今年5月1日起，“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。為了順應(yīng)稅收改革的發(fā)展潮流，房地產(chǎn)企業(yè)就必須對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)方面的具體影響有一個(gè)理性的認(rèn)識(shí)。本文以房地產(chǎn)行業(yè)作為研究對(duì)象，從“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金流情況產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析探討。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的影響

“營(yíng)改增”后，由于增值稅為價(jià)外稅，在其他條件不變的情況下，確認(rèn)的收入將同比下降9.9%，從凈收入（不含稅收入）的角度分析，“營(yíng)改增”地房地產(chǎn)企業(yè)凈收入的影響取決于企業(yè)能否將增值稅轉(zhuǎn)嫁給客戶，以及在多大程度上轉(zhuǎn)嫁，如企業(yè)能在現(xiàn)有毛營(yíng)業(yè)額或扣除營(yíng)業(yè)稅后的收入水平上將增值稅完全轉(zhuǎn)嫁給客戶，則“營(yíng)改增”不會(huì)造成企業(yè)營(yíng)業(yè)凈收入的下降，但如果企業(yè)無(wú)法做到這一點(diǎn)，則必然導(dǎo)致收入下滑。

客戶可以接受的增值稅轉(zhuǎn)嫁程度受市場(chǎng)環(huán)境、談判地位以及客戶是否為增值稅一般納稅人等多種因素影響。一般而言，如果客戶也是增值稅一般納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)向其額外收取增值稅并開具增值稅專用發(fā)票，客戶可憑發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，其流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)不會(huì)提高，賬面上確認(rèn)的成本也不會(huì)增加，只是會(huì)提前發(fā)生現(xiàn)金流出；相反，如果客戶為增值稅小規(guī)模納稅人或個(gè)人，由于他們無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁增值稅將直接增加他們的采購(gòu)成本，因此，他們可能很難接受增值稅轉(zhuǎn)嫁安排。

市場(chǎng)環(huán)境對(duì)客戶接受增值稅轉(zhuǎn)嫁的程度也有很大影響，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大多以住宅為主，客戶群體主要為個(gè)人，向其轉(zhuǎn)嫁增值稅在目前的市場(chǎng)環(huán)境下有很大阻力，導(dǎo)致企業(yè)不得不自行承擔(dān)一部分稅負(fù)成本，則勢(shì)必會(huì)擠占企業(yè)利潤(rùn)空間，增加企業(yè)財(cái)務(wù)壓力。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響

對(duì)收入和成本兩方面的影響綜合導(dǎo)致利潤(rùn)的變動(dòng)。一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目主要是住宅項(xiàng)目，向個(gè)人客戶轉(zhuǎn)嫁增值稅的難度很大，銷售凈收入很可能下降；另一方面，“營(yíng)改增”后企業(yè)的不含稅成本可能下降，但其下降幅度很可能小于收入下降的幅度。

（一）反映在利潤(rùn)表或存貨中的成本預(yù)計(jì)會(huì)有一定程度的下降。“營(yíng)改增”前已是增值稅一般納稅人的供應(yīng)商，很可能會(huì)保持價(jià)格不變，甚至存在一定降價(jià)空間。此類供應(yīng)商“營(yíng)改增”前后銷項(xiàng)稅額不變，由于新的行業(yè)納入增值稅范圍，其成本費(fèi)用中可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額增加，則其營(yíng)業(yè)成本和流轉(zhuǎn)稅負(fù)都可能會(huì)降低。對(duì)于這類供應(yīng)商，如其保持含稅價(jià)格不變，價(jià)稅分離后，體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)表中的成本費(fèi)用金額會(huì)下降。鑒于這類供應(yīng)商可能因本輪“營(yíng)改增”獲得不同程度的成本節(jié)約，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)情況要求其以價(jià)格進(jìn)行一定程度的下調(diào)，以分享“營(yíng)改增”帶來的好處。

“營(yíng)改增”前為營(yíng)業(yè)稅納稅人，此輪“營(yíng)改增”后轉(zhuǎn)為增值稅納稅人的供應(yīng)商，如稅負(fù)明顯上升（如建筑業(yè)）或談判地位較強(qiáng)（如金融業(yè)），不排除向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁增值稅的現(xiàn)象發(fā)生?？紤]到“營(yíng)改增”后供應(yīng)商無(wú)須再繳納營(yíng)業(yè)稅，房地產(chǎn)企業(yè)有理由要求供應(yīng)商扣除現(xiàn)有價(jià)格中包含的5%或3%的營(yíng)業(yè)稅，即在現(xiàn)有價(jià)格的95%或97%的水平上轉(zhuǎn)嫁增值稅。這樣房地產(chǎn)企業(yè)反映在利潤(rùn)表中的此類成本費(fèi)用金額將下降5%或3%。轉(zhuǎn)嫁來的增值稅可以價(jià)稅分離，利潤(rùn)表中的成本費(fèi)用也會(huì)比“營(yíng)改增”之前有所下降。

（二）成本下降幅度很可能小于收入下降的幅度的影響因素。土地成本從銷售房地產(chǎn)的銷售收入中減除，當(dāng)然也不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，不會(huì)對(duì)利潤(rùn)構(gòu)成影響。

貸款利息支出不能從進(jìn)項(xiàng)稅額中抵扣，但銀行仍需繳納增值稅，很可能向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，造成房地產(chǎn)企業(yè)融資成本上升。

主要供應(yīng)商（建筑業(yè)）很可能轉(zhuǎn)嫁增值稅，那么房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本可能不下降或下降幅度較?。ㄐ∮?%）。

部分成本項(xiàng)目不涉及增值稅，或者無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，因此不需要價(jià)稅分離，不產(chǎn)生成本下降，如小規(guī)模納稅人提供的貨物和服務(wù)、人工成本、稅費(fèi)支出等。

三、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

“營(yíng)改增”很可能會(huì)造成現(xiàn)金流出的增加，主要體現(xiàn)在以下兩方面：

主要供應(yīng)商（建筑業(yè)與金融業(yè)）很可能向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁增值稅，從而造成工程支出和利息支出的增加。雖然向供應(yīng)商支付的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣銷項(xiàng)稅額，但如果進(jìn)、銷項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不匹配，可能造成資金的長(zhǎng)時(shí)間占用。

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，貸款利息又不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)很可能會(huì)上升，因此，稅費(fèi)現(xiàn)金流出將會(huì)增加。

四、結(jié)語(yǔ)

“營(yíng)改增”政策制定的目的是為了降低行業(yè)的整體稅負(fù)，然而，并不是每一個(gè)政策的目的都能夠被市場(chǎng)很好的反映，一部分企業(yè)因?yàn)椤盃I(yíng)改增”而降低了稅負(fù)，也有一部分企業(yè)因?yàn)椤盃I(yíng)改增”而增加了稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，“營(yíng)改增”到底是有利還是有弊，這也部分取決于企業(yè)所處的發(fā)展階段、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍和企業(yè)的市場(chǎng)地位等因素，不過無(wú)論怎樣，“營(yíng)改增”為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理“稅收籌劃”提供了一個(gè)可選擇項(xiàng)，能夠通過節(jié)稅來增加房地產(chǎn)企業(yè)的盈利，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合各種因素，以“營(yíng)改增”為契機(jī)，全面提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

（作者單位為重慶市工業(yè)學(xué)校）