【摘要】：我國(guó)《物權(quán)法》第 106條確立了善意取得制度，并且將其統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以及他物權(quán)的取得?！段餀?quán)法》實(shí)施以來，該制度對(duì)于確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的歸屬\"規(guī)范物權(quán)的變動(dòng)\"保護(hù)交易安全發(fā)揮了重要作用。盡管動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得都會(huì)發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，但是，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則存在明顯的差異，這也就決定了二者的善意取得的適用要件存在區(qū)別。既有的研究大多圍繞動(dòng)產(chǎn)的善意取得展開，本文擬對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度進(jìn)行初步的探討。

【關(guān)鍵詞】：善意取得;不動(dòng)產(chǎn);無權(quán)處分;合同效力

1. 無權(quán)處分內(nèi)涵的界定

《物權(quán)法》第 106 條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。”但符合善意取得構(gòu)成要件的除外。根據(jù)該規(guī)定，“無權(quán)處分”是善意取得制度適用的前提。盡管該條中沒有明確將“無權(quán)處分”作為善意取得的構(gòu)成要件列舉出來，但由于該條將其作為前提條件，所以從體系解釋的角度來看，“無權(quán)處分”是善意取得的構(gòu)成要件之一。

一般認(rèn)為，所謂無權(quán)處分，是指沒有處分權(quán)而處分他人的財(cái)產(chǎn)。換言之，權(quán)利人無處分權(quán)而從事了法律上的處分行為。所謂處分，從廣義上來理解，包括事實(shí)上的處分與法律上的處分，無權(quán)處分中的“處分”是指法律上的處分，即通過買賣“贈(zèng)與”抵押等使所有發(fā)生轉(zhuǎn)讓或權(quán)能發(fā)生分離的情形。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，如何判斷無權(quán)處分，則存在較大爭(zhēng)議，傳統(tǒng)學(xué)說上都采納“無處分權(quán)說”。一方面，不動(dòng)產(chǎn)以登記為權(quán)利歸屬的依據(jù)，只要進(jìn)行了登記就明確了其權(quán)利歸屬。交易當(dāng)事人是否有處分權(quán)，可以直接根據(jù)登記來判斷，所以，登記記載的權(quán)利人以外的人處財(cái)產(chǎn)，是很難發(fā)生效果的。只是在例外情況下，如登記夫妻一方名下的共有房屋，在處分時(shí)未經(jīng)另一方同意，才可能適用善意取得;另一方面，不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)受限制之后，其所有人再處分其財(cái)產(chǎn)也不可能適用善意取得。例如，不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定抵押權(quán)之后，由于其已經(jīng)辦理了登記，如果抵押人將抵押物轉(zhuǎn)讓，第三人就不可能是善意的。 從實(shí)踐來看，不動(dòng)產(chǎn)的無權(quán)處分主要是指“登記錯(cuò)誤說”，即發(fā)生登記錯(cuò)誤的情形下，登記權(quán)利人將其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，受讓人因信賴登記而進(jìn)行了交易，并辦理了登記過戶手續(xù)。有學(xué)者認(rèn)為，此情形下并不構(gòu)成無權(quán)處分，而屬于有權(quán)處分。既然是登記權(quán)利人，其就有權(quán)處分該不動(dòng)產(chǎn)，因此，不適用《物權(quán)法》上的善意取得制度。

2. 轉(zhuǎn)讓合同效力的確認(rèn)

在無權(quán)處分的情況下，如果受讓人是善意的符合善意取得的構(gòu)成要件，原則上不應(yīng)當(dāng)再考慮轉(zhuǎn)讓合同的效力問題，而直接依據(jù)善意取得規(guī)則使受讓人取得所有權(quán)。但是，在不動(dòng)產(chǎn)處分中，第三人善意并非絕對(duì)不考慮轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。主要原因在于：一方面，如果符合善意取得的構(gòu)成要件，就不能再依據(jù)《合同法》第 51 條的規(guī)定而由所有人行使追及權(quán)，并因此導(dǎo)致合同無效。另一方面，如果善意取得要依賴于合同的效力，一旦合同被確認(rèn)無效或被撤銷，則依據(jù)《合同法》的規(guī)定，要發(fā)生恢復(fù)原狀的效果，這就會(huì)與善意取得制度發(fā)生沖突。

