方王洋

去年底以來的一二線樓市火熱的局面，背后隱現(xiàn)首付貸的身影。是幫助剛需族、改善族早點實現(xiàn)購房的短期借貸工具，還是投資客、投機客使用杠桿、配資炒房的利器？不少人擔憂，首付貸引導資金過快地流入樓市，過高的杠桿容易誘發(fā)房價劇烈波動，甚至是金融風險。3月12日，央行副行長潘功勝表態(tài)，首付貸屬違法，央行將清理整頓。中介、P2P平臺的首付貸產(chǎn)品迅速下架。

那么，“首付貸”到底是什么？風險何在？

從摸底到被指“違法”

一二線樓市火熱的背后，是首付貸事件的不斷發(fā)酵。

3月4日，深圳市開始對網(wǎng)貸平臺、小貸公司涉及眾籌買房、“首付貸”或其他高杠桿放貸的情況進行摸底排查。繼深圳之后，北京也開啟摸底涉嫌高杠桿房貸的進程。3月9日，上海市啟動首付貸摸底調查行動。隨后，廣州也展開了對首付貸情況的深入調查。

在一系列排查研究之后，“首付貸”這一房地產(chǎn)金融產(chǎn)品被官方打上了“違法”的標簽。

就在3月12日，央行副行長潘功勝在十二屆全國人大四次會議舉行的記者會上稱：央行與相關部門一起，結合即將開始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項整治活動，對房地產(chǎn)中介機構、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務進行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

官方說法一出，不僅是傳統(tǒng)中介的首付貸業(yè)務偃旗息鼓，不少P2P平臺的首付貸產(chǎn)品也紛紛下架。根據(jù)盈燦咨詢3月14日針對20家主要對接首付貸資產(chǎn)的P2P網(wǎng)貸平臺進行的調查顯示，其中有17家平臺停止了首付貸相關業(yè)務，有一家平臺仍在發(fā)首付貸，兩家借款端仍然有相關業(yè)務展示。

相關房地產(chǎn)中介人士表示，首付貸現(xiàn)在正處于風口浪尖，中介對于與首付貸相關的金融產(chǎn)品也是謹慎對待，暫停服務是普遍的選擇。

何為“首付貸”？

所謂“首付貸”，即相關貸款資金可用作購房首付款，這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、地產(chǎn)中介等設立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。這樣，房地產(chǎn)加強了杠桿，購房者可以在首付貸“場外配資”的支持下提前進入房地產(chǎn)市場。

記者了解到，首付貸主要分為兩種，有抵押和無抵押。一名房貸金融產(chǎn)品的資深從業(yè)人士告訴記者，無抵押首付貸的審核更加嚴格，通常貸得的資金很低，放款額度往往在30萬元以內。而有抵押的首付貸通常針對的是二手房的交易，購房者通常自己有住房，但出售已有房源與購買新房的交易時間不匹配，在短時間內湊齊首付資金緊張，就將已有住房抵押換取新房的首付。

實際上，自從互聯(lián)網(wǎng)+進入中介行業(yè)，金融平臺搭建已被業(yè)內公認為中介行業(yè)乃至房地產(chǎn)行業(yè)的一大趨勢。以鏈家為例，目前其已將經(jīng)營的觸角伸向了新房、金融、裝修等房地產(chǎn)上下游領域，而非僅限于傳統(tǒng)二手房經(jīng)紀業(yè)務。而鏈家持有的第三方支付牌照，也為其相關金融業(yè)務提供了資質和可能性。

盡管行業(yè)趨勢如此，但對于混雜的市場來說，目前首付貸產(chǎn)品正處于“半監(jiān)管”狀態(tài)。不久前，有多名業(yè)內人士指出，此類P2P平臺或產(chǎn)品，部分或存在涉嫌自融或利益輸送的風險。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示，對中介和代理機構來說，涉足房地產(chǎn)金融，優(yōu)勢可以說是促進了市場交易，但從資金使用通道來說不夠透明，蘊含了巨大的風險。

規(guī)模50億？1萬億？

樓市上行背景下，部分投資客重回市場。首付貸被當作撬動房價的洪水猛獸。那么市場上首付貸的規(guī)模究竟有多大？

此前有媒體報道，三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的，單就中介行業(yè)而言，“場外配資”規(guī)模或早超1萬億元。

但也有大部分業(yè)內人士認為，這樣的估算規(guī)模太過夸張。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉曾對媒體表示，首付貸使用比例大約為5%，即中介公司交易的100套房子中，大約有5套使用了首付貸業(yè)務的，首付貸業(yè)務開展得較好的公司，可能會達到8%-10%。

除了中介公司，目前部分P2P平臺也提供首付貸服務。據(jù)不完全統(tǒng)計，有近50家P2P網(wǎng)貸平臺出現(xiàn)過首付貸標（出現(xiàn)過1次符合首付貸類型的標即進行統(tǒng)計），其中有20家P2P網(wǎng)貸平臺以對接首付貸資產(chǎn)為主要業(yè)務，包括多寶貸、合匯貸等。不過目前已經(jīng)有多家平臺暫停了首付貸相關業(yè)務，包括廣州e貸、房天下理財?shù)绕脚_。

根據(jù)盈燦咨詢的不完全統(tǒng)計，近8個月P2P網(wǎng)貸首付貸的累計成交量達到了43億元，由于2015年7月前首付貸的成交規(guī)模相對較小，因此P2P網(wǎng)貸行業(yè)參與首付貸模式的金額預計不足50億元。

