摘 要：三維地籍作為土地空間權(quán)管理的有效工具已成為當(dāng)前研究的熱點之一。本文從三個典型案例入手，指出了現(xiàn)行二維地籍的不足，提出了三種三維地籍解決方案，并對三種解決方案進(jìn)行了對比分析，提出混合三維地籍方案是當(dāng)前最可行的方案。

關(guān)鍵詞：三維地籍；土地立體利用

我國不動產(chǎn)登記是由土地登記和房屋登記組成的二元登記系統(tǒng)。在我國當(dāng)前的地籍系統(tǒng)中其登記對象——宗地——是建立在二維地表上的，具有二維邊界。然而隨著城市化與工業(yè)化的不斷推進(jìn)，土地資源日益緊缺，城市空間不斷向地下和地上延伸，各種高層建筑、地下建筑等在城市應(yīng)運(yùn)而生。與此同時，二維宗地邊界也被各種跨宗地的不動產(chǎn)實體（空中跨街建筑、地下通道、地下商場、地鐵等）打破，使得某一宗地的地上或地下存在另一宗地產(chǎn)權(quán)。土地的立體化利用與跨宗地建筑物的不斷出現(xiàn)致使傳統(tǒng)的土地登記和地籍系統(tǒng)無法滿足人們對三維空間占有與利用的需求，需要尋找一種新方法來解決土地利用向空間多元化發(fā)展產(chǎn)生的問題。

近年來，許多國家開始研究在三維地理信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，發(fā)展三維地籍的管理模式，試圖使用三維地籍管理模式解決現(xiàn)行土地登記和地籍管理制度中存在的不能全面反映土地利用狀況的問題，以便對某些特殊的土地利用狀況進(jìn)行登記、記載，準(zhǔn)確反映三維土地空間的合理應(yīng)用。本文通過案例研究的方式，揭示現(xiàn)行二維地籍的不足，分析當(dāng)前三種不同地籍模式下的三維地籍解決方案的優(yōu)缺點，并為最可行的混合三維地籍設(shè)計了對應(yīng)的空間數(shù)據(jù)模型，并以原型系統(tǒng)的方式驗證所提出模型的可行性。

一、案例研究

案例1：跨街建筑物

該案例的用地特征是一宗地的建筑物占用其它宗地上層空間。該類建筑物在許多城市都存在，如中關(guān)村電腦城建筑、南方的騎樓等，其特征是左右兩邊建于道路兩旁，中間跨街連廊將二者連接并與二者形成統(tǒng)一整體，而整個建筑物產(chǎn)權(quán)歸屬于同一權(quán)利主體。從地籍圖上看（圖1），H102-0038、H102-0037 和H102-0037（B）三塊宗地被用來表示整個建筑物的坐落位置，其中宗地H102-0037（B）是建筑物中間跨越街道部分的宗地圖。單從宗地圖看，易于得出宗地H107-0037（B）是一邊界閉合，左右邊界分別與H107-0038和H107-0037相鄰的普通宗地，但此結(jié)論與現(xiàn)實中建筑物位于道路上空的情況完全不同。宗地H102-0037（B）是建筑物懸空部分垂直投影的結(jié)果，也就是說宗地H102-0037（B）（私權(quán)）并不是從公路所在宗地（公權(quán)）中分割出來的，而是設(shè)立在地表之上的宗地，獨(dú)立于公路所在宗地。采用投影方式處理這種用地類型，必將引起宗地H102-0037（B）與公路所在宗地的疊加，這顯然與傳統(tǒng)的地籍理論相背離。從該案例可以看出，現(xiàn)行的二維地籍難以準(zhǔn)確表達(dá)地上分層設(shè)立的土地使用權(quán)及其對應(yīng)的空間范圍。

