北京核心商圈寫字樓空置率創(chuàng)四年來新低

據(jù)北京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2015年第三季度，北京國民生產(chǎn)總值達到16002.4億元，同比增長6.7%，增速較二季度下降0.3個百分點。2015年1月至11月期間，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3873.1億元，同比增長11.3%；寫字樓開發(fā)投資完成808.4億元，同比增長17.8%。為了持續(xù)增加貨幣流動性、降低社會融資成本，2015年全年央行分別進行了五次降準降息，政府的諸多利好政策將為房地產(chǎn)市場釋放更多發(fā)展空間。

截至2015年第四季度，北京五大核心商圈甲級（含頂級）寫字樓平均租金繼續(xù)保持穩(wěn)定。按建筑面積計算的有效租金為每月每平方米人民幣391.9元，環(huán)比下降1.3%，同比下降2.3%。得益于望京酒仙橋區(qū)域高端項目相繼入市和承租熱度的升溫，該區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨瓠h(huán)比上漲7.3%，同比上漲4.6%，達每月每平方米人民幣273.0元。

市場成交方面，本年度北京核心商圈凈吸納量高達63萬平方米，凈吸納率為74%，較2014年全年上漲25個百分點，創(chuàng)2012年以來的新高。強勁的市場需求導(dǎo)致本季度核心商圈空置率僅為3.2%，較去年同期下降3.3個百分點。其中金融業(yè)、高科技業(yè)仍為成交熱點，占比為總成交量的52%。

戴德梁行北中國區(qū)寫字樓企業(yè)服務(wù)部主管嚴區(qū)海先生指出：“就整體市場而言，盡管2015年北京寫字樓市場新增供應(yīng)較2014年全年上漲120%，但截至去年第四季度的北京全市甲級寫字樓空置率依然只有5.1%，同比僅增加了0.4個百分點。”

從市場動態(tài)方面來看，在現(xiàn)有辦公樓可租面積相對有限的前提下，核心商圈租金居高不下，不少企業(yè)在考慮重新選址時，除了選擇像望京、亦莊、豐臺等新興商圈寫字樓外，價格較低的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也成為他們的選擇之一。產(chǎn)業(yè)園區(qū)以大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等優(yōu)越條件，已成為傳統(tǒng)寫字樓的主要競爭對手。另一方面，中關(guān)村大街老舊樓宇的改造升級，將釋放約70萬平方米的辦公面積，主力租戶主要定位在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，中關(guān)村長期空置面積緊缺的壓力將一定程度上得到緩解。

據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年北京整體市場將迎來近137萬平方米的新增供應(yīng)，其中核心商圈占55%，達75.8萬平方米。戴德梁行北中國區(qū)研究部主管陸明表示：“假如整體市場大量新增供應(yīng)短期內(nèi)無法被消化，個別開發(fā)商可能會采用臨時調(diào)整租金的方式來吸引租戶，屆時，全市平均租金或?qū)⒗^續(xù)小幅下滑。而核心商圈則憑借優(yōu)越的地理位置，優(yōu)質(zhì)項目依然會受到租戶的青睞，較高的預(yù)租率和較快的去化速度，致使市場供需相對平衡，租金預(yù)計將繼續(xù)保持穩(wěn)定?！?/p>

北京商鋪市場同質(zhì)化現(xiàn)象日益明顯

2015年1月至11月期間，北京市實現(xiàn)社會消費品零售總額9334.8億元，同比增長6.9%，增速比2014年同期回落1.7個百分點。其中，網(wǎng)上零售額達到1749億元，同比增長39.6%，占消費品零售總額的18.7%；餐飲收入785億元，增長3.0%。

2015年第四季度里北京共有四個商業(yè)項目入市，分別是位于豐臺區(qū)的悅秀城、三里屯商圈的雅秀時尚購物中心、東八里莊的蘇寧生活廣場和通州新城區(qū)的華遠·好天地，這四個項目為北京零售物業(yè)市場帶來了289000平方米的新增供應(yīng)。至此，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場總存量升至9245765平方米。