而此前有媒體報道，在深圳，負責摸底排查的深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會秘書長曾光說：“據(jù)不完全統(tǒng)計，此次摸底排查的企業(yè)預計30家左右，所投放的‘首付貸存量規(guī)模大致在25億至30億元?！?/p>

雖然從目前看來首付貸的規(guī)模似乎并沒有想象中巨大。但一些類似于首付貸的場外配資渠道仍舊大有人在。

“首付貸在前幾年市場低迷的局面下推出時，還被業(yè)內稱贊為有助于加快項目去化。在市場上漲時，卻被認為助推房價上漲的推手。禁止了首付貸，購房者也會從別的渠道尋找資金。”某P2P平臺相關人士表示。

盈燦咨詢的數(shù)據(jù)也顯示，目前P2P平臺的其他房貸產(chǎn)品，如按揭貸、贖樓貸等數(shù)據(jù)并沒有明顯下降。

加杠桿購房值得警惕

“與萬億的房地產(chǎn)市場相比，這點資金明顯微不足道，所以P2P網(wǎng)貸是引起房價大漲的說法是站不住腳的?！贬槍ψ罱赘顿J推漲房價的說法，盈燦咨詢的分析師表示。

某P2P平臺相關人士表示，對于無抵押類的首付貸，規(guī)模較大的平臺都會進行更為嚴格的審查，不會輕易放水。否則一旦貸款人違約，平臺將會面臨更大的風險?！澳壳拔覀兤脚_上首付貸產(chǎn)品的主要客戶還是以剛需、剛改人群為主，貸款也主要用于短期周轉?！?

然而，在業(yè)內看來，首付貸的整體規(guī)模雖然無法得出精確數(shù)據(jù)，但濫用首付貸對市場的影響卻是顯而易見的。

北京房協(xié)秘書長陳志在接受媒體采訪時表示，一旦火熱的樓市出現(xiàn)反轉，購房人很有可能會出現(xiàn)斷供房貸的現(xiàn)象。這對整個房地產(chǎn)市場和金融體系都會形成巨大的打擊。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認為，深圳利用杠桿投資投機性購房的現(xiàn)象值得警惕。在一線城市和少數(shù)二線城市房價非理性繁榮、狂熱性上漲面前，關鍵在于政府管理部門和商業(yè)銀行不可放任個人投資投機者盲目而激進地擴大杠桿。對監(jiān)管部門來說，一方面，要防范少數(shù)城市房價下跌之后所隱藏的按揭違約風險；另一方面，不能任由當前房價繼續(xù)非理性大漲，否則將導致越來越多的自住者買不起房，同時也不利于資金支持實體經(jīng)濟。

而在亞豪機構市場總監(jiān)郭毅等業(yè)內人士看來，樓市過熱是雙降、稅費下調和去庫存等多種因素所導致的。在目前一線城市房價快速上漲的形勢下，緩解供需矛盾才是需要共同面臨的問題。

平臺與個人需謹慎考量

非理性地使用首付貸，對于個人和房貸平臺來說同樣存在潛在風險。

據(jù)記者了解，之前市場上出現(xiàn)的首付貸產(chǎn)品，對外放款額度不一，但大部分的放款金額都在房屋總價的10%-15%。按首付占總房款30%的情況計算，首付貸提供的資金可以占到購房首付款的30%-50%之間。

以300萬元的住房為例，借款人一般最多可以借到45萬元，而用戶自己只需要另外掏45萬元。這也就意味著購房者以45萬元撬動了300萬元的資產(chǎn)。

同時，據(jù)了解，很多機構，包括部分銀行機構在內推出無抵押的純信用貸款，購房者僅需提供收入證明即可申請貸款，貸款金額往往在20萬-30萬元。而此類貸款的利率甚至高達10%以上。

業(yè)內人士表示，購房杠桿放大的同時，也意味著購房人資金風險的成倍放大。首付貸可以做到10倍杠桿，樓市下跌10%就會出現(xiàn)資不抵債的情況。購房人應當對自己的資金實力和風險承擔能力做出謹慎的考量。

在無抵押信用貸購房的情況下，購房者承擔著銀行貸款和首付貸雙重還款壓力，如果無力償還，銀行還可獲得房屋資產(chǎn)，首付貸這一方只能自己承受損失。尤其是部分炒房者，一旦房價出現(xiàn)下跌，作為資金鏈中最薄弱的一環(huán)，他們或將是多米諾骨牌中倒下的第一張牌。

同時，首付貸產(chǎn)品對于放貸平臺的風險也是不可忽視的。

上述盈燦咨詢分析師表示，由于房地產(chǎn)與金融的結合是大勢所趨，首付貸屬于金融的一種創(chuàng)新模式，需要更加的規(guī)范，否則對于P2P網(wǎng)貸平臺、投資人、銀行都存在著風險。“首付貸由于貸款利率低使得利潤空間本身就不大，若有違約就會出現(xiàn)壞賬。而對于有抵押的首付貸產(chǎn)品，如果購房者的房產(chǎn)作為抵押物發(fā)放貸款，就需要對房屋進行準確評估，確保房屋的價值能覆蓋借款人的違約金額。如果是二次抵押，銀行的優(yōu)先權將高于平臺，平臺容易出現(xiàn)資不抵債的情況?！?