根據(jù)統(tǒng)計局昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份70個大中城市新建住宅價格中，深圳以61.6%的同比漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑；環(huán)比價格下降的城市有8個，上漲的城市有62個。這是繼2014年1月后，時隔26個月，再次出現(xiàn)62個城市房價環(huán)比上漲現(xiàn)象。

購房成為我國居民的重要消費。隨著房價的上漲，越來越多的居民選擇貸款買房。房貸為銀行帶來巨大收益的同時，也由于我國房貸風(fēng)險監(jiān)管機制的漏洞給銀行帶來越來越多的風(fēng)險。特別是目前房價正處于上漲的勢頭，商業(yè)銀行為搶占市場份額，會不斷降低房貸標準，為銀行個人房貸風(fēng)險的出現(xiàn)埋下了隱患。本文將從個人住房貸款的種類出發(fā)，分析個人住房貸款出現(xiàn)的原因并提出個人住房貸款風(fēng)險防范建議。

一、個人住房貸款風(fēng)險種類及成因分析

個人住房貸款風(fēng)險主要有信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、操作風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、抵押物風(fēng)險等。

（一）信用風(fēng)險

信用風(fēng)險就是違約風(fēng)險，即受信人不能有效履行合同給授信人帶來經(jīng)濟損失的風(fēng)險。信用風(fēng)險產(chǎn)生的原因有很多，如受信者個人品質(zhì)、資產(chǎn)狀況、家庭狀況、就業(yè)變化等。因為個人住房抵押貸款的客戶數(shù)量多且分布零散，風(fēng)險點多且不易控制。在房價上漲階段，很多人會選擇搶購住房，這種搶購中有部分顧客是在沒有對自己的收入等狀況進行衡量后的盲目購房。而銀行為搶占市場往往會降低個人住房信貸門檻，減少對受信人信用狀況的評估，從而增加了信用風(fēng)險的可能性。

（二）流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險是指貸款者持有的住房貸款債權(quán)或者抵押資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)而遭受損失的可能性。個人住房屬于固定資產(chǎn)，不動產(chǎn)，按照時間劃分就是長期資產(chǎn)，這種資產(chǎn)有流動性差、變現(xiàn)能力弱等弱點。銀行客戶的存款屬于銀行的短期扶植，流動性大，如果銀行的個人住房貸款數(shù)量達到一個值會占用銀行大量資金，降低資金的流動性，增加了銀行面臨的流動性風(fēng)險。

（三）操作風(fēng)險

操作風(fēng)險是指在個人住房貸款辦理過程中由于操作不當而造成的風(fēng)險。按照導(dǎo)致失誤的因素，可以將操作風(fēng)險分為：人員因素、流程因素、系統(tǒng)因素、外部環(huán)境等導(dǎo)致的操作風(fēng)險。操作風(fēng)險產(chǎn)生的原因主要是因為辦理貸款的人員在放貸過程中的不當操作造成的。

（四）利率風(fēng)險

利率風(fēng)險是指在貸款期間由于外部經(jīng)濟市場環(huán)境的不可預(yù)見變化而導(dǎo)致的利率變化。在房市周期的各個階段都有利率風(fēng)險的存在。近年來，為給房市降溫，我國也不斷出臺政策控制房產(chǎn)熱，因此在貸款利率上會不斷出現(xiàn)調(diào)整。我國個人住房貸款采用浮動式利率，利率風(fēng)險被從銀行轉(zhuǎn)移到貸款者身上。

（五）政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指國家出臺與房地產(chǎn)相關(guān)或者房地產(chǎn)貸款相關(guān)政策而導(dǎo)致的風(fēng)險。房地產(chǎn)的發(fā)展是帶動我國經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，當經(jīng)濟過熱時就會出現(xiàn)房價瘋漲、固定資產(chǎn)投資過多的狀況，為促進我國經(jīng)濟的健康發(fā)展，政府會出臺相關(guān)政策來限制房地產(chǎn)的發(fā)展，比如增加利息、減少利息、征收交易稅等，這些都會影響到個人住房貸款業(yè)務(wù)。

（六）市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場的變化而給個人住房貸款業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險，主要是房地產(chǎn)市場的發(fā)展大幅下滑造成的。房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是有其生命發(fā)展周期的，在房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展階段和平穩(wěn)發(fā)展階段的市場風(fēng)險小，給銀行帶來損失的可能性小。而在房地產(chǎn)市場的衰退期，銀行可能面臨更大的風(fēng)險。因為其具有不可預(yù)測性。

