曾慧娟

自從上海和深圳接力推出“3·25”限購(gòu)大招后，市場(chǎng)反應(yīng)極為迅速，在這一次房產(chǎn)調(diào)控后，市場(chǎng)普遍趨于悲觀，購(gòu)房者持幣觀望情緒漸濃。樓市“頂點(diǎn)”已到，成為眾多購(gòu)房者的共識(shí)，事實(shí)真的如此嗎？北京房?jī)r(jià)在去年底至今年初迅速上漲，但至今仍未出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策，北京到底會(huì)不會(huì)跟進(jìn)呢？

業(yè)內(nèi)人士表示，此次限購(gòu)加碼，并不意味著樓市“拐點(diǎn)”的到來(lái)，相反，此次限購(gòu)并不會(huì)對(duì)樓市穩(wěn)步發(fā)展形成太大阻力。而同期的降價(jià)拋售也只是個(gè)別現(xiàn)象，是對(duì)新政一種過(guò)度反應(yīng)。

傳導(dǎo)效應(yīng)或持續(xù)

剛結(jié)束的清明小長(zhǎng)假，南京、蘇州等二線樓市大熱，蘇州更是出現(xiàn)了大量地王。在上海、深圳等一線城市嚴(yán)厲調(diào)控、出現(xiàn)降溫跡象后，大量資金會(huì)不會(huì)流到二線？

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)：二線城市的火熱，與一線城市收緊調(diào)控有關(guān)。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市化發(fā)展的角度，二線城市也將成為我國(guó)城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)區(qū)域。一方面，超大城市嚴(yán)控城市發(fā)展邊界和人口規(guī)模，另一方面廣大三四線城市、中小城市雖然落戶比較容易，但由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共資源的欠缺，難以吸引人們進(jìn)入。相比之下，二線城市將有比較大的發(fā)展空間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一線城市的土地供應(yīng)很少，沒(méi)有土地可拿，這就造成企業(yè)都涌向二線核心城市；其次，二線城市雖然地價(jià)也很高，但絕對(duì)值相對(duì)一線來(lái)說(shuō)還可以，基數(shù)要小很多；第三，一線城市在調(diào)控收緊之后，最近幾個(gè)月肯定會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，但在資金量如此龐大的情況下，大量資金必然涌向周邊地區(qū)和二線核心城市。

上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：數(shù)據(jù)顯示，二線城市住宅成交的升溫，從3月開(kāi)始出現(xiàn)。這叫“資本傳導(dǎo)效應(yīng)”，即在一線城市門(mén)檻漸高、政策壓力的背景下，過(guò)剩資金流向周邊，并將這些經(jīng)濟(jì)體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市作為“避風(fēng)港”。這部分資金不僅來(lái)自房企、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等，還有大量的民間投資需求，“恐慌”和“敏感”是共同特征。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，這種傳導(dǎo)趨勢(shì)恐怕還將延續(xù)，傳染效應(yīng)會(huì)被進(jìn)一步放大。而若二線城市樓市持續(xù)高溫，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，很有可能也招來(lái)如同一線城市般的政策壓制。

