【摘要】房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展催生了房產(chǎn)測量工作的全面展開，而作為政策性強(qiáng)、技術(shù)性相對簡單的房產(chǎn)法定測繪工作，其測量結(jié)果往往關(guān)系到房產(chǎn)所有人的切實(shí)利益。針對當(dāng)前房產(chǎn)測量與規(guī)劃驗(yàn)收中的實(shí)際面積差異問題，本文將著力從政策解讀、實(shí)際測量中常見問題展開探討。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測量；標(biāo)準(zhǔn)解讀；規(guī)劃驗(yàn)收；面積測算

房產(chǎn)測量是城市規(guī)劃、建設(shè)、開發(fā)中對房屋的權(quán)屬狀況，特別是位置、面積及使用情況的準(zhǔn)確測定工作，其包含的內(nèi)容較多，如房產(chǎn)調(diào)查、平面測量、要素測量、房產(chǎn)圖的繪制，以及各房屋所屬部位面積的計(jì)算等等。我國實(shí)施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986）在條文解釋及現(xiàn)場執(zhí)行中還存在不完善的地方，特別是對于現(xiàn)代建筑物結(jié)構(gòu)多樣化問題，使得實(shí)際測量人員在對特殊建筑等問題中缺乏相應(yīng)的參考依據(jù)，也加劇了房產(chǎn)測量糾紛。房產(chǎn)測繪作為政策性較強(qiáng)的工作，以測繪質(zhì)量關(guān)系到產(chǎn)權(quán)所有人的切身利益。因此，結(jié)合房產(chǎn)測量實(shí)踐及規(guī)劃驗(yàn)收工作來探討常見問題的解決方法就顯得尤為重要。

一、房產(chǎn)測量與規(guī)劃驗(yàn)收中的政策差異性解讀

房產(chǎn)測量中的房產(chǎn)面積主要是指《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的相關(guān)條款內(nèi)容，如房屋用地權(quán)屬關(guān)系、界址說明、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛、產(chǎn)權(quán)面積等，也是進(jìn)行房產(chǎn)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和解決相關(guān)產(chǎn)權(quán)糾紛的重要法定依據(jù)。由于房產(chǎn)測量涉及政策性、技術(shù)性等多種因素，與房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)單位的竣工驗(yàn)收報(bào)告之間存在一定差異。主要表現(xiàn)在：一是測量結(jié)果的使用目標(biāo)不同，《房產(chǎn)測量規(guī)范》對房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、稅費(fèi)征收提供核定參考，而對于建筑驗(yàn)收規(guī)劃中的面積成果，主要是對建設(shè)單位的建設(shè)工作是否依照規(guī)劃執(zhí)行，是否存在違規(guī)行為，可以作為房產(chǎn)測量中建筑功能的確定依據(jù)，但不能作為產(chǎn)權(quán)登記依據(jù)；二是兩者執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不同，房產(chǎn)測量執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000），而竣工驗(yàn)收面積測量執(zhí)行《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005），在具體核算及計(jì)算上存在差異性；三是作業(yè)方式存在差異，從房產(chǎn)面積測量來看，對于登記產(chǎn)權(quán)的建筑需要進(jìn)行測量，而不登記產(chǎn)權(quán)的可以不測量，屬于自愿行為；而對于建筑工程竣工驗(yàn)收建筑面積測量則是城市建設(shè)規(guī)劃中的必須執(zhí)行的內(nèi)容，屬于強(qiáng)制性。四是計(jì)算方法存在差異，如在房產(chǎn)面積測算上，對于層高2.20m或凈高2.10m以下的不計(jì)算面積，而對于建筑驗(yàn)收中層高在1.20m-2.20m或凈高在1.20m-2.10m的，按1/2面積計(jì)算；在房產(chǎn)測量中對于全封閉陽臺、挑廊按全面積計(jì)算，對于未封閉陽臺、挑廊則按1/2面積來計(jì)算，露臺不計(jì)算面積；在建筑驗(yàn)收中對于有永久性頂蓋且全覆蓋的陽臺，無論封閉、不封閉、凹陽臺、挑陽臺均按1/2面積計(jì)算；對于有永久性頂蓋，但未全覆蓋的陽臺、挑臺、露臺等，只對覆蓋部分按1/2面積計(jì)算等等。

