費(fèi)：按房間大小來計(jì)算，最少20萬美元，最多100萬美元；②年費(fèi)：按照老人的自理能力來進(jìn)行收費(fèi)，健康活躍老人，3，000美元/月；半護(hù)理老人，4，000美元/月；全護(hù)理老人：5，000美元～6，000美元/月。因?yàn)閮r(jià)格較高，市場(chǎng)定位于高收入人群，所以從知名度上來講不如太陽城。

（二）國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營模式

1、泰康之家。泰康之家有兩種盈利模式：一種類似于CCRC，采用的是押金+月服務(wù)費(fèi)收費(fèi)模式，需一共交200多萬；另一種就是購買泰康人壽相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品作為準(zhǔn)入門檻，購買者到達(dá)指定年齡段即可入住，投資收益均用于支付其他費(fèi)用，而且購買這種保險(xiǎn)產(chǎn)品的人不僅僅自己和配偶能入住，保費(fèi)繳清時(shí)，購買者的父母也可以申請(qǐng)入住，這是非常人性化的促銷手段。

2、中國平安的桐鄉(xiāng)養(yǎng)老社區(qū)。2012年9月23日，由中國平安保險(xiǎn)子公司深圳不動(dòng)產(chǎn)有限公司投資的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目在桐鄉(xiāng)啟動(dòng)。期間，平安子公司共斥資170億元，建造一個(gè)總建筑面積在150萬平方米左右的“巨無霸”養(yǎng)老社區(qū)。而桐鄉(xiāng)養(yǎng)老社區(qū)與太陽城的運(yùn)營模式類似，主打三種產(chǎn)品類型：租賃式養(yǎng)老公寓、銷售式養(yǎng)老公寓、度假式養(yǎng)老公寓、突破養(yǎng)老地產(chǎn)“只租不售”的局面，采用“租售并存”的形式，極大地發(fā)揮了資本的效益。

3、其他養(yǎng)老社區(qū)。中國人壽的廊坊生態(tài)城是采用保險(xiǎn)公司與開發(fā)商合作的運(yùn)營模式，解決了保險(xiǎn)公司技術(shù)及人才方面的匱乏，同時(shí)也解決了開發(fā)商因資金短缺承擔(dān)不了如此大的項(xiàng)目的尷尬局面。此外，合眾人壽是采取了保險(xiǎn)公司開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，然后出讓養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營管理權(quán)，這樣可以快速回籠資金，且避免了專業(yè)人才不夠?qū)е吗B(yǎng)老社區(qū)無法得到正常經(jīng)營的狀況。

四、中國養(yǎng)老社區(qū)面臨的問題

雖然保險(xiǎn)公司在最近幾年才得以有機(jī)會(huì)接觸養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計(jì)與開發(fā)，但是從運(yùn)營模式來看，絲毫不遜色于美國那些資深的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商，而且保險(xiǎn)公司更注重將養(yǎng)老地產(chǎn)與自身產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)合，這些都是值得我們佩服的地方。但是，終究因?yàn)槠鸩酵淼脑?，保險(xiǎn)公司在開發(fā)和運(yùn)營養(yǎng)老社區(qū)的時(shí)候會(huì)遇到諸多問題。

（一）單一的客戶群。我國養(yǎng)老地產(chǎn)大部分都是以高收入人群為服務(wù)對(duì)象，過高的入住門檻將大部分具有養(yǎng)老需求的老人們拒之門外。筆者認(rèn)為，隨著我國國內(nèi)保險(xiǎn)市場(chǎng)的完善，我國保險(xiǎn)公司將會(huì)走出國門，而過于單一的客戶群會(huì)讓國內(nèi)的保險(xiǎn)公司在全球的養(yǎng)老地產(chǎn)上缺少競(jìng)爭(zhēng)力，因此保險(xiǎn)公司應(yīng)該實(shí)行差異化管理，不僅僅是建設(shè)高品質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)，更應(yīng)該多建大部分老人都能入住的養(yǎng)老社區(qū)，爭(zhēng)取讓每個(gè)老年人都可以有個(gè)舒適的晚年，履行保險(xiǎn)公司的社會(huì)管理職能。

（二）法律空白。很多發(fā)達(dá)國家具有很完善的養(yǎng)老體系的法律法規(guī)，而在中國，養(yǎng)老問題被提到議程上也只是短短十幾年的事，且社會(huì)養(yǎng)老金的不公開運(yùn)營讓很多老年人沒有安全感，所以他們不會(huì)把錢拿出來購買養(yǎng)老服務(wù)。

（三）專業(yè)人士的匱乏。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國目前每千人執(zhí)業(yè)醫(yī)師僅為1.62人，每千人注冊(cè)護(hù)士人數(shù)為1.3人。要建設(shè)高品質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)，必須要有相應(yīng)的人才。而專業(yè)護(hù)理人員的缺少使得保險(xiǎn)公司之前允諾養(yǎng)老地產(chǎn)購買者的種種醫(yī)療便利成了空口白話。因此，強(qiáng)烈建議保險(xiǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)相應(yīng)人才團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)，或者直接出資興建專業(yè)護(hù)理人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。

五、小結(jié)

本文從社會(huì)所面臨的問題出發(fā)，把鏡頭轉(zhuǎn)向海外，向發(fā)達(dá)國家了解學(xué)習(xí)他們關(guān)于養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的成功案例，然后與中國成功的案例進(jìn)行對(duì)比，主要是比較兩者的運(yùn)營模式，找出中國養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)所面對(duì)的問題，并提出相應(yīng)的建議。保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)不僅僅是保險(xiǎn)公司的一次重大突破，更是中國傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的一次突破，由家庭養(yǎng)老到社會(huì)養(yǎng)老，這具有劃時(shí)代的意義。

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