O2O體驗式消費模式仍舊備受矚目，北京西單商圈在“雙十一”發(fā)布了智慧商圈3.0線上平臺，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的時代下發(fā)揮以商圈為基礎(chǔ)的資源整合，西單大悅城、老佛爺百貨、君太百貨等30多個商業(yè)項目亦紛紛參與其中。與此同時，蘇寧首個商業(yè)綜合體蘇寧生活廣場于2015年11月20日在北京慈云寺橋開業(yè)，以蘇寧云店為核心，引進了首家蘇寧精品超市實體店，加上多家兒童樂園，致力于打造消費者全家一站式購物、休閑、娛樂、餐飲等全方位的O2O生活服務(wù)。

戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事甄仕奇指出：“隨著各大商場都積極引入快時尚和餐飲來聚集人氣，目前北京市場中的同質(zhì)化現(xiàn)象比較明顯，很多商場百貨都開始加快品牌調(diào)整，力求打造各自的差異化優(yōu)勢。從戴德梁行最近代理的一系列品牌來看，Brick Wood等很多高端或特色餐飲現(xiàn)在越來越受到業(yè)主方的歡迎。這些獨特的品牌借助商場的人氣，可以進一步拓展自身的品牌知名度，而商場則可以通過引入特色品牌進一步彰顯其品牌組合上的差異化優(yōu)勢?！?/p>

2016年第一季度，北京預(yù)計會有三個商場入市，為全市帶來超過22萬平方米的優(yōu)質(zhì)商鋪，但因這些項目都集中分布在非核心商圈，預(yù)計核心商圈的租金及空置率仍將保持平穩(wěn)。陸明表示：“從本年開始，零售物業(yè)優(yōu)勝劣汰的局面將會進一步加劇，市場中也將出現(xiàn)更多來自重塑資產(chǎn)潛力、提升資產(chǎn)價值方面的再改造商業(yè)機會?！?/p>

北京市高端住宅市場平穩(wěn)回升

2015年9月至11月期間，北京市新建商品住宅（不含保障性住房）成交均價為每平方米28236元，環(huán)比上漲5.4%，同比上漲17.1%。期內(nèi)全市新建商品住宅（不含保障性住房）成交面積為224萬平方米，較上季度明顯回落。雖然通州限購政策的實施在一定程度上抑制了該區(qū)域房地產(chǎn)市場的熱度，但在多重利好政策及規(guī)劃的推動下，通州仍是北京住宅市場的成交主力。本季度通州與大興兩個區(qū)域的新建商品住宅（不含保障性住房）分別以36.6萬平方米和35.1萬平方米領(lǐng)先其他區(qū)域，兩區(qū)域成交量共占全市總成交量的32%。

2015年以來，房地產(chǎn)政策及信貸、財政政策的陸續(xù)放寬，使得改善性需求得以釋放，并在一定程度上刺激了高端置業(yè)需求。過去的三個月，北京高端住宅仍處于平穩(wěn)回升的狀態(tài)，高端商品住宅項目平均成交價格為每平方米59576.9元，環(huán)比上升2.9%；由于第四季度高檔住宅新開盤項目較少，而且部分購房者仍持觀望態(tài)度，本季度高端住宅成交量環(huán)比略有下降，但較去年同期仍上漲了21.8%。從分物業(yè)類型來看，帶動高端商品住宅價格上漲的項目主要是來自高端公寓類產(chǎn)品，9月至11月期間該類產(chǎn)品平均成交價格為每平方米65681.1元，環(huán)比上漲5.8%；而別墅類產(chǎn)品因成交價格多以每平方米30000-45000元為主，使得總體成交均價較上季度略有下滑，環(huán)比下降1.3%至每平方米50027.9元。

高端住宅租賃方面，由于進入年底的傳統(tǒng)租賃淡季，出現(xiàn)部分租戶到期或退租現(xiàn)象，本季度北京高端住宅租賃市場平均空置率環(huán)比僅上漲0.5個百分點至5.9%，其中服務(wù)式公寓和別墅的空置率分別為3.2%和7.6%，環(huán)比上漲0.7和0.3個百分點。租金方面，全市平均租金環(huán)比下降0.6%至每月每平方米178.2元；其中別墅租金環(huán)比下降1.1%至每月每平方米117.4元；服務(wù)式公寓租金環(huán)比下降0.6%至每月每平方米248.2元。

陸明表示：“總體來看，政策支持、高價地塊的集中入市，從供應(yīng)端抬升了北京住宅價格和產(chǎn)品定位。預(yù)計未來高端產(chǎn)品供應(yīng)量將繼續(xù)增加，項目的稀缺性降低，造成產(chǎn)品競爭壓力加大，而隨著房地產(chǎn)整體市場逐漸企穩(wěn)，房地產(chǎn)政策將逐漸趨于謹慎，對高端市場的刺激效應(yīng)也將被弱化?！?/p>