二、房產(chǎn)測量中常見部位的計(jì)算問題及處理方法

（1）房產(chǎn)中的陽臺面積測量

對于陽臺是房產(chǎn)中的附屬設(shè)施，其用途主要是休憩、晾曬，以及戶內(nèi)、戶外過渡空間，在現(xiàn)代房屋建筑中多以永久性頂蓋、圍護(hù)結(jié)構(gòu)為主。根據(jù)《規(guī)范》要求，在對陽臺進(jìn)行面積測算時(shí)，通常劃分為全封閉、半封閉兩種情形?！兑?guī)范》中對陽臺及標(biāo)準(zhǔn)陽臺的概念界定，為我們提供了具體的測算要求。當(dāng)頂蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)不完全覆蓋時(shí)，如上有頂蓋，但卻與圍護(hù)結(jié)構(gòu)、陽臺底版不在同一個豎直面，或者中間隔一層，利用其他構(gòu)件來形成頂蓋的，在陽臺面積計(jì)算中應(yīng)該按照以下情況來處理。對于沒有完全覆蓋的部分，按照沒有頂蓋的情形處理，不計(jì)算面積；對于部分覆蓋的，依照投影下的面積，當(dāng)投影面積大于圍護(hù)結(jié)構(gòu)的1/2時(shí)，則計(jì)算面積，小于1/2的不計(jì)算面積；對于各層有頂蓋的陽臺，以無頂蓋為主不計(jì)算面積，對于隔層需要參照具體房屋建筑主體結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)層來劃分。

（2）建筑內(nèi)伸縮縫的計(jì)算

對于房屋建筑結(jié)構(gòu)中的伸縮縫、變形縫、沉降縫等結(jié)構(gòu)問題，在面積計(jì)算上還存在較多爭議，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》來看，對于伸縮縫，無論其寬度，只要與房屋室內(nèi)存在相通，且能利用，都需要計(jì)算其面積；也就是說，對于沉降縫、伸縮縫、變形縫，在滿足任一房屋相通條件下，只要能夠正常利用都計(jì)算面積；還有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于伸縮縫是相對于整棟樓的建筑結(jié)構(gòu)，單獨(dú)計(jì)算面積是不合理的，如果存在通行條件，可以計(jì)算面積，但對于沒有通行條件，且沒有利用價(jià)值的，不應(yīng)該計(jì)算面積；筆者認(rèn)為，從三縫的結(jié)構(gòu)上來看，對于用戶可以利用的部分，可以計(jì)算面積，按照利用多少來計(jì)算，而對于沒有利用的，則不應(yīng)計(jì)算面積。

（3）地下車位面積計(jì)算

地下車位作為現(xiàn)代房屋建筑中的重要設(shè)施，由于在《房產(chǎn)測量規(guī)范》中并未涉及，對地下車位的計(jì)算說法眾多。有觀點(diǎn)認(rèn)為，地下車位屬于地下層，無圍欄，在管理上容易出現(xiàn)錯位，帶來更多麻煩，不應(yīng)列入產(chǎn)權(quán)辦理內(nèi)容中；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管地下車位隸屬于地下層內(nèi)，但對于其固定面積可以從分?jǐn)偵线M(jìn)行辦理產(chǎn)權(quán)。對于地下車位的計(jì)算，筆者認(rèn)為，根據(jù)房屋建設(shè)單位及開發(fā)商在相關(guān)手續(xù)中的合法說明，對于用于銷售和具有車位設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)圖紙的，以預(yù)埋界址點(diǎn)為依據(jù)來進(jìn)行測量和計(jì)算，從而實(shí)現(xiàn)車位產(chǎn)權(quán)的變更需要。

三、房產(chǎn)面積計(jì)算中的檢核、校核問題處理

在房屋面積計(jì)算實(shí)踐中，對于房屋各邊長的檢核、校核工作是保障作業(yè)精度的重要內(nèi)容。通常情況下，以經(jīng)鑒定合格的鋼卷尺或測距儀來進(jìn)行兩次丈量，其結(jié)果精確到厘米，在較差計(jì)算上以中數(shù)為最終結(jié)果；對于矩形房屋前后、左右尺寸的校核，以兩邊丈量后較差在5厘米內(nèi)，取中數(shù)為邊長的最后結(jié)果；對于邊長進(jìn)行分段丈量時(shí)，要保障全長與分段總長限差5厘米，并根據(jù)邊長分段情況，按比例進(jìn)行分配，其分配原則遵循如下邊長平差公式：

Δd=D-D ；K =Δd/D；Vi = K×Di ；對于Δd表示為分段邊長總和與總長的較差；K為改正系數(shù)，Vi 為邊長改正量，i為邊長序號。對于特殊房產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行面積測量時(shí)，如樓梯尺寸要保持一致性，對于套型結(jié)構(gòu)相同的各套房計(jì)算時(shí)，應(yīng)參考房屋邊長尺寸一致性，避免同套型房屋測量結(jié)構(gòu)差異較大；在邊長改正時(shí)，對于誤差較小時(shí)可以不改，避免分段長之和與總長之間造成矛盾。

參考文獻(xiàn)：

[1]張如兵.對新版建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范的理解和探討[J].山西建筑. 2014，（32）.

[2]楊本廷.新舊《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的對比分析[J].城市勘測. 2015，（02）.

作者簡介：

王子龍，男，江蘇徐州人，主要從事房產(chǎn)測量工作。