袁秀麗

北京的高房?jī)r(jià)眾所周知，如今隨著北京購(gòu)房需求外溢，帶動(dòng)了京城周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括燕郊、香河、永清、固安、涿州、大廠等地區(qū)在內(nèi)的樓市異?；馃?。

3月19日正值周末，分布在燕郊、香河、永清、固安環(huán)北京樓市的7個(gè)項(xiàng)目入市，其中燕郊的匯福悅榕灣和首爾甜城等項(xiàng)目全部售罄。在環(huán)北京樓盤(pán)售樓處，人山人海的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，幾乎已經(jīng)成為常態(tài)，其中以燕郊最為典型，該區(qū)域目前也是環(huán)北京樓市房?jī)r(jià)最高的地方。此外，永清、香河等區(qū)域也不甘落后，憑借價(jià)格及區(qū)位優(yōu)勢(shì)成為環(huán)京樓市中的后起之秀。

在北京城區(qū)進(jìn)入豪宅開(kāi)啟元年的2015年，環(huán)北京樓市就已經(jīng)乘虛而入占領(lǐng)剛需市場(chǎng)。京城需求的溢出效應(yīng)讓環(huán)京樓市受益匪淺，在全國(guó)去庫(kù)存的大背景下，環(huán)京樓市因房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快而遭遇到只有一二線城市才能享受到的調(diào)控待遇。即便如此，北京購(gòu)房者仍然對(duì)環(huán)京樓市“情有獨(dú)鐘”。

隨著調(diào)控步伐的緊緊逼近，環(huán)京樓市還能繼續(xù)火下去嗎？

燕郊房?jī)r(jià)不輸北京

“買(mǎi)房不到三年，都快翻倍了?！苯谝恢痹诿χb修的彭小姐抑不住興奮地說(shuō)，2013年買(mǎi)了位于大廠一套兩居室，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是9000多元/平方米，如今房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了16000元/平方米。當(dāng)年彭小姐之所以去環(huán)北京購(gòu)房，是因?yàn)楸本┫拶?gòu)，而她本人的社保不足五年，但又擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，所以決定購(gòu)買(mǎi)了環(huán)北京的房產(chǎn)。她一直很慶幸自己的“英明”決定。

大廠并非房?jī)r(jià)漲幅最高的區(qū)域，與北京市通州區(qū)隔潮白河相望的燕郊鎮(zhèn)才是環(huán)北京樓市的佼佼者。自去年以來(lái)，燕郊房?jī)r(jià)一路狂奔，成為環(huán)京樓市中最火的區(qū)域。目前已達(dá)2萬(wàn)元/平方米。跟去年年初相比，漲幅已達(dá)100%。而3月，燕郊多個(gè)項(xiàng)目相繼沖破2萬(wàn)元大關(guān)。其中匯?！傞艦车木鶅r(jià)為23000元/平方米，港中旅·海泉灣達(dá)24000元/平方米，首爾甜城的花園洋房也賣(mài)到23000元/平方米。二手房售價(jià)也一路高漲。

目前燕郊的價(jià)位甚至超過(guò)北京部分區(qū)域。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，今年三月，北京新房市場(chǎng)成交均價(jià)為31322元/平方米。而位于北京遠(yuǎn)郊的平谷區(qū)，3月份二手房均價(jià)還沒(méi)到15000元/平方米。

除了價(jià)格快速上漲外，燕郊樓市的成交量也不遜色，開(kāi)盤(pán)即售罄的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

3月19日，距離上次開(kāi)盤(pán)僅兩周時(shí)間，燕郊匯福悅榕灣再次開(kāi)盤(pán)，600套房源在3小時(shí)內(nèi)售罄。在開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，購(gòu)房者會(huì)匯成的人浪、牽手組成“人墻”的保安以及售樓處內(nèi)聲嘶力竭的銷(xiāo)售員們，儼然一幅火熱的燕郊搶房圖。

在以往燕郊的購(gòu)房者中，大多是以自住為主，但近年來(lái)，投資比例正在上升。

劉先生就是這樣一位典型的購(gòu)房者，8年前他在燕郊購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套房，當(dāng)時(shí)是因?yàn)楸本┓績(jī)r(jià)過(guò)高，他選擇在燕郊買(mǎi)房居住。但看到節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，去年他又購(gòu)置了一套燕郊的房產(chǎn)，這次純粹是為了投資。他對(duì)記者說(shuō)：“我在這里已經(jīng)買(mǎi)了第二套房了?！毕矏傊橐缬谘员?。

燕郊樓市經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，由2009年的3000元/平方米漲到現(xiàn)如今的20000元/平方米，沒(méi)有令投資者失望。

