【摘要】隨著“十二五規(guī)劃”的即將結(jié)束及 “營改增”試點工作的深入推進，房地產(chǎn)業(yè)的營改增稅制改革已是勢在必行。本文從“營改增”產(chǎn)生的背景出發(fā)，分析可能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的影響，并在此基礎上提出相應建議及對策。

【關鍵詞】營改增；房地產(chǎn)；影響；對策

一、營改增的背景

自1994 年分稅制改革以來，我國長期維持營業(yè)稅與增值稅兩稅分立并行的局面。營業(yè)稅與增值稅作為我國流轉(zhuǎn)稅的兩大主要稅種，占據(jù)了我國稅收收入體系的巨大比重。然而，營業(yè)稅以營業(yè)額全額為課稅對象征稅，具有多次重復性征收的特點，這極大地加重了我國交通運輸、建筑業(yè)及服務業(yè)等的稅收負擔，不利于行業(yè)的發(fā)展，而增值稅是以增值額為依據(jù)計征的，雖“環(huán)環(huán)計征但層層抵扣”，有效避免了重復征稅問題，且兩稅并行也不符合國際稅收制度的整體發(fā)展趨勢。 “營改增”是我國“十二五規(guī)劃”綱要時期（2011-2015）提出的一項重大稅制改革措施，目的是為了優(yōu)化稅制結(jié)構，消除重復征稅，完善增值稅的抵扣鏈條，促進第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，鼓勵服務業(yè)外貿(mào)出口，促使企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級，提升企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)國民經(jīng)濟與社會的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。2012 年1 月1 日，“營改增”率先在上海市啟動交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)的試點改革，并逐步推至其他行業(yè)及全國范圍；目前除了房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、生活服務業(yè)，其他行業(yè)均已實現(xiàn)“營改增”。2014 年5 月1 日，國務院總理李克強在《求是》撰文提出了“營改增”五部曲，明確2015 年基本實現(xiàn)“營改增”全覆蓋。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)

（一）對項目利潤情況的影響

首先是對收入的影響，營業(yè)稅為價內(nèi)稅，增值稅為價外稅，營改增后，相同的收款現(xiàn)金流入的情況下，企業(yè)報表列示的收入金額會減少。其次是稅負負擔上升，主要體現(xiàn)在：稅率的提升，預計由5% 提升至11%；土地出讓金/ 城市基礎設施配套/ 征地補償?shù)荣M用、融資費用的進項稅如不能抵扣，則增值稅稅負加大；再次是經(jīng)營成本和融資成本增加，建筑成本和融資成本是房地產(chǎn)業(yè)的主要成本，建筑業(yè)稅率上升，且進項稅額遠低于銷項稅額，建筑企業(yè)勢必將成本增加轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)的成本上升，借款利息進項稅暫不允許抵扣，房地產(chǎn)項目的融資成本增加。

在市場環(huán)境沒有明顯利好的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)難以通過提高售價將增加的成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，這就必然導致房地產(chǎn)業(yè)利潤受損。

（二）企業(yè)現(xiàn)金流的影響

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務特殊性與復雜性，要求企業(yè)必須有充足的現(xiàn)金流來維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預售制，流轉(zhuǎn)稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金，營改增后，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)增值稅稅率為11%。營改增后，房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金流入金額可能會增大。

（三）對房地產(chǎn)運營模式的挑戰(zhàn)

營改增后，不同的運營模式對項目稅負和現(xiàn)金流會造成營改增后，房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金流入金額可能會增大，現(xiàn)金流出，在開發(fā)階段，進項稅金額將大幅增加，預售階段，銷項稅額大幅增加，綜合影響，前期資金墊付成本加大，后期留抵過多，無法抵扣以便與供應商的價格博弈。