市場競爭加劇，物流地產(chǎn)呈現(xiàn)新藍海

縱觀2015年中國物流市場整體表現(xiàn)，呈現(xiàn)出參與者不斷增加，令市場競爭進一步加大的趨勢。一線城市物流項目供不應(yīng)求，但土地供應(yīng)緊縮；二、三線城市成為市場參與者投資重點投資選擇，但租金下行壓力大，空置風(fēng)險逐步提高。那么，在新的競爭形勢下，到底如何才能重新獲得競爭優(yōu)勢？

2015年中國物流市場持續(xù)升溫，從城市分布來看，一線城市項目減少，土地與項目供應(yīng)持續(xù)放緩，但需求保持高增速，帶來了有利于發(fā)展商的高租金（增長率）、低空置率和高回報率的局面。二線城市方面，新增供應(yīng)量開始集中體現(xiàn)，租金下行壓力大，空置風(fēng)險逐步提高，在沈陽、武漢、成都、天津等二、三線城市，競爭尤其加劇。投資者對于南京、鄭州、廈門、西安、武漢的熱情較高，而對于天津、成都、沈陽則明確表示會慎重決策。

面對當(dāng)前一線城市持續(xù)供不應(yīng)求，部分二線城市去化壓力較大的局面，戴德梁行北中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管張麗娜認為，未來客戶將取代土地儲備，成為未來發(fā)展商在二、三線城市爭奪的主戰(zhàn)場。她說：“從客戶角度看，制造業(yè)用戶對于高標準倉庫的需求占比逐年降低，在需求總量及高標庫的使用占比同步下降；電商用量占比保持增長，但漲幅預(yù)測會逐年放緩。主要電商企業(yè)更傾向于自建倉儲及物流體系，未來對第三方倉庫的需求將逐步減少。中小型電商和第三方物流供應(yīng)商抱團參與市場競爭是未來第三方倉儲針對電商行業(yè)的主要競爭內(nèi)容。尋求為制定客戶定建仍是規(guī)避空置風(fēng)險的有效手段，但開發(fā)商的拓展難度將更大，同時議價能力將減弱?！?/p>

面對競爭的復(fù)雜化和激烈化，參與者也針對自身發(fā)展階段和特點，采取了多元化的發(fā)展策略。普洛斯開始向工業(yè)廠房領(lǐng)域?qū)で笸黄?；宇培選擇快速擴張，積極拓展資本市場，同時進入冷鏈、電商新領(lǐng)域；寶灣物流企業(yè)內(nèi)部調(diào)整，資源重新分配，同時尋求與國企、央企的合作。

張麗娜總結(jié)國內(nèi)物流市場發(fā)展特點和未來趨勢時，提出了四個重點發(fā)展方向：

打通倉儲和運輸一體化：通過天網(wǎng)和地網(wǎng)，打造第四方物流平臺，開拓物流領(lǐng)域新市場，代表物業(yè)類型，公路港項目。

拓展特種、專業(yè)物流業(yè)務(wù)：特種、專業(yè)物流主要包括冷鏈倉庫、醫(yī)藥倉庫、恒溫倉庫、?；瘋}庫等。復(fù)星、宇培等物流開發(fā)商已經(jīng)通過進軍特種、專業(yè)領(lǐng)域市場，拓展業(yè)務(wù)新領(lǐng)域，擴大市場份額。

尋求國企合資合作：尋求國企的資本合作、資源合作和股權(quán)投資，獲得更多土地資源儲備和資本來源。

收購小型帶租約資產(chǎn)包：通過收購小型帶租約資產(chǎn)包，增加市場份額。

張麗娜表示“戴德梁行將積極應(yīng)對新的發(fā)展機遇，保持與每個領(lǐng)域的先鋒開展合作，助力物流市場的健康發(fā)展。”

