王雪瑩

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投資性房地產以公允價值模式計量對企業(yè)利潤的影響

王雪瑩

一、選題背景

近年來，房地產行業(yè)已經(jīng)變成人們生活中離不開的話題。房價的高漲、房地產市場化進程的不斷加速，企業(yè)、個人出于不同的目的紛紛進入了房地產市場。對于企業(yè)而言，進入房地產市場己經(jīng)不僅僅是為了滿足自用需求，當前房地產本身已成為一個投資商品，為許多企業(yè)所持有，甚至成為了一些企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務。顯然在此情況下，非自用房地產的確認、計量和披露變成企業(yè)會計準則亟待解決的一個問題。在國際趨同的大勢下，《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》于2006年出臺了，其中提出將投資性房地產從固定資產中分離出來單獨計量。準則規(guī)定，投資性房地產的后續(xù)計量可以采用成本模式或公允價值模式，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。根據(jù)財政部會計司的準則實施情況分析報告得出，我國滬深股市中有超過三分之一的公司持有投資性房地產，這顯示出準則是符合經(jīng)濟需要的。雖然大多數(shù)企業(yè)還沿用原來的成本模式計量，但已經(jīng)有企業(yè)意識到采用公允價值來計量投資性房地產對企業(yè)的財務報表具有重大的利好影響，也有不少企業(yè)利用投資性房地產后續(xù)計量進行盈余管理，蓄意操縱利潤，現(xiàn)已ABC公司為例進行分析。

二、利潤變動情況及其原因分析

(一)各期利潤情況介紹

通過分析ABC公司近幾年的利潤表，從2011年到2013年，公司利潤連續(xù)下滑，營業(yè)利潤從36458.69萬元降至12575.74萬元，利潤總額自38851.94萬元降為1444.49萬元，凈利潤也隨之從22269.76降到10151.57萬元。但是到了2014年，利潤卻急遽上升，相比2013年幾乎翻了兩翻，營業(yè)利潤增長了145.72%，利潤總額增長了118.57%，凈利潤增長了118.68%。而到了2015年利潤的增長幅度更為反常，2015年的營業(yè)利潤相當于2014年營業(yè)利潤的4.79倍，相當于于2014年利潤總額的4.75倍，相當于2014年凈利潤的4.63倍，已經(jīng)完全化解了利潤聯(lián)系下滑的危機。2014年正是ABC公司將投資性房地產的計量從成本模式改為公允價值模式的第一年，因此，我們可以合理地推斷：ABC公司營業(yè)利潤的急劇增加與公司會計政策的變更存在必然聯(lián)系。

(二)投資性房地產后續(xù)計量模式的變更對公司利潤的影響

根據(jù)ABC公司的財務報表，ABC公司投資性房地產公允價值變動損益占利潤總額的比重在2013年急遽上揚，從2012年的0.64%飆升至51.11%，并且在2014年、2015年均保持了較高的比重，已經(jīng)成為了該公司利潤組成中很重要的一部分。如果將公允價值變動損益從利潤總額中扣除，則2013年的利潤總額僅為15436.8萬元，減幅超過一半之多，并且利潤仍舊呈現(xiàn)連續(xù)下降趨勢。同理，繼續(xù)將公允價值變動損益從利潤總額中扣除，那么2014年的利潤總額為124854.67萬元，2015年的利潤總額為155132.62萬元。此外，每股收益更是由2012年的0.04元急遽增長至2015年的1.01元。由此可見，投資性房地產后續(xù)計量模式的變更是為ABC公司帶來逐年利潤大幅度增長的最主要原因。因此，對于其他公司而言，為了融資或其他特定目的，也必然會選擇以公允價值模式計量投資性房地產。

再反觀ABC公司，其相對明顯的變化發(fā)生在投資性房地產變更為以公允價值模式計量的那一年，投資性房地產公允價值變動損益占利潤總額的比例超過51%，但后期2014年、2015年，增速減緩，比例維持在占利潤總額的10%-15%左右。這一現(xiàn)象的發(fā)生可能是由于當時的政策背景導致，比如我國政府加強了房地產市場的宏觀調控力度，公司房價有小幅回落。