（四）企業(yè)成本核算影響

“營改增”政策出現(xiàn)之后， 建筑材料費整體下降。水泥、鋼筋的增

值稅是17 %，不含稅成本減少14. 5 % 。木材的增值稅是13 %，不含稅成本減少1. 5% 。建筑材料按照3% 抵扣稅款，成本減少2月% ?；炷嗤涟凑?% 抵扣增值稅，成本減少5 石% ?！盃I改增” 將以往征收營業(yè)稅的企業(yè)改為征收增值稅，重復納稅的弊端就能夠得到優(yōu)化， 使企業(yè)的營業(yè)稅額轉(zhuǎn)移成增值稅。

（五）企業(yè)稅全歸屬科目形成的影響。房地產(chǎn)企業(yè)實施“ 營改增” 之前， 其對稅金科目的核算一般會設置如下科目： 應交稅費一應交營業(yè)稅，而在實施“營改增” 之后， 房地產(chǎn)企業(yè)會根據(jù)實際需要設置如下科目： 應交稅費一應交增值稅以及應交稅費-未交增值稅兩個二級科目。與此同時在“ 應交稅費一應交增值稅” 該科目下增設銷項稅額以及進項稅額，同時還設置己交稅金以及轉(zhuǎn)出多交增值稅等三級明細科目來輔助核算。在實施“ 營改增” 之后， 其一般增值稅納稅人則在一個月月末直接按照“ 應交稅費一應交增值稅”下的 “銷項稅額” 跟“ 進項稅額” 兩明細科目的差額來完成稅費的交納。企業(yè)小規(guī)模納稅人則直接的依照 “應交稅費一應交增值稅” 賬面余額的代銷來完成稅費的交納。在當期的損益類科目中將不計人稅款。交納增值稅額的大小，不會影響到當期利潤情況。房地產(chǎn)企業(yè)完成城建稅的計算、教育附加等流轉(zhuǎn)稅的計算一般是以當期實際收到的全部計量結(jié)算收人中的增值部分為主要依據(jù)，

三、房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”應采取的對策

（一）改善企業(yè)賬務處理流程

在營改增背景下，企業(yè)應該對賬務處理流程進行區(qū)分，改變企業(yè)申報、方式， 對于不同地區(qū)的分公司，可根據(jù)具體稅改情況進行業(yè)務轉(zhuǎn)移規(guī)避風險、減少稅收， 獲得更多的稅務支持，現(xiàn)象發(fā)生。會計核算機制涵蓋了企業(yè)信息收集、整理分析、明細核算，要嚴格執(zhí)行企業(yè)制定的任務，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源的整合， 建立完善的企業(yè)賬務處理流程制度， 健全會計管理制度。對會計人員的崗位責任、電算化能力、檔案管理細節(jié)、人員配置方面進行認真考核， 健全整個會計制度。增加增值稅的計算增值稅專用發(fā)票、增值稅換算繳費的方式和時間。

（二）擴展業(yè)務范圍，加快業(yè)務轉(zhuǎn)型升級

以“營改增”稅制改革為發(fā)展契機，做好稅務籌劃與業(yè)務規(guī)劃，可充分利用進項稅額抵扣優(yōu)勢，擴展業(yè)務范圍，加快業(yè)務轉(zhuǎn)型升級。從傳統(tǒng)單一的住宅地產(chǎn)格局，向多元化的房地產(chǎn)及相關行業(yè)擴張，并使之成為新的業(yè)務增長點。

（三）調(diào)整利潤測算體系及預算模型

測算體系及預算模型的調(diào)整，需要將稅剝離。一個相對準確的測算體系和預算模型，其關鍵是成本費用的準確性。這需要成本、采購與財務等部門共同努力，基于合約規(guī)劃進行測算，根據(jù)合同類別與預期合作對象的納稅人資格進行進項稅率的設置和測算。另外，如果考慮一些不確定性政策因素，測算的復雜度也更高。

四、結(jié)束語

綜上所述，“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預期影響將是系統(tǒng)性的，由于對全行業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)的具體改革措施尚未出臺，其對企業(yè)的影響暫時難以具體確定，但是有一點是明確的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應未雨綢繆，以稅改為發(fā)展契機，加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

參考文獻：

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