供不應(yīng)求下北京物流物業(yè)租金呈穩(wěn)步上升態(tài)勢

2015年以來，北京市政府嚴格執(zhí)行京津冀一體化發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整疏解不符合首都功能定位行業(yè)，控制增量；同時推進高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展。北京全市在2015年1月至10月期間，規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年同期增長0.5%，增幅比2015年首三季度提高0.3個百分點。15個行業(yè)增加值同比增長，24個行業(yè)同比下降。其中，重點發(fā)展的計算機和其它電子設(shè)備、汽車和醫(yī)藥制造產(chǎn)業(yè)增加值分別增長13.0%、7.9%和8.7%，均高于全市工業(yè)增速。高耗能行業(yè)非金屬礦采選業(yè)和石油加工業(yè)增加值分別減少31.2%和19.1%。

在2015年第四季度，位于北京空港物流園的安博北京首都機場物流中心二期入市，該項目直接受益于機場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的改進提升，適合作為航空貨運中心及市內(nèi)配送中心。項目建筑面積99200平方米，配套提供7700平方米獨立辦公室。隨著該項目的入市，北京優(yōu)質(zhì)物流倉儲達193萬平米左右，其中空港物流園就占到40%左右。

該季度北京物流市場總體發(fā)展保持平穩(wěn)，全市優(yōu)質(zhì)物流倉儲平均租金為每月每平方米39.9元，租金環(huán)比上漲約1.0%。雖然新項目在一定程度上緩解了市場供應(yīng)緊缺的壓力，但是整體市場空置面積并不多，大部分優(yōu)質(zhì)倉庫為滿租狀態(tài)，全市優(yōu)質(zhì)物流倉儲空置率約為6.2%。

分區(qū)域來看，空港區(qū)域憑借其獨有的位置優(yōu)勢、便利的交通及較好的物流設(shè)施，令其租金始終領(lǐng)先于其他區(qū)域，本季度錄得平均租金為每月每平方米42.8元，環(huán)比上升0.7%。管張麗娜指出：“值得一提的是，在京津冀一體化和通州發(fā)展規(guī)劃政策利好的推動下，通州將建北方最大的內(nèi)陸港。該項目位于北京通州馬駒橋物流基地內(nèi)，建設(shè)面積約60萬平方米，總投資約40億元，項目將借助京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，將天津自貿(mào)區(qū)及跨境電商試驗區(qū)的政策延伸至北京?！痹摷径韧ㄖ荩òR駒橋、漷縣、永樂店等區(qū)域）物流倉儲錄得平均租金為每月每平方米38.4元，環(huán)比上漲5.7%。該季度成交租賃依然以第三方物流為主，其中DHL在通州馬駒橋租賃約15000平方米的面積。

工業(yè)用地方面，在2015第四季度（9月17日至12月16日）期內(nèi)，北京共成交工業(yè)用地三宗，成交面積為220142平方米?；仡?015年，北京全年共錄得工業(yè)用地成交23宗，較去年減少22宗?？偝山幻娣e為1300367平方米，同比2014年減少36.8%。陸明表示：“市場上較為活躍的買家仍為電商，在第七屆投資北京洽談會上，阿里巴巴簽約投資28億元在北京建設(shè)電子商務(wù)北方運營中心。運營中心建成后，將主要負責(zé)阿里巴巴集團中國北方地區(qū)的電子商務(wù)發(fā)展及業(yè)務(wù)推廣。北京物流倉儲未來供應(yīng)的項目大多位于通州馬駒橋及漷縣等區(qū)域，目的多以投資為主?！?/p>

險資圍獵房企，助力國內(nèi)地產(chǎn)投資市場反彈

中國的保險資金數(shù)額龐大，2014年全年保費收入突破20000億元，行業(yè)總資產(chǎn)突破10萬億元，按照15%的保費收入增速預(yù)估，2015年中國保險市場規(guī)模應(yīng)進入世界前三甲。為了有效地利用保險資金，國務(wù)院在2014年8月13日下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務(wù)業(yè)的若干意見》，業(yè)界稱之為保險業(yè)新“國十條”?！兑庖姟饭膭畋ｋU資金利用債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃等方式支持棚戶區(qū)改造、城鎮(zhèn)化建設(shè)等民生工程和國家重大工程，并鼓勵設(shè)立不動產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老等專業(yè)保險資產(chǎn)管理機構(gòu)。多地隨即開展住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。