（七）抵押物風(fēng)險

抵押物風(fēng)險是指由于抵押物無法處置、貶值或毀損等原因造成的給銀行帶來損失的風(fēng)險。抵押物無法處置是由于抵押物的處理成本高、產(chǎn)權(quán)不明等原因造成的銀行無法處理抵押物的風(fēng)險。抵押物貶值風(fēng)險是指抵押物隨著市場變化價值降低難以彌補銀行損失的風(fēng)險。抵押物損毀風(fēng)險是指由于各種不可抗力導(dǎo)致的抵押物損毀而給銀行帶來損失的風(fēng)險。

二、個人住房貸款風(fēng)險防范建議

個人住房貸款風(fēng)險是每個銀行都有的風(fēng)險，而我國的個人住房貸款管理體系尚不健全，這樣使得銀行出現(xiàn)風(fēng)險損失的機率增加。因此，需要對個人貸款風(fēng)險進行防范，降低銀行因個人住房貸款風(fēng)險給銀行帶來的經(jīng)濟損失。

（一）加強信用風(fēng)險防范

加強信用風(fēng)險防范包括兩個方面，即健全個人信貸評估體系和加強對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸評估體系。

1.健全個人信貸評估體系

個人住房貸款辦理過程中，一個重要的環(huán)節(jié)是對受信人的信用狀況進行評估。國外已經(jīng)建立起了完善的個人信貸評估體系，為個人信貸狀況提供專業(yè)的信用評估報告。而我國在這方面的管理和建設(shè)非常欠缺。阻止我國個人信貸評估體系建設(shè)的一個重要原因是信息不能共享。而國外個人信貸評估體系已經(jīng)建立了完善的信息共享數(shù)據(jù)庫，各機構(gòu)之間可以共享信息在最短時間、最低成本下提供個人信貸評估體系。因此，我國應(yīng)健全個人信貸評估體系，降低評估成本，實現(xiàn)信息共享。同時建立個人信貸數(shù)據(jù)庫，對影響個人信貸風(fēng)險的各種因素，如受信人的學(xué)歷、工作、薪酬、負債狀況等進行記錄，為個人信貸評估提供資料。

2.加強對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸評估

防范個人房貸風(fēng)險的一個重要措施是對房地產(chǎn)進行評估。房地產(chǎn)商從銀行貸款一般是將房產(chǎn)抵押給銀行后進行的。房產(chǎn)作為抵押物，其價值是保證貸款人債權(quán)安全的主要屏障。

對房地產(chǎn)開發(fā)商在建工程的評估是我國期房抵押貸款中的重要環(huán)節(jié)。此環(huán)節(jié)是評估房屋價值的基礎(chǔ)，同時也是房地產(chǎn)公司獲得貸款的需要。當房地產(chǎn)商將房產(chǎn)抵押給銀行獲得貸款，房地產(chǎn)商所需要承擔的由房屋貶值帶來的損失風(fēng)險就轉(zhuǎn)移給了銀行，因此銀行需要對房地產(chǎn)商的信用進行評估。銀行可以根據(jù)自己的客戶信用評級標準和體系，評估企業(yè)顧客的信用等級，從而確定授信額等。

（二）加強流動性風(fēng)險防范

前文提到，流動性風(fēng)險是指由于住房貸款長期占據(jù)了銀行的流動負債而導(dǎo)致的風(fēng)險。因此，要想加強流動性風(fēng)險的防范，需要采取措施解決住房金融發(fā)展過程中所需要的長期資金問題。我國的社會資金以短期社會資金為主，如何將社會短期資金穩(wěn)定地為住房金融發(fā)展服務(wù)是解決問題的關(guān)鍵。對此，可以采取的方法有以下幾點：

1.尋找穩(wěn)定住房貸款資金

儲蓄是我國居民的主要理財方式。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也有一部分居民將購房作為一種投資理財方式。為形成穩(wěn)定的住房貸款資金，需要根據(jù)我國的國情推出一些住房理財產(chǎn)品，鼓勵住房儲蓄。住房儲蓄的時間線要長于社會短期存款，同時給儲蓄人一定的優(yōu)惠政策，會吸引大量顧客，從而形成穩(wěn)定的住房貸款資金來源，解決住房貸款長期占據(jù)銀行資金流動性差的問題。