經(jīng)過(guò)此輪環(huán)京購(gòu)房潮，目前燕郊在售及待售的樓盤(pán)數(shù)量并不多。

包括匯福悅榕灣、首爾甜城、中駿·四季花都、碧桂園時(shí)代城、長(zhǎng)安壹線、嘉都、黃金藍(lán)灣、港中旅海泉灣、天洋城4代等，還有部分樓盤(pán)處于無(wú)房源可售的狀態(tài)。

價(jià)格洼地成投資新寵

在環(huán)京樓市，燕郊房?jī)r(jià)正在被熱情的購(gòu)房者推高，與此同時(shí)，處于價(jià)格洼地的永清同樣受到追捧。永清隸屬河北省廊坊市，位于河北中部，京、津、保三角地帶中心，北距首都60公里，東距天津市60公里。近年來(lái)，受到京津冀利好的影響，隨著高速、京霸城際高鐵的建設(shè)、北京新機(jī)場(chǎng)造勢(shì)，永清樓市日益火爆，大有媲美燕郊的趨勢(shì)。

“永清搶房就像搶白菜?！睋?jù)3月剛剛在永清購(gòu)買(mǎi)了一套60平米房產(chǎn)的邢小姐介紹，她的多位同事購(gòu)買(mǎi)了位于永清的房子，價(jià)格不過(guò)才6000多元/平方米，與北京的房?jī)r(jià)比起來(lái)，就相當(dāng)于零頭。其中一些人買(mǎi)房前，竟然沒(méi)有到過(guò)現(xiàn)場(chǎng)，主要是對(duì)價(jià)格的上漲有信心。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，將來(lái)用于自住的可能很小，大部分人是看好區(qū)域潛力，坐等升值。

邢小姐說(shuō)，在訂購(gòu)前，她開(kāi)車(chē)去了永清，對(duì)地理位置做詳細(xì)的了解，對(duì)永清房產(chǎn)的升值空間很有信心。

據(jù)記者了解，3月9日，位于永清高新區(qū)的森林新都孔雀城二期高層板樓加推，共824套房源，起價(jià)7300元/平方米。當(dāng)天800余套房源全部被內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。同在當(dāng)天，榮盛阿爾卡迪亞花語(yǔ)城項(xiàng)目開(kāi)出了4-5棟樓，當(dāng)天即“日光”。在此前的3月5日，國(guó)瑞生態(tài)城雅仕苑加推兩棟樓加另外一個(gè)樓的一個(gè)單元，所有房源也是當(dāng)天售罄。

永清樓市頻現(xiàn)日光，與其目前的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不無(wú)關(guān)系，而且隨著需求增加，價(jià)格上漲也在所難免。

據(jù)了解，森林新都孔雀城年前報(bào)價(jià)5900元/平方米起，3月初價(jià)格變?yōu)榱?300元/平方米起；國(guó)瑞生態(tài)城雅仕苑，1月成交價(jià)5600元/平方米左右，3月初認(rèn)購(gòu)達(dá)到6500元/平方米。而且這一價(jià)格也在不斷上漲刷新中 。

根據(jù)規(guī)劃，永清將擁有通往北京的高鐵京霸城際鐵路（只需20分鐘到達(dá)北京市區(qū)），北京亦莊延長(zhǎng)線也將直通永清，有望與京霸城際鐵路在永清交匯，永清或?qū)⒊蔀楸本┲苓吺讉€(gè)雙軌交通的區(qū)域。此外，動(dòng)批搬遷帶動(dòng)大量人口涌入。這些利好均是支撐永清房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。

除永清之外，淶水同樣是靠?jī)r(jià)格取勝的環(huán)京樓市。4月9日，位于淶水產(chǎn)業(yè)新城配套住宅華銀城·青年港開(kāi)盤(pán)，1680套房，一日被搶光。據(jù)記者了解，華銀城·青年港為首次開(kāi)盤(pán)，均價(jià)才4500元/平方米左右。

誰(shuí)在攪動(dòng)環(huán)京樓市？

目前，燕郊房?jī)r(jià)直奔3萬(wàn)/平方米，大廠新房單價(jià)已超過(guò)1.4萬(wàn)元/平方米，最高價(jià)已突破1.9萬(wàn)元/平方米。香河新房單價(jià)已超過(guò)9000元/平方米，最高價(jià)已突破1.4萬(wàn)元/平方米。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“整體來(lái)看，過(guò)去一年北三縣的漲幅甚至超過(guò)了深圳。”

這里所說(shuō)的北三縣是指廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣，這三個(gè)縣市行政上隸屬河北廊坊市，卻被京津包得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，成為河北的“飛地”。特殊的地理位置，讓這里成為了河北的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，北京最近的“后花園”。