由于保險資金的特殊性質(zhì)，保險公司力圖尋求更為安全的投資渠道，保險資金僅維持在平均3%左右的收益率，投資類型主要為國債、金融債和企業(yè)債。根據(jù)2014年的《關(guān)于加強和改進保險資金運用比例監(jiān)管的通知》，保險資金投入不動產(chǎn)類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)要求分別不高于保險公司上季末總資產(chǎn)的30%，按照2014年的保險資金總資產(chǎn)規(guī)模，也就意味著保險資金投入不動產(chǎn)類的上限將達60000億元。鑒于保監(jiān)會放開保險資金投資不動產(chǎn)，且其他投資渠道有限，地產(chǎn)類投資成為保險資金的熱點，尤其是優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司股。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，133家A股房企中，被險資進入前十大股東的房企為21家，占比達到15.8%。其中，中國人保入股五家房企，安邦保險入股四家，中國人壽入股三家，生命人壽入股兩家。例如，遠洋地產(chǎn)已被安邦保險及中國人壽占有59.02%的股份；最近炒得沸沸揚揚的萬科地產(chǎn)也已被“野蠻人”寶能系入主；安邦保險占居金融街地產(chǎn)、金地集團的第二大股東之位。整體來看，目前估值偏低的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股，尤其是股權(quán)分散，加上原有大股東投資實力有限的房企成為險資爭奪的對象。對保險公司來說，房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置無論從安全性還是后續(xù)增長空間都優(yōu)于其他資產(chǎn)。而險資可以比較容易的通過直接投資上市房企的股權(quán)，或收購整幢商業(yè)物業(yè)，或通過債權(quán)、股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)。目前中國市場上不乏優(yōu)質(zhì)且估值仍在洼地的地產(chǎn)公司，因此，險資“圍獵”此類地產(chǎn)公司也可想而知。

反之，地產(chǎn)公司長期處于資金流動性、資金成本高的壓力之下。而保險資金的低成本及規(guī)模因素，也引起地產(chǎn)公司的關(guān)注。恒大推出的金融產(chǎn)品恒大人壽將作為許家印大版圖發(fā)展的重要支撐，集團對恒大人壽也給予較高期待。根據(jù)恒大公布的最新發(fā)展愿景，未來三年，擬實現(xiàn)恒大人壽保費過千億。恒大進軍保險，對于其主業(yè)房地產(chǎn)來說大有幫助。除此之外，萬達集團、北京金昊房地產(chǎn)開發(fā)公司等地產(chǎn)公司也看到了綁定險資的幫助作用，并實際已經(jīng)入股保險公司股權(quán)。

保險公司和房地產(chǎn)公司的“互相吸引”的主要原因為：

1.有保險企業(yè)是拿投保人的資金進行投資，出于承擔(dān)理賠的責(zé)任，資金安全是投資的關(guān)鍵，而從目前各行業(yè)發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)仍是不錯的投資選擇。

2.險資不再像過去一般只是進行財務(wù)投資，而是傾向于直接參與控制權(quán)，正式進入房地產(chǎn)業(yè)，尋求優(yōu)質(zhì)項目進行投資。

3.由于多年前中央政府打壓住宅市場的政策導(dǎo)致險資不投資住宅地產(chǎn)，持股開發(fā)企業(yè)算是間接進入住宅市場。

4.而房地產(chǎn)公司缺錢，成本較低的保險資金對于地產(chǎn)企業(yè)非常具有競爭。

險資的資金注入將推動大宗交易市場的活躍度，預(yù)計會將投資目光集中在京滬等一線城市的帶有穩(wěn)定現(xiàn)金流項目。房企投資險企可謂困難重重。就保險業(yè)而言，目前幾家巨頭占據(jù)了70%的市場份額，中小型保險公司的生存并不容易；而且，并非所有開發(fā)商都能夠輕易地獲得金融牌照，全牌照就更加之難。但反之，險資投資類似萬科這種被市場認定屬于高投資屬性（投資回報高/進入門檻較低/風(fēng)險較低）的房地產(chǎn)資產(chǎn)/企業(yè)相對門檻較低，比較容易實現(xiàn)。

戴德梁行北中國區(qū)投資及顧問服務(wù)部主管劉兵總結(jié)道：“未來的房地產(chǎn)也將迅速向金融產(chǎn)品屬性轉(zhuǎn)變，房企和險資的雙向融合是大的趨勢。而且，未來隨著國民的保險消費增加，險資企業(yè)將有更多資金用于房地產(chǎn)投資，這將極大的助力國內(nèi)地產(chǎn)投資市場反彈，烘托優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)量價齊升的新局面。”