【摘要】：提要隨著國民經(jīng)濟的快速增長，我國房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。但是，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶來的投資風險也在日益增大，而要避免房地產(chǎn)投資風險，必須對房地產(chǎn)投資過程中可能出現(xiàn)的種種風險和不確定性因素做出分析。本文介紹房地產(chǎn)投資中常采用的分析方法，并按照房地產(chǎn)周期進行風險因素的識別。

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)投資;分析方法;風險識別

一、房地產(chǎn)投資風險主要分析方法

（一）專家調(diào)查法。專家調(diào)查法主要包括專家個人判斷、頭腦風暴法和德爾菲法等10余種方法，其中，頭腦風暴法和德爾菲法是用途較廣、具有代表性的兩種。

（二）故障樹分析法。故障樹法也叫風險樹法，也叫魚刺圖法，是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進行分解、細化。該法可以將企業(yè)面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產(chǎn)生風險的原因一層又一層的分析，排除無關(guān)的因素，從而準確地找到對企業(yè)真正產(chǎn)生影響的風險因子。

（三）幕景分析法。幕景分析法是一種能夠分析引起風險的關(guān)鍵及影響程度的方法，一個幕景就是對項目未來某種狀態(tài)的描述，它采用圖表或曲線等形式來描述當影響項目的各種因素發(fā)生某種變化時，整個項目情況的變化及其后果。 " "（四）篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。篩選是依據(jù)某種程序?qū)撛谖ｋU的影響因素進行分類選擇的風險辨識過程;監(jiān)測是對某種險情及其后果進行監(jiān)測、記錄和分析顯示過程;而診斷則是根據(jù)癥狀或其后果與可能的起因等關(guān)系進行評價和判斷，找出可疑的起因進行仔細檢查。

二、房地產(chǎn)投資主要風險因素

（一）投資決策階段風險。在整個房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，投資決策階段最為關(guān)鍵，這個階段的風險主要來源于外部。

1、政策風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向，直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與國家經(jīng)濟發(fā)展緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的控制、對外資的控制、對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模、投資方向、投融資的控制以及新稅務(wù)政策的制定，都對房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風險。在未實現(xiàn)完全市場經(jīng)濟的條件下，政策風險對房地產(chǎn)市場的風險尤為重要，特別是在我國，政府對房地產(chǎn)調(diào)控的力度非常大。

2、經(jīng)濟體制風險。一個國家的經(jīng)濟體制決定著經(jīng)濟的發(fā)展方向和國民經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)比例以及經(jīng)濟運行機制。如果政府將房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位降低，減少投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，房地產(chǎn)商品市場的活動將會減少;另一種情況是經(jīng)濟體制改革后房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，或者說是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式發(fā)生改變，各種房地產(chǎn)市場在整個房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例發(fā)生改變。這種改變會給有些房地產(chǎn)市場帶來生機，則對另一些房地產(chǎn)市場帶來損失。

3、城市規(guī)劃風險。城市規(guī)劃風險是指由于城市規(guī)劃的變動對已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價值量產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來經(jīng)濟上的損失的風險。

4、區(qū)域發(fā)展風險。區(qū)域發(fā)展風險是指由于周圍環(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響其他房地產(chǎn)商品的價值和價格，為投資者帶來損失的風險。

（二）土地獲取階段風險。房地產(chǎn)發(fā)展的最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是獲得土地，在此階段，會涉及到征地拆遷和安置補償費等社會問題，風險較大。主要風險來源有土地產(chǎn)權(quán)不清風險、土地使用制度變化風險、征地開發(fā)風險等。 土地產(chǎn)權(quán)不清風險。土地產(chǎn)權(quán)不清風險是由于土地的產(chǎn)權(quán)不清楚給房地產(chǎn)投資者帶來損失的風險。土地產(chǎn)權(quán)不清，不僅給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來很多手續(xù)上的麻煩，而且有很多額外的損失，除了要花費額外人力、物力、財力等，有些還要訴諸法律，承擔敗訴后的經(jīng)濟風險，如我國經(jīng)常出現(xiàn)的越權(quán)批地和非法出讓土地等現(xiàn)象。

（三）項目建設(shè)階段風險。項目建設(shè)階段的主要目標是保證項目的成本、進度和質(zhì)量目標的完成，這個階段的風險因素較多，主要可以分為：開發(fā)費用變化風險、工程變更風險，項目質(zhì)量風險和施工安全風險等方面。

1、開發(fā)費用變化風險。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段。建設(shè)前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設(shè)計中，方案陳舊、深度不夠，參數(shù)選用不合理以及未進行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計，都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加，在建設(shè)期間，國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術(shù)標準，也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。

2、工程變更風險。工程一旦發(fā)生變更，工期就很可能會被延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預(yù)售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失;另一方面會增加投入資金利息支出，增加管理費。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商們都迫切希望自己的項目及早完工，以避免由于工程變更造成工期拖延帶來的風險。

3、項目質(zhì)量風險。質(zhì)量是建筑項目的生命，開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。如果由于承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料，造成建筑結(jié)構(gòu)存有安全隱患，質(zhì)量不佳，就會嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽和發(fā)展，有時甚至?xí)a(chǎn)生法律糾紛，導(dǎo)致企業(yè)形象一落千丈，無法繼續(xù)發(fā)展。

（四）經(jīng)營管理階段的風險。房地產(chǎn)經(jīng)營管理階段是整個房地產(chǎn)投資過程中最后卻又非常重要的一個環(huán)節(jié)。項目開發(fā)完畢后，開發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以回收資金并獲取利潤;相反，如果已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會房屋滯銷、資金積壓，影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。這個階段的主要風險來源有：物業(yè)管理風險和營銷風險。

對房地產(chǎn)投資風險進行識別分析是控制房地產(chǎn)風險的前提，在此基礎(chǔ)上進行有效的風險防范，才能保證房地產(chǎn)投資的順利進行，獲得利潤。

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