案例2：深圳地鐵站的地下空間

該案例的用地特征是地下空間的開發(fā)與利用。圖2左側(cè)線標(biāo)出的是京九鐵路，右側(cè)線標(biāo)出的是深圳地鐵，宗地A屬于廣深鐵路股份有限公司，宗地號為H105-005，為地上空間使用權(quán)；宗地B屬于公共汽車公司，宗地號為H105-0123，為地上空間使用權(quán)；宗地C屬于深圳市地鐵有限公司，宗地號為H107-0015（B），為地下空間使用權(quán)。宗地C是一個地鐵站，由地下車道和地下站臺構(gòu)成，站臺上建有獨(dú)立的商鋪。地籍圖中顯示宗地C和宗地B存在部分疊合的現(xiàn)象，這在傳統(tǒng)地籍系統(tǒng)中是不允許的。產(chǎn)生這個問題的原因是宗地C是一宗地下空間，位于宗地B的下方，對于該類用地的登記，依據(jù)國土資源部答復(fù)廣東省國土資源廳《關(guān)于地下建筑物土地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的復(fù)函》：“離開地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物聯(lián)為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可確定為土地使用權(quán)（地下）。具體登記時，其土地面積為地下建筑物垂直投影面積，并在備注欄注明相應(yīng)地上使用權(quán)的特征”。遵照此規(guī)定，具體登記時，將宗地C垂直投影到二維平面，產(chǎn)生了宗地B與宗地C的疊加現(xiàn)象。另外，登記資料中沒有對宗地C的地下車道、站臺商鋪等建筑的空間幾何信息進(jìn)行描述，查詢屬性項也未有相關(guān)的描述記錄。從該案例可以看出，現(xiàn)行的二維地籍難以準(zhǔn)確表達(dá)地下空間土地使用權(quán)及其空間范圍。

案例3：某商住綜合樓

此案例為一商住綜合樓（如圖3所示），從產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和用途上劃分，它由四部分組成：地下停車場（共用部分）、商用部分、住宅公寓和公有房屋——公共事業(yè)單位（某市圖書館）。地下部分為停車場、1-3層為圖書館、3層以上前側(cè)為寫字樓（商用部分）、后側(cè)為住宅公寓。該綜合樓所占宗地的土地使用權(quán)由全體業(yè)主共同持有，并根據(jù)各業(yè)主專有部分在整體建筑所占的比例對該宗地進(jìn)行宗地面積分?jǐn)?。因各專有部分（房屋）使用功能不同，致使獲得土地使用權(quán)的方式與年限也不相同，住宅單元部分和商用部分的土地使用權(quán)年限分別為70年和40年，是以出讓的方式獲得的土地使用權(quán)；公有房屋（圖書館）的土地使用權(quán)則通過劃撥方式取得，沒有固定的使用權(quán)年限。從該案例可以看出，同一宗土地在不同空間利用層次具有不同的權(quán)屬來源、出讓年限和使用權(quán)類型，而我國現(xiàn)行的地籍系統(tǒng)僅記錄了整棟建筑物在平面的坐落四至邊界，并不記載土地使用權(quán)（產(chǎn)權(quán)單元）的空間和產(chǎn)權(quán)信息，故二維地籍難以反映這種復(fù)雜的立體權(quán)利的空間分布。

從上述三個案例可知，現(xiàn)行的二維地籍信息負(fù)載不足，不能真實反映土地空間利用現(xiàn)狀，尤其針對地下、懸空和以更加復(fù)雜空間形態(tài)存在的建筑物，無法界定其依附宗地的邊界，因此，迫切需要在地籍管理中引入三維概念，研究三維地籍的理論與方法，解決土地立體化利用帶來的問題。

二、三維地籍解決方案

三維地籍是引入了空間產(chǎn)權(quán)的地籍，它將土地空間按照權(quán)屬不同劃分為沒有交叉、重疊的三維權(quán)利實體，并以其為登記對象來管理立體權(quán)利。依照實現(xiàn)層次的不同，三維地籍可分為三種模式：添加三維標(biāo)簽的三維地籍、完全三維地籍與混合三維地籍。第一種模式是在現(xiàn)行二維地籍的基礎(chǔ)上，采用投影的方式將三維實體投影到二維平面上，并將投影后的輪廓記錄到地籍空間數(shù)據(jù)庫，第三維信息作為屬性數(shù)據(jù)處理，僅用樓層、地下室、東西南北等模糊的方位概念表述，缺失空間位置的定量描述，無法準(zhǔn)確反映各類地籍實體的空間狀態(tài)，尤其無法表達(dá)跨宗地的不動產(chǎn)實體的空間權(quán)屬范圍。

