【摘要】營改增是國家實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅的一項(xiàng)重要舉措，也是一項(xiàng)重大的稅制改革，對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展具有重要性意義。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為著眼點(diǎn)，主要分析營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響，文章結(jié)合正在試行的“營改增”稅收政策，分析“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營改增”的措施。

【關(guān)鍵詞】營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；相關(guān)影響；有效對(duì)策

一、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響

（一）所得稅方面的影響

營業(yè)稅改為增值稅之后，企業(yè)在完成任務(wù)得到款項(xiàng)之后再繳費(fèi)，有利于現(xiàn)金流動(dòng)，減少企業(yè)支出， 提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。將營業(yè)稅改為增值稅之后，可以根據(jù)開具的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票和銷項(xiàng)稅抵扣，而且抵扣數(shù)量取決于供應(yīng)商開具的發(fā)票數(shù)量。

（二）發(fā)票管理影響

營業(yè)稅改為增值稅之后，發(fā)票管理產(chǎn)生變化。例如：在營業(yè)稅背景下，服務(wù)業(yè)只需要開具服務(wù)業(yè)的稅務(wù)發(fā)票， 但是當(dāng)營業(yè)稅改為增值稅之后，就會(huì)產(chǎn)生銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額。所以，企業(yè)需要改進(jìn)發(fā)票管理制度。“ 營改增” 之后企業(yè)增值稅的專用發(fā)票有時(shí)候會(huì)被購買方用于抵扣稅款， 因此企業(yè)、政府相關(guān)部門加強(qiáng)專用發(fā)票的管理。增值稅發(fā)票管理要分為兩種，一種是小規(guī)模納稅人，另一種是一般納稅人。

（三）企業(yè)稅全歸屬科目形成的影響

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”之前， 其對(duì)稅金科目的核算一般會(huì)設(shè)置如下科目：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營業(yè)稅，而在實(shí)施“ 營改增” 之后， 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)實(shí)際需要設(shè)置如下科目： 應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅以及應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅兩個(gè)二級(jí)科目。與此同時(shí)在“應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅”該科目下增設(shè)銷項(xiàng)稅額以及進(jìn)項(xiàng)稅額，同時(shí)還設(shè)置己交稅金以及轉(zhuǎn)出多交增值稅等三級(jí)明細(xì)科目來輔助核算。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行“營改增” 之前， 其營業(yè)稅的納稅人在一個(gè)月月末將營業(yè)稅直接計(jì)入“營業(yè)稅金及附加” 該科目下， 對(duì)當(dāng)期損益形成直接的影響。在實(shí)施“營改增”之后， 其一般增值稅納稅人則在一個(gè)月月末直接按照“ 應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅”下的 “銷項(xiàng)稅額” 跟“ 進(jìn)項(xiàng)稅額” 兩明細(xì)科目的差額來完成稅費(fèi)的交納。企業(yè)小規(guī)模納稅人則直接的依照 “應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅”賬面余額的代銷來完成稅費(fèi)的交納。在當(dāng)期的損益類科目中將不計(jì)入稅款。交納增值稅額的大小，不會(huì)影響到當(dāng)期利潤情況。

（四）企業(yè)成本核算影響

在實(shí)施“營改增” 之后，企業(yè)則需要完成成本工作的價(jià)稅分離。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)有著自身的行業(yè)特點(diǎn)的同時(shí)也擁有著特殊的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，一般會(huì)使用“工程施工一合同成本” 明細(xì)科目來完成歸集以及核算房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本。在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際工作中，“工程房地產(chǎn)一合同成本”明細(xì)科目沒有設(shè)置材料費(fèi)用、機(jī)械使用費(fèi)以及人工費(fèi)等三級(jí)科目來完成成本的歸集。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行“營改增”之前，其主稅是營業(yè)稅針對(duì)成本費(fèi)用發(fā)票無抵扣的規(guī)定，而科目“工程施工一合同成本”金額是發(fā)票價(jià)稅的合計(jì)金額。在實(shí)施“營改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)的主稅則為增值稅，增值稅繳納的金額是企業(yè)的增值稅額二銷項(xiàng)稅額一可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

（五）對(duì)企業(yè)稅務(wù)管理的影響

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的征稅地點(diǎn)有以下兩種選擇：1.房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)構(gòu)所在地。2.房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地。