房?jī)r(jià)頂點(diǎn)言之過(guò)早

多個(gè)城市同一天出臺(tái)樓市相關(guān)政策意味著什么？出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策的城市，房?jī)r(jià)現(xiàn)在是不是頂點(diǎn)？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉：中央沒(méi)有具體的政策出臺(tái)，而是各地從自身情況出發(fā)主動(dòng)作為，這也許意味著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)進(jìn)入中央統(tǒng)一目標(biāo)、分類指導(dǎo)，地方因城施策、主動(dòng)作為的新階段了。以前我們談?wù)摲康禺a(chǎn)走勢(shì)也好，討論房地產(chǎn)調(diào)控措施也好，經(jīng)常會(huì)用到一二三四線城市的說(shuō)法。如今，同是三四線城市，情況也會(huì)有所不同。比如根據(jù)監(jiān)測(cè)，2月份三線城市中的中山、南充房?jī)r(jià)漲幅較大，贛州、煙臺(tái)房?jī)r(jià)跌幅較大。因此，對(duì)三四線城市也不能一刀切，每個(gè)具體的三四線城市也要因城施策。另一方面，房?jī)r(jià)上漲較快的各個(gè)城市也有所差別。比如深圳、上海、北京房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，主要是土地資源短缺導(dǎo)致的住房供給不足。而合肥等城市房?jī)r(jià)上漲較快，主要是近年來(lái)承接了較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移、市場(chǎng)需求短期內(nèi)增加較快導(dǎo)致的。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)：“頂點(diǎn)”論更像是需求透支導(dǎo)致的。一線樓市經(jīng)歷了幾個(gè)月的“瘋狂”，已經(jīng)透支了未來(lái)幾個(gè)月的需求，未來(lái)需求適度回調(diào)是正常的。一直以來(lái)，新政的目的都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。此輪一線城市收緊限購(gòu)，的確讓部分剛需群體在一定時(shí)間內(nèi)無(wú)法入市，但擁有購(gòu)房資格且已經(jīng)簽約的購(gòu)房者很難毀約，因?yàn)橘I賣雙方為了促成交易，都設(shè)定了較高的毀約成本。二手房市場(chǎng)對(duì)新政反應(yīng)最為敏感，目前尚未出現(xiàn)大規(guī)模的回調(diào)就證明了所謂“頂點(diǎn)”論并不存在。但買賣雙方的議價(jià)空間的確較之前打開(kāi)了不少，這也是政策所希望看到的，更理性的市場(chǎng)才能運(yùn)行更加平穩(wěn)。未來(lái)兩到三個(gè)月內(nèi)是關(guān)鍵期，市場(chǎng)或許會(huì)回到相對(duì)平衡的狀態(tài)，投資需求會(huì)逐步降低到合理水平，市場(chǎng)回歸常態(tài)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)：上海、深圳的房?jī)r(jià)已透支了全年的漲幅。而在調(diào)控周期下，整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)明顯逆轉(zhuǎn)，同時(shí)很多具有購(gòu)買能力但沒(méi)有購(gòu)房資格的人將退出市場(chǎng)，因此深圳、上海的房?jī)r(jià)不排除下跌調(diào)整的可能。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：上海、深圳、南京、武漢等地雖然在同一天公布了房地產(chǎn)相關(guān)政策措施，但著力點(diǎn)不盡相同。比如武漢調(diào)低公積金貸款最高額度，更像是針對(duì)當(dāng)?shù)毓e金使用情況進(jìn)行的及時(shí)調(diào)整。畢竟武漢的房地產(chǎn)供給相對(duì)充足，面臨的形勢(shì)、問(wèn)題和滬深不太一樣。

北京是否調(diào)控看市場(chǎng)

一線城市中，北京房?jī)r(jià)年底以來(lái)漲幅也比較大，北京樓市調(diào)控靴子會(huì)不會(huì)落地？

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)：一線城市現(xiàn)在出現(xiàn)反彈、銷量回升、二手房大量交易的情況很正常，北京再出現(xiàn)調(diào)控政策的概率等于零，最大的姿態(tài)就是整頓市場(chǎng)，打擊市場(chǎng)上的違規(guī)行為，僅此而已。而且北京市場(chǎng)的走勢(shì)不會(huì)因?yàn)樯虾?、深圳出現(xiàn)嚴(yán)厲的調(diào)控而出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)陳志：北京是否出臺(tái)新政，應(yīng)該基于自身房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，以及監(jiān)管的需要。該不該出政策，不是看其他城市是否出了政策，二者之間無(wú)因果關(guān)系。

在成交量上，與2011年相比，現(xiàn)在北京的交易量沒(méi)有太大的變化。價(jià)格方面，目前房?jī)r(jià)的上漲是結(jié)構(gòu)性的，更多的是因?yàn)楦邇r(jià)盤(pán)占比在增大，對(duì)整個(gè)結(jié)構(gòu)性上漲的帶動(dòng)還是比較明顯的。

當(dāng)前二手房市場(chǎng)火熱，中介行業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象也有所增多，因此北京在3月份進(jìn)行了二手房市場(chǎng)的專項(xiàng)檢查，采取嚴(yán)格的監(jiān)管，并對(duì)二手房市場(chǎng)的違規(guī)行為進(jìn)行了整頓。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：北京最有可能出現(xiàn)的政策主要有嚴(yán)查中介哄抬房?jī)r(jià)、加稅、二套房信貸收緊、嚴(yán)格打擊首付貸款與場(chǎng)外配資、增土地供應(yīng)以及限價(jià)。