第二種模式是一種純?nèi)S地籍。在該模式下，登記客體不再是依附于地表的二維宗地，而是與地表無關(guān)的三維權(quán)屬空間（三維宗地）。它將土地空間依照權(quán)屬不同劃分為沒有交叉、重疊、裂縫的三維宗地，并以其為登記客體來管理空間權(quán)。在這種模式下，所有的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)都將建立在一個確定的閉合三維空間范圍內(nèi)。純?nèi)S地籍?dāng)P棄了二維地籍的理論框架，它的建立意味著廢棄現(xiàn)行的二維地籍理論與方法，這在當(dāng)前并不可行，原因有兩個：一是現(xiàn)行的地籍制度、法律體系、登記技術(shù)等都是以二維宗地為基礎(chǔ)的，并已持續(xù)了幾十年，積累了大量的地籍檔案；轉(zhuǎn)換地籍登記模式不僅要耗費(fèi)大量的人力、物力，而且還要修改地籍相關(guān)的法律、制度等，這顯然在較短時期內(nèi)是行不通的。二是二維地籍在大多數(shù)情況下仍然適用，許多簡單的土地立體利用可通過降維處理，只有遇到復(fù)雜的土地立體利用時，才需引入三維宗地，因此，無需廢棄二維地籍，轉(zhuǎn)而構(gòu)建純?nèi)S地籍。

第三種模式是混合三維地籍。鑒于第一種模式無法描述復(fù)雜的立體用地，第二種模式又過于超前，對二者進(jìn)行折衷，形成一種混合的三維地籍解決方案。該模式仍然基于二維地籍理論框架，并針對復(fù)雜的立體用地，引入了三維空間權(quán)與三維宗地兩個概念，將具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的并不能與地上建筑聯(lián)為一體的地下或地上懸空建筑的土地使用權(quán)定義為三維空間使用權(quán)。將三維宗地定義為一個不依賴于地表土地而存在的法定三維空間。從三維空間的角度來看，三維宗地是由三維坐標(biāo)描述的閉合立體空間域（體），它不依附于地表，且是從地表的三維空間中減去的一個三維空間。在三維地籍形態(tài)下，三維宗地的閉合空間侵占了與之相鄰的傳統(tǒng)宗地的空間。在一般情況下，“三維宗地”的邊界即是三維地籍物的三維空間邊界，即產(chǎn)權(quán)實體的物理邊界；在特殊情況下，三維宗地的邊界大于三維地籍物的空間邊界，例如地下隧道的具有外圍保護(hù)空間，這樣其三維宗地就大于隧道本身的空間。混合三維地籍在不改變現(xiàn)行地籍制度下，可以解決復(fù)雜立體用地的登記與確權(quán)問題，具有較強(qiáng)的可行性與可操作性。

三、結(jié)語

隨著土地資源的日益緊缺，北京、上海、南京、杭州、深圳等城市都已經(jīng)開展了針對地下空間的登記、確權(quán)和發(fā)證工作，而現(xiàn)行的二維地籍無法滿足這種土地立體開發(fā)利用的管理需求，迫切需要建立三維地籍。當(dāng)前三維地籍的研究雖然在法律、制度、技術(shù)等層面上有了較大進(jìn)展，但總體說來，距離真正意義上的登記還有很大差距。本文通過三個典型案例來闡述二維地籍存在的缺陷，并進(jìn)一步分析了三種三維地籍實施方案的可行性，提出混合三維地籍模式是當(dāng)前最可行的解決方案。

參考文獻(xiàn)

[1] 紀(jì)明汝.中國三維地籍系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)[D].西安：長安大學(xué)，2007.

[2] 朱慶，胡明遠(yuǎn).基于語義的多細(xì)節(jié)層次3維房產(chǎn)模型[J].測繪學(xué)報，2008，37（4）.

[3] 詹長根，齊志國，趙軍華.三維地籍的建立分析[J].國土資源科技管理，2006，23（2）.

[4] 林亨貴，郭仁忠.三維地籍概念模型的設(shè)計研究[J].武漢大學(xué)學(xué)報，2006，31（7）.

[5] GUO R Z，LI L，HE B et al[C].3D cadastre in China——a case study in Shenzhen city[C].2nd International Workshop on 3D Cadastres.2011，Delft，the Netherlands：1-17.

[6] 郭仁忠，應(yīng)申.三維地籍形態(tài)分析與數(shù)據(jù)表達(dá)[J].中國土地科學(xué)，2010，24（12）.

[7] 文小岳，李光強(qiáng)，王振興.面向地籍的三維數(shù)據(jù)模型設(shè)計與建立[J].測繪科學(xué)，2010，35（5）.

[8] 宋文杰，劉玉華，葛孚剛等.電阻率反演及其應(yīng)用[J].CT理論及應(yīng)用研究，2015，24（3）.

作者簡介：邵長江（1972.08- ），男，山東臨沂人，工程師，研究生，研究方向：計算機(jī)地圖制圖。