善意取得必須以轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間的轉(zhuǎn)讓合同合法有效為基本前提，在適用善意取得構(gòu)成要件時(shí)，必須要考慮合同是否具有無效的因素，如果合同不具有無效因素，且符合善意取得的構(gòu)成要件，即使構(gòu)成無權(quán)處分，真正權(quán)利人也不能根據(jù)《合同法》的規(guī)定主張合同無效。除了合同無效之外，合同還可能存在可撤銷的因素、效力待定的因素（如無權(quán)代理等），如果撤銷權(quán)人主張撤銷或者效力待定的合同最終被確定為無效，也可能發(fā)生與前述合同無效相同的后果。但是，在合同可撤銷的情況下必須要注意，如果讓與人采用欺詐、脅迫受讓人等手段，或者受讓人存在著重大誤解的情況，受讓人本身就可以通過《合同法》規(guī)定的相應(yīng)救濟(jì)機(jī)制獲得救濟(jì)，而無需主張善意取得發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。

3. 無權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)第三人善意的判斷

善意取得制度的核心在于保護(hù)受讓人的合理信賴，交易安全是法律對(duì)物權(quán)變動(dòng)全過程實(shí)施控制的指導(dǎo)性原理。因此，善意取得制度的核心要件就是受讓人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀上處于善意狀態(tài)。但是，如何理解無權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)第三人善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)及判斷時(shí)點(diǎn)，學(xué)界尚缺乏一致的看法。

（1）不動(dòng)產(chǎn)善意取得中“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)

《物權(quán)法》第 106條規(guī)定“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的”，此處所說的“受讓”因動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)而存在差異。就動(dòng)產(chǎn)而言，“受讓”是指動(dòng)產(chǎn)占有的移轉(zhuǎn);就不動(dòng)產(chǎn)而言，“受讓”是指不動(dòng)產(chǎn)登記的變更。因此不動(dòng)產(chǎn)受讓人的善意是指在辦理變更登記的過程中，因信賴轉(zhuǎn)讓人為登記記載的權(quán)利人而購(gòu)買了該不動(dòng)產(chǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的善意判斷標(biāo)準(zhǔn)具有以下特點(diǎn)：一方面，判斷標(biāo)準(zhǔn)的單一性。這就是說不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，判斷的標(biāo)準(zhǔn)是受讓人是否知曉處分人不是真正的權(quán)利人。另一方面，受讓人必須實(shí)施了查閱登記簿的積極行為。在動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情況下，受讓人的善意僅僅要求其對(duì)于處分人權(quán)利瑕疵的不知情，受讓人成立善意并不要求其實(shí)施某一積極行為。

（2）不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的排除

在不動(dòng)產(chǎn)的處分中，受讓人的善意采取推定的方式，但是該善意也可以被反證所推翻，具體有如下排除方式：一是受讓人事先明知登記記載的錯(cuò)誤。二是登記簿中存在異議登記的記載。在不動(dòng)產(chǎn)處分中，如果真實(shí)權(quán)利人對(duì)登記權(quán)利真實(shí)性提出異議，登記機(jī)關(guān)將該異議記載于登記簿上，第三人據(jù)此至少應(yīng)當(dāng)知道該房屋存在權(quán)利瑕疵的可能，因此，也不能說其有充分理由相信記載的權(quán)利人就是正當(dāng)?shù)臋?quán)利人。此時(shí)，如果第三人仍然與登記權(quán)利人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)權(quán)利瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)。

4. 關(guān)于轉(zhuǎn)讓合同的有償性

根據(jù)《物權(quán)法》第 106 條的規(guī)定，善意取得制度的另一個(gè)構(gòu)成要件是“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”。這就是說，無權(quán)處分人將他人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人之后，受讓人必須支付合理的對(duì)價(jià)才能夠適用善意取得制度。該條確定以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓作為善意取得的構(gòu)成要件，首先就排除了無償轉(zhuǎn)讓適用善意取得的可能性。善意取得是為了實(shí)現(xiàn)交易安全而設(shè)計(jì)的法律制度，只適用于交易行為。雖然廣義上的交易包括有償和無償?shù)呢?cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但從狹義上理解，交易只是指支付了對(duì)價(jià)的交易，而無償轉(zhuǎn)讓顯然不是交易。在考慮合理的價(jià)格作為善意取得的要件時(shí)，必須區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況考慮。具體來說：

第一，合理價(jià)格主要適用于商品房的轉(zhuǎn)讓，因?yàn)樯唐贩渴怯忻鞔_的市場(chǎng)價(jià)格的。而在商品房之外的其他不動(dòng)產(chǎn)，其合理價(jià)格不能一概而論。

第二，合理價(jià)格并不等同于市場(chǎng)價(jià)格。這就是說，在考慮價(jià)格是否合理時(shí)，也要考慮當(dāng)事人的主觀因素。例如，房屋受朝向、布局等因素，受讓人支付了低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格，也不能認(rèn)定其價(jià)格不合理。

第三，在考慮合理價(jià)格時(shí)，也要考慮履行期限。如果僅僅約定了支付一定的價(jià)款，但是，合同中沒有規(guī)定履行期限，或者履行期限很長(zhǎng)，這實(shí)際上可能變相地等同于無償。

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