二、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營改增”應(yīng)采取的對(duì)策

（一）改善企業(yè)賬務(wù)處理流程。在營改增背景下，企業(yè)應(yīng)該對(duì)賬務(wù)處理流程進(jìn)行區(qū)分，改變企業(yè)申報(bào)、計(jì)算稅務(wù)方式， 對(duì)于不同地區(qū)的分公司，可根據(jù)具體稅改情況進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少稅收， 獲得更多的稅務(wù)支持，避免稅收不公平現(xiàn)象發(fā)生。會(huì)計(jì)核算機(jī)制涵蓋了企業(yè)信息收集、明細(xì)核算，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源的整合優(yōu)化，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員技能考核， 建立完善的企業(yè)賬務(wù)處理流程制度， 健全會(huì)計(jì)管理制度。對(duì)會(huì)計(jì)人員的崗位責(zé)任、電算化能力、檔案管理細(xì)節(jié)、人員配置方面進(jìn)行認(rèn)真考核， 健全整個(gè)會(huì)計(jì)制度。增加增值稅的計(jì)算、增值稅專用發(fā)票、增值稅換算繳費(fèi)的方式和時(shí)間。

（二）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。稅制改革實(shí)施后，企業(yè)發(fā)票管理、會(huì)計(jì)核算等相關(guān)財(cái)務(wù)工作均發(fā)生了很多變化， 因此企業(yè)必須通過培訓(xùn)的方式來使財(cái)務(wù)人員能夠及時(shí)掌握新的財(cái)務(wù)管理知識(shí)和管理方法， 使財(cái)務(wù)人員能夠更快、更好的適應(yīng)新稅制。其次，加強(qiáng)實(shí)施增值稅稅務(wù)處理培訓(xùn)。實(shí)行營改增后，在財(cái)務(wù)管理過程中，通常需要應(yīng)用價(jià)稅分離法對(duì)企業(yè)成本、收入進(jìn)行核算， 因此必須提供財(cái)務(wù)人員的核算能力。最后，加強(qiáng)實(shí)施增值稅使用培訓(xùn)。增值稅管理存在較大復(fù)雜性，財(cái)務(wù)人員工作過程中需時(shí)刻保持嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度。

（四）調(diào)整利潤測算體系及預(yù)算模型。一個(gè)相對(duì)準(zhǔn)確的測算體系和預(yù)算模型，其關(guān)鍵是成本費(fèi)用的準(zhǔn)確性。這需要成本、采購與財(cái)務(wù)等部門共同努力，基于合約規(guī)劃進(jìn)行測算，根據(jù)合同類別與預(yù)期合作對(duì)象的納稅人資格進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅率的設(shè)置和測算。另外，如果考慮一些不確定性政策因素，測算的復(fù)雜度也更高。

（五）信息化應(yīng)用。信息化系統(tǒng)是為業(yè)務(wù)服務(wù)的，面對(duì)營改增，信息化系統(tǒng)應(yīng)盡可能提前準(zhǔn)備。會(huì)計(jì)核算、收款與付款模塊都需要進(jìn)行價(jià)稅分離，以及業(yè)務(wù)模塊與財(cái)務(wù)模塊之間的接口規(guī)則也需要針對(duì)性調(diào)整，企業(yè)需要對(duì)現(xiàn)有的報(bào)表體系進(jìn)行梳理，以識(shí)別需要進(jìn)行價(jià)稅分離的報(bào)表。而且信息化系統(tǒng)要能夠“為增值稅納稅管理工作減負(fù)”，增值稅納稅管理工作相比之前營業(yè)稅體制下要精細(xì)、復(fù)雜，工作量會(huì)增加，因此IT 系統(tǒng)為公司的稅務(wù)業(yè)務(wù)提供相應(yīng)的支撐，以提高工作效率

（六）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制 。“營改增” 之后，企業(yè)要重新規(guī)劃財(cái)務(wù)的內(nèi)部控制，加強(qiáng)監(jiān)督與管理， 特別是對(duì)票據(jù)的管理，要做到財(cái)務(wù)管理遵循國家稅收統(tǒng)籌計(jì)劃要求。制定和實(shí)施應(yīng)對(duì)“營改增” 的措施，反思彌補(bǔ)稅務(wù)漏洞。加大管理稅收相關(guān)方面的基礎(chǔ)工作，減少企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)、降低企業(yè)的繳稅負(fù)擔(dān)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算能力、規(guī)范企業(yè)內(nèi)部增值稅發(fā)票的開具保管行為。企業(yè)在面對(duì)“營改增”，要盡快健全會(huì)計(jì)核算制度、票務(wù)管理方式、提高會(huì)計(jì)的專業(yè)素質(zhì)， 根據(jù)“ 營改增” 對(duì)稅負(fù)的影響適時(shí)調(diào)整營銷策略、采取有效地增值稅稅務(wù)籌劃方法。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”是國家宏觀層面上的大事。作為企業(yè)應(yīng)提前做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，積極配合執(zhí)行，要充分利用本次增值稅轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，綜合國力的增強(qiáng)，社會(huì)的文明進(jìn)步做出自己的貢獻(xiàn)。

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