2.完善我國住房公積金制度

完善我國的住房公積金制度是我國一項帶有政策性和義務(wù)性的住房融資方式，其為解決我國住房金融的資金問題作出了重要貢獻。因此，要防范住房貸款的流動性風(fēng)險，應(yīng)該不斷完善我國的住房公積金制度。近年來，住房公積金在我國得到很好的推廣和發(fā)展，但是，我國住房公積金制度還存在著如缺乏對資金的監(jiān)管、管理不到位、相關(guān)法律法規(guī)尚不健全等缺陷。如采取不同的利率措施引導(dǎo)和鼓勵職工消費、采用浮動利率吸引職工消費等措施完善我國的住房公積金制度。

（三）加強操作風(fēng)險防范

操作性風(fēng)險的產(chǎn)生是由于在貸款操作過程中由于人為等的失誤造成的風(fēng)險。因此，加強操作性風(fēng)險的防范的關(guān)鍵是加強對貸款操作的管理。貸款操作過程中主要的參與者是銀行的放貸工作人員。房貸工作人員每月都有房貸指標，為了留住顧客和完成自己的工作指標，會在放貸過程中放松對受信人的信用評估。為避免此類情況的發(fā)生，需要加強對員工的培訓(xùn)，加強對放貸工作人員的職業(yè)道德教育和職業(yè)操守教育，提高放貸人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強放貸人員的風(fēng)險意識。其次，對個人信貸業(yè)務(wù)實行集約化管理，提升管理空間和層次，實行審貸分離，設(shè)立專門機構(gòu)對個人住房貸款信用狀況進行評估。銀行可以設(shè)立專門的理財中心解決此問題。第三，銀行應(yīng)不斷優(yōu)化自己的放貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，改進和優(yōu)化放貸流程，對放貸過程實施規(guī)范化管理，做好個人住房貸款放貸過程中的每個環(huán)節(jié)，同時對顧客信息進行集中管理，避免用戶信息的泄露等。

（四）抵押物風(fēng)險防范

預(yù)防抵押物風(fēng)險，需要銀行加強對宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)的分析研究。銀行不能只因為搶占顧客盲目降低房貸的放貸門檻，需要及時的掌握國家的政策和地方經(jīng)濟發(fā)展趨勢，根據(jù)國家政策和地方經(jīng)濟狀況把握當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，盡量避免因為國家政策或當?shù)胤康禺a(chǎn)市場政策的改變所造成的抵押物貸款風(fēng)險。銀行應(yīng)成立相應(yīng)的機構(gòu)對國家房地產(chǎn)政策等進行研究，并根據(jù)研究適當調(diào)整銀行的個人房貸業(yè)務(wù)，同時及時搜集相關(guān)信息為銀行決策做參考。同時，銀行要不斷研究和完善現(xiàn)行的抵押物評估的辦法和標準，考慮抵押物的靜態(tài)和動態(tài)價值。銀行應(yīng)對抵押物進行合理的分類，各個分類的估值計算方法也應(yīng)該進行調(diào)整，不能使用統(tǒng)一的單調(diào)的估值計算方法。對抵押物價值的合理估算和處置及將抵押物變現(xiàn)的速度和可能性增加也是有效防范抵押物風(fēng)險的有效辦法之一。

抵押物的處置是銀行的一個重大問題，且不是一朝一夕能夠完成的。抵押物處置的時間越長，耗費的時間、精力和成本就會越多，但是銀行加快抵押物的處置速度又會遭受損失，因此，銀行應(yīng)制定抵押物處置措施將銀行損失降到最低。

（五）建立內(nèi)部審查問責制

前面提到，很多個人住房貸款的風(fēng)險是由于在放貸過程中的操作不當造成的，因此，需要采取相應(yīng)措施規(guī)范放貸過程中的操作問題。建立內(nèi)部審查問責制是一個有效的方法。內(nèi)部審查問責制的建立，可以增加放貸人員的責任感，減少放貸信用審查摻水現(xiàn)象，規(guī)范放貸過程中的信用審查。嚴格銀行放貸的審核環(huán)節(jié)，從根源上降低個人住房貸款風(fēng)險的出現(xiàn)，減少銀行壞賬。

房地產(chǎn)市場的活躍為商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展提供了新的機遇同時也伴隨著挑戰(zhàn)。銀行作為金融市場的重要機構(gòu)，在參與市場經(jīng)濟活動中應(yīng)該降低自己面臨的風(fēng)險，降低自己的損失機率。個人住房貸款風(fēng)險出現(xiàn)的影響因素很多，包括授信人信用狀況、市場變化及國家政策的變化等，銀行應(yīng)增強對風(fēng)險的防范能力。（ 作者單位為南開大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院 ）