房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性行業(yè)之一，但是我國(guó)，該行業(yè)融資存在較多的問(wèn)題.基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)特征中債務(wù)融資與股權(quán)融資、債務(wù)融資期限結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)企業(yè)短期負(fù)債中預(yù)收項(xiàng)目的利用進(jìn)行簡(jiǎn)要探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資與股權(quán)融資

1.債務(wù)融資。房地產(chǎn)企業(yè)正在逐步提高其對(duì)負(fù)債融資的偏好，這與房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，需要更大規(guī)模資金，而國(guó)家嚴(yán)格限制其通過(guò)股權(quán)融資的現(xiàn)狀有密切關(guān)系。負(fù)債過(guò)半也成為房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要特點(diǎn)?？梢灶A(yù)計(jì)，在國(guó)家政策方向和全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不發(fā)生重大變化的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資偏好將繼續(xù)在該行業(yè)顯現(xiàn)。

2.股權(quán)融資。在優(yōu)序融資理論中，企業(yè)融資一般遵循內(nèi)源融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資的順序，但在中國(guó)，由于證券市場(chǎng)發(fā)展的不完善，使得股權(quán)融資的優(yōu)勢(shì)要大于債券融資。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)確出現(xiàn)了相反的趨勢(shì)。出現(xiàn)這一趨勢(shì)，并非是企業(yè)的主觀判斷選擇，更多的是宏觀政策的引導(dǎo)與限制。面對(duì)國(guó)家的政策把控和我國(guó)的具體融資成本情況，房地產(chǎn)上市企業(yè)逐步形成了更多依賴債務(wù)融資，逐步降低對(duì)股權(quán)融資方式依賴的融資結(jié)構(gòu)。

（二）房地產(chǎn)上市企業(yè)債務(wù)融資期限結(jié)構(gòu)特征分析

債務(wù)期限結(jié)構(gòu)的選擇是債務(wù)融資最重要的財(cái)務(wù)決策之一，不適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)期限搭配不僅會(huì)影響債務(wù)融資治理效益，更會(huì)危及企業(yè)自身的財(cái)務(wù)安全。短期融資和長(zhǎng)期融資的配比在債務(wù)融資效益中發(fā)揮著重大作用。

短期融資主要用于解決投資者的短期資金使用和周轉(zhuǎn)問(wèn)題，投資者用它來(lái)滿足資產(chǎn)流動(dòng)性管理的需要，一般來(lái)自貨幣市場(chǎng)。長(zhǎng)期融資主要用于解決籌資者擴(kuò)展資本，投資者主要用它來(lái)滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的需要，一般來(lái)自資本市場(chǎng)。由于金融工具的期限不同，產(chǎn)生的作用和效益也不同，籌資者追求低成本低風(fēng)險(xiǎn)，因此要對(duì)不同的籌資方式、籌資種類進(jìn)行成本和風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡，實(shí)現(xiàn)效用最大化。

（三）利用短期負(fù)債中預(yù)收項(xiàng)目融資的情況

在分析債務(wù)融資期限結(jié)構(gòu)后，我們發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資中，短期負(fù)債占據(jù)了很大比例。而在這其中，預(yù)收賬款又是組成短期負(fù)債的重要部分。房地產(chǎn)預(yù)收賬款的部分主要來(lái)自購(gòu)房者的首付款、銀行按揭款項(xiàng)。預(yù)收賬款數(shù)額的提高可以保證企業(yè)充足的營(yíng)運(yùn)資金，首付款、銀行按揭款已經(jīng)成為短期融資里獲得資金的重要方式。

對(duì)于房地產(chǎn)上市企業(yè)預(yù)收項(xiàng)目的增加，除了自身因素外，和國(guó)家宏觀政策也有密切關(guān)系，國(guó)家在不斷上調(diào)然后穩(wěn)定首付值，這使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的初始資金投資建設(shè)，某種程度上降低著企業(yè)對(duì)于銀行貸款和其他短期負(fù)債方式的依賴，是對(duì)該行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一種調(diào)節(jié)，更影響了房地產(chǎn)上市企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題

（一）過(guò)多的依賴債務(wù)融資方式，股權(quán)融資偏少。房地產(chǎn)上市企業(yè)雖然已經(jīng)通過(guò)上市進(jìn)行融資，但債權(quán)融資方式依然在其融資結(jié)構(gòu)中占據(jù)了很大部分，所占比例在55%-70%這個(gè)范圍內(nèi)集中，而且還有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種融資方式極大的增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，這是房地產(chǎn)上市企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中存在的較大問(wèn)題。

（二）短期融資比例大，長(zhǎng)期融資偏少。短期融資過(guò)多會(huì)使企業(yè)長(zhǎng)期面對(duì)資金鏈緊張的問(wèn)題，經(jīng)常承受還款壓力，這樣的融資結(jié)構(gòu)對(duì)于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)講并不穩(wěn)定。并且短期融資的融資成本一般高于長(zhǎng)期融資，由于資金的緊張而過(guò)多的依賴短期融資，會(huì)提高企業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)成本，不利于企業(yè)盈利。

三、融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議

（一）提高房地產(chǎn)公司的盈利能力，適度提高內(nèi)部融資比例。由于目前房地產(chǎn)公司高財(cái)務(wù)杠桿的存在，適度降低負(fù)債比率，提高內(nèi)部融資比例，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)變得尤為必要。

（二）加大股權(quán)融資力度，提高直接融資比例。通過(guò)股權(quán)融資，企業(yè)可以提高自有資金比例，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，改善企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮股權(quán)融資在中國(guó)的資本市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)。

（三）針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)上市的困境，可以采取借殼上市。借殼上市是指一間私人公司通過(guò)把資產(chǎn)注入一間市值較低的已上市公司，得到該公司一定程度的控股權(quán)，利用其上市公司地位，使母公司的資產(chǎn)得以上市。

（四）加快房地產(chǎn)企業(yè)上市公司債券的發(fā)展，提高長(zhǎng)期融資比例。房地產(chǎn)企業(yè)債券融資成本相對(duì)較低，可以代替銀行貸款進(jìn)行融資。為了推進(jìn)我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)的發(fā)展，在完善相關(guān)立法與加強(qiáng)監(jiān)管下，可以合理增加房地產(chǎn)上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券及短期融資券的規(guī)模。

（五）企業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注國(guó)家房地產(chǎn)政策走向，不斷適應(yīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，適時(shí)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，緊隨國(guó)家宏觀調(diào)控的腳步，使國(guó)家的政策更多的受益企業(yè)。

（六）加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金的管理，合理運(yùn)用預(yù)收賬款，適度降低銀行信貸的比例。整體上平衡長(zhǎng)期與短期負(fù)債的使用，緩解企業(yè)資金鏈緊張問(wèn)題和還款壓力。（作者單位為山西財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）