近年來，隨著全球經(jīng)濟一體化的日益深化，高凈值人群跨境投資顯著增長。海外房地產投資成為其關注的重點之一。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，北美大學周邊的學生公寓具有較好的投資潛力。

美國經(jīng)濟已經(jīng)歷了數(shù)年的復蘇階段，房地產市場也穩(wěn)步回暖。近幾年來，美國房產一直受到全球投資者的青睞。2015年，全球約40%的地產投資進入了美國，投資總金額增至873億元。然而，雖各地房價上漲不一，整個房地產市場無論在地域還是資產層面，依舊存在相當好的結構性投資機會。

值得關注的是，美國當?shù)貙W生公寓投資可以算得上是最近一年來，美國房產投資細分市場領域的一匹黑馬，逐漸成為新的投資熱潮。據(jù)Colliers International調查發(fā)現(xiàn)，2015年上半年高級學生公寓交易記錄共有77個，交易額接近14億美元，比2014年增長了近1.8倍。而學生公寓市場交易平均銷售價格有所增長，需求量也在不斷上升。

租金收入穩(wěn)定，抗周期性較強

學生公寓為何在近期備受關注？首先，學生公寓的租金收入較普通住宅更加穩(wěn)定，且租售比相對理想，租金每年扣除持有成本和房產稅，平均收益約在8%-10%。美國高等教育產業(yè)化的進程使得大學連年擴招，特別是來自國內的莘莘學子充斥幾乎每所美國大學。更多的住宿需求推動了學生公寓市場蓬勃發(fā)展，學生公寓供不應求。而學生入學的強周期性及剛需，使得這個市場易于預測和管理。一般地段較好學生公寓的入住率都可高達90%以上，保證現(xiàn)金流收益穩(wěn)定且高效。

其次，學生公寓的另一優(yōu)勢是受經(jīng)濟周期影響小，且具有較好的增值保值性。美國大學學生穩(wěn)固增長。而在經(jīng)濟環(huán)境不良時期，人們卻更愿意將時間投入教育和再教育中，因此學生公寓需求不會有較大下滑。而其地理位置多位于學校附近治安較好且交通便利的地區(qū)，更有部分位于商業(yè)發(fā)達的市中心。就整體房價來看，學生公寓要略高于普通公寓。而從租金增長來看，在今年6月份統(tǒng)計的美國學生公寓年有效租金增長率平均約為2.3%左右，較2015-2016年平均增長率水平2.0%有所提升，更有大學附近的租金增長率高達5%-10%。

美國大學宿舍和周邊租房情況的特殊性，也塑造了學生公寓的需求特殊性和可投資性。不同于國內大學，美國大學自身宿舍一般都遠無法滿足學生需求。外部地區(qū)公寓和住宿情況也參差不齊。加之這十年來，國內去美國留學的學生日益增長，異國他鄉(xiāng)也希望能夠找到在校外類似學生宿舍且還能滿足國內留學生增值需求的公寓。

學生公寓是近期配置美元資產的良機

美國國際注冊商業(yè)房地產投資師協(xié)會（CCIM）研究表明，校外學生公寓已經(jīng)成為美國機構投資者，房地產信托投資基金（REITs），以及私募股權基金（PE）的投資首選。由于收益穩(wěn)定、風險低、抗周期性強，學生公寓也容易成為大型社保資金和保險基金的投資目標。

對于個人投資者而言，學生公寓類投資，相對于其他美元債券產品的收益率更高，優(yōu)質學生公寓項目甚至可以獲得高于美國居民類REITs的收益。而較股票證券類投資而言，其收益相對略低，但是投資風險卻大幅降低。這類投資特別適合已配置了低收益?zhèn)鶛唷⒈ｋU，又希望配置部分風險適中、收益穩(wěn)定的增長性產品的投資者。

除了有較為理想穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入外，學生公寓還有較為便利多樣的退出方式。除了出售、回購、參與并購重組等，也符合美國房地產信托基金（REITs）的要求，可以以資產證券化的方式退出，屆時也可以獲得不小的退出收益。

當然，市場上房地產投資類產品繁多，學生公寓市場其實也不例外。好的參與時機和項目運營能力是投資學生公寓的關鍵。投資人也需要選擇兼具專業(yè)投資及運營管理能力的團隊。不僅能夠綜合考慮生源狀況、地理位置、公寓管理、稅收法律等眾多因素，篩選數(shù)百個學生公寓中在市場上價值被低估、真正有成長空間的項目，也具有較好的運營和價值提升能力，可以有效保證高入住率和低運營成本，同時還會考慮項目是否能夠同時滿足日益增長的國內留學生需求并提供較好的增值服務等其他重要因素。