北三縣房?jī)r(jià)飛漲源于去年，2015年7月，北京市委十一屆七次全會(huì)通過(guò)了加快通州市行政副中心建設(shè)，此前的兩月，“北京市政府要遷往通州”的傳聞此起彼伏，就讓一度平淡的通州樓市火熱起來(lái)，如今消息落地，房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)可想而知，進(jìn)而帶動(dòng)與通州相鄰的北三縣樓市。

迫于房?jī)r(jià)上漲壓力，北京通州出臺(tái)史上最嚴(yán)格住房限購(gòu)政策。此后，通州外溢需求更是成就了北三縣房?jī)r(jià)1年100%的漲幅。

由于緊鄰北京和不受北京市限購(gòu)政策影響，長(zhǎng)期以來(lái)環(huán)京樓市吸納了不少北京外溢的剛需客群和看好這些區(qū)域發(fā)展的投資性客群，這成為“北三縣”樓市持續(xù)火熱的條件。

2016年，北三縣在“降首付”、調(diào)整“公積金”、“降契稅”等多個(gè)去庫(kù)存政策利好的刺激下，跟著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一同迎來(lái)樓市的春天。

今年3月底，有媒體報(bào)道，“北三縣”的用地規(guī)劃、人口總量指標(biāo)以及建筑規(guī)劃歸屬北京市通州區(qū)政府和河北省廊坊市政府共同管理。雖然隨后這一消息被官方辟謠，但對(duì)樓市也起到火上澆油的影響。

限購(gòu)能阻擋購(gòu)房潮嗎？

由于房?jī)r(jià)比北京低，加之限購(gòu)、信貸政策不如北京嚴(yán)苛，尤其是京津冀協(xié)同發(fā)展、北京市屬單位部分或整體遷至通州、軌道交通等各種利好接踵而來(lái)，令北三縣房地產(chǎn)迅速膨脹。

樓市的快速上漲，必然引來(lái)政府主管部門(mén)關(guān)注，隨之而來(lái)的就是調(diào)控。環(huán)北京樓市也沒(méi)有逃離這個(gè)宿命。

4月1日愚人節(jié)當(dāng)天，瘋傳多時(shí)的環(huán)京樓市調(diào)控政策終于在河北省廊坊市落槌。4月2日，廊坊市政府門(mén)戶網(wǎng)站轉(zhuǎn)載了廊坊日?qǐng)?bào)發(fā)布的同一消息，將這條新聞坐實(shí)。這份簡(jiǎn)稱“廊九條”的調(diào)控新政包括：根據(jù)該調(diào)控政策，非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于30%。主要是針對(duì)環(huán)京縣（市），包括三河市、大廠回族自治縣、香河縣和固安縣。

這次調(diào)控政策出臺(tái)，被普遍認(rèn)為起源于燕郊房?jī)r(jià)暴漲。目前來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)達(dá)到峰值。很多業(yè)主正在關(guān)注3月燕郊樓市上演的狂熱搶房大戰(zhàn)能否持續(xù)？

據(jù)一位在香河看房的張女士說(shuō)，房?jī)r(jià)越調(diào)越高，燕郊房?jī)r(jià)一直是跟著通州漲，現(xiàn)在通州限購(gòu)又將建設(shè)成北京市行政副中心，所以未來(lái)升值空間值得期待。另外，這次廊坊調(diào)控首付上調(diào)一成的影響有限，多付一成首付不會(huì)阻止購(gòu)房者買(mǎi)房。

調(diào)控政策下發(fā)第二天的4月2日，燕郊的嘉都項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。售樓大廳內(nèi)依然有很多人在咨詢。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從置業(yè)和投資角度看，一線城市周邊區(qū)域樓市呈現(xiàn)了價(jià)格上升的態(tài)勢(shì)。對(duì)于剛需且受限購(gòu)政策影響的購(gòu)房者而言，積極入市依然應(yīng)該定性為理性的購(gòu)房策略。而對(duì)于部分投資客而言，近期也應(yīng)該警惕一線城市周邊區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格虛高的風(fēng)險(xiǎn)，在入市過(guò)程中應(yīng)稍許謹(jǐn)慎和冷靜。

著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家，中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員馬光遠(yuǎn)從投資角度分析稱，北京與周邊地區(qū)的協(xié)同發(fā)展對(duì)周邊區(qū)域產(chǎn)生了極大的帶動(dòng)效應(yīng)，對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，要用長(zhǎng)遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)眼光去審視環(huán)北京區(qū)域在硬件、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面的利好。