(三)現(xiàn)金流量及償債能力分析

通過分析ABC公司變更會計政策前后幾年的償債能力狀況。能夠得到除2012年經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金凈流量相比2011年有所上升以外，2013年、2014年和2015年均連續(xù)下跌，甚至這三年的現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)負值，由2013年的-66557.93萬元大幅跌至2015年的-174724.17萬元。從現(xiàn)金負債總額比率來看，也是繼2012年的增長后便呈現(xiàn)下降的趨勢，雖然2013年的-55.57%和2014年的-11.57%相比，2013年的-55.57%有所上升，但其值仍是負數(shù)。一家企業(yè)的現(xiàn)金負債總額比率是衡量該企業(yè)承擔債務能力的一項指標，其標準值通常為25%左右，指明企業(yè)可以拿來償還債務的除舉借新債還舊債外，應當是經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流入。現(xiàn)金負債總額比率越高，說明企業(yè)承擔債務的能力也越強。因此，ABC公司除2012年以外，其余年份的償債能力均不容樂觀。

三、結論與建議

通過上述分析可知，公司對投資性房地產變更為采用公允價值模式計量的話，持有較多投資性房地產的公司利潤將受到很大程度的影響。企業(yè)會計準則規(guī)定，在每個資產負債表日，企業(yè)應當按照相應要求對投資性房地產的期末公允價值與賬面價值進行比較，如有差額即計入當期損益。如此，在投資性房地產公允價值發(fā)生變化時，該變化將會通過企業(yè)當期的損益利潤表反映出來，進而使公司的利潤總額也發(fā)生變化。同時，公允價值計量不需要計提折舊或進行攤銷，也不需要計提資產減值準備，這些同樣會導致公司利潤的變化。在近幾年我國房地產行業(yè)一致走俏的環(huán)境下，投資性房地產的市場價值上升，使企業(yè)利潤增加。但實質上，公司并沒有發(fā)生現(xiàn)金流量的變化，其后也沒有相對應的現(xiàn)金流支持，不利于公司業(yè)務的向前推進。因此，為了改善我國現(xiàn)階段投資性房地產公允價值模式計量的執(zhí)行環(huán)境，也為了更加客觀準確地反映上海世茂股份有限公司等房地產企業(yè)的實際運營情況，提出以下幾點改進建議：

(一)完善后續(xù)計量模式變更條件

縱觀現(xiàn)今的公司管理狀況，越來越多的公司采取變更投資性房地產后續(xù)計量模式的方法進行盈余管理。是以規(guī)范變更投資性房地產后續(xù)計量模式前提，不應該只關注于投資性房地產所在地是否存在活躍的業(yè)務市場，可否從業(yè)務市場上獲得同類或類似房地產的市場價值等前提，而還需要思量管理者的持有目的等，例如那些以賺取租金為目的而具有的投資性房地產，持有者所得到的是穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，與市場價格并沒有必然聯(lián)系，如果仍以公允價值模式計量肯定是無法反映投資性房地產的真實狀況。

(二)區(qū)別選擇投資性房地產后續(xù)計量模式

企業(yè)會計準則指示，投資性房地產的后續(xù)計量能夠采用成本模式或公允價值模式，但是這種“一刀切”模式，肯定是沒有考慮實際情況的。投資性房地產包含已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。例如以出租為目的的投資性房地產，持有者的管理目的是賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，若以公允價值模式計量，不單計算繁瑣，并且浪費了不須要的評估成本。可利用兩種模式同時使用的方式，即對于以賺取租金為目的的投資性房地產，不管其是否具備公允價值計量的前提，均選擇成本計量模式；而對于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，與公允價值有密切聯(lián)系，則選擇公允價值模式計量。

(三)提高公允價值的可靠性

對于投資性房地產計量模式的采用，如果公司選擇公允價值模式，則核算的關鍵是其公允價值的取得。公司在鑒定資產時，若不能夠從公開市場上獲得公允價值，能夠選擇估值辦法。但目前公司的估值技術還有局限性，對估值模式的運用也不存在嚴格規(guī)定。為了阻礙公司通過估值技術的不確定性完成有目的的價值評估，必須規(guī)范公允價值的計量標準，并對估值模型的采用作相應規(guī)定。此外，因為我國法律的不夠完備，各公司為使其利潤最大化，會采用關系現(xiàn)對緊密的評估結構獲得其想要的結果，為提高公允價值的可靠性，必須加強資產評估行業(yè)的監(jiān)管，促進市場經(jīng)濟的完善。(作者單位：河北經(jīng)貿大學)

作者簡介：王雪瑩(1992.10-)，女，漢族，河北省石家莊市人，河北經(jīng)貿大學，碩士在讀，會計學財務管理與管理會計方向。