杜麗虹

恢復(fù)資本市場(chǎng)融資能力后，北極星就將大部分新增資金都投向了以凈租賃模式為主的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)，并成為公司的第一大部門(mén)。

在酒店和活動(dòng)房屋領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)掘金

除了醫(yī)療養(yǎng)老社區(qū)，2012年，北極星地產(chǎn)金融公司還拓展了活動(dòng)房屋（Manufactured House）市場(chǎng)的投資（即，將土地出租用以安置工廠化制造的活動(dòng)房屋來(lái)獲取收益，有時(shí)公司也會(huì)直接持有一些用以出租的活動(dòng)房屋）。

截至2015年三季度末，公司的活動(dòng)房屋投資總值已達(dá)到17億美元，占公司股權(quán)投資組合總值的12%，共有136個(gè)社區(qū)的33061個(gè)地塊和地上的4100套房屋，平均的出租率為85%，平均每個(gè)地塊的月租金約為490美元，預(yù)計(jì)2015年全年可貢獻(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)收益1.22億美元，凈租金回報(bào)率7.1%，其中，89%的收入來(lái)自于土地租金，11%來(lái)自于其他收益。

2014年，公司又進(jìn)入了酒店投資領(lǐng)域，當(dāng)年斥資31億美元收購(gòu)了155間酒店的20250個(gè)酒店房間，這些酒店大部分為酒店式公寓或有限服務(wù)酒店，北極星地產(chǎn)金融公司作為物業(yè)的所有者，并不參與日常運(yùn)營(yíng)，而是將上述酒店資產(chǎn)全權(quán)托管給知名的酒店管理公司，其中75%由萬(wàn)豪管理，16%由希爾頓管理，4%由喜達(dá)屋管理，3%由君悅管理，2%由洲際管理。2015年6月，公司又以1.75億美元購(gòu)入9處酒店式公寓或有限服務(wù)酒店。

截至2015年三季度末，公司的酒店資產(chǎn)總值達(dá)到34億美元，占公司股權(quán)投資組合總值的23%，共有167家酒店的22088個(gè)房間，平均的入住率為75%，預(yù)計(jì)2015年全年可貢獻(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)收益2.91億美元，凈收益回報(bào)率約8.6%。

其中，97家酒店的13193個(gè)房間為有限服務(wù)酒店，占房間總數(shù)的59.7%，平均入住率72%，平均日房費(fèi)123美元，平均的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率（息稅折舊前利潤(rùn)率）為34%，并貢獻(xiàn)了公司酒店部門(mén)息稅折舊前利潤(rùn)的56.4%；酒店組合中還有66家酒店的7935個(gè)房間為酒店式公寓，占房間總數(shù)的35.9%，平均入住率80%，平均日房費(fèi)129美元，平均的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率為39%，這些酒店式公寓合計(jì)貢獻(xiàn)了公司酒店部門(mén)息稅折舊前利潤(rùn)的39.9%；此外，還有4間酒店、960個(gè)房間是全服務(wù)式酒店，占房間總數(shù)的4.3%，全服務(wù)酒店的平均入住率為 79%，平均日房費(fèi)153美元，平均的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率為21%，貢獻(xiàn)了公司酒店部門(mén)息稅折舊前利潤(rùn)的3.8%。

最后，公司還通過(guò)旗下的兩個(gè)合資平臺(tái)分別進(jìn)行出租公寓的投資和多租戶寫(xiě)字樓的投資。截至2015年三季度末，平臺(tái)上共有12棟物業(yè)的4514套出租公寓，總值約3.8億美元，占公司股權(quán)投資組合總值的2%，上述出租公寓平均的出租率為93%，平均每套房間的月租金約801美元，2015年全年預(yù)計(jì)可貢獻(xiàn)2600萬(wàn)美元的凈租金收益，凈租金回報(bào)率7.0%。在多租戶寫(xiě)字樓方面，截至2015年三季度末，公司共有13棟建筑、102萬(wàn)平尺（約11萬(wàn)平米）的多租戶寫(xiě)字樓，總值約1.13億美元，占公司股權(quán)投資組合總值的1%，平均出租率為90%，2015年全年預(yù)計(jì)可貢獻(xiàn)凈租金收益1300萬(wàn)美元，凈租金回報(bào)率7.7%。

上述物業(yè)的共同特點(diǎn)是它們大多采用凈租賃或托管方式來(lái)運(yùn)營(yíng)，從而降低了對(duì)北極星地產(chǎn)金融公司的經(jīng)營(yíng)管理壓力；不過(guò)，在低息環(huán)境下，大量資本的涌入使物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)快速的上漲，即使是在活動(dòng)房屋等細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域，土地和物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)格也在過(guò)去幾年出現(xiàn)了大幅的飆升，這在一定程度上加大了北極星地產(chǎn)金融公司的轉(zhuǎn)型難度，尤其是在公司的融資成本要高于其他大型REITS公司的情況下，資產(chǎn)的擴(kuò)張意味著投資回報(bào)率的降低，這也在一定程度上影響了2015年以來(lái)公司的股價(jià)表現(xiàn)。

從資產(chǎn)證券化的融資服務(wù)轉(zhuǎn)型凈租賃模式下經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的多元投資平臺(tái)。

綜上所述，在北極星地產(chǎn)金融公司恢復(fù)了資本市場(chǎng)融資能力后，就將大部分新增資金都投向了以凈租賃模式為主的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)，2013年經(jīng)營(yíng)性物業(yè)首次超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)和證券投資，成為公司的第一大部門(mén)。

截至2015年中期，公司的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)總值已達(dá)到155億美元，其中，43%為醫(yī)療養(yǎng)老物業(yè)，22%為酒店資產(chǎn)，10%為活動(dòng)房屋社區(qū)，2%為出租公寓，1%為多租戶寫(xiě)字樓，5%為傳統(tǒng)凈租賃物業(yè)，16%為歐洲的不動(dòng)產(chǎn)投資（這部分資產(chǎn)在2015年10月被分拆）。這些物業(yè)大多以凈租賃的方式或托管的方式交由運(yùn)營(yíng)商全權(quán)管理，其中，凈租賃物業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率較高，一般在90%左右，但酒店物業(yè)和以托管方式運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老社區(qū)的利潤(rùn)率較低，酒店物業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率一般在30%左右，而養(yǎng)老社區(qū)則通常不到10%，結(jié)果，2015年上半年公司的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)了8.8億美元的收入、貢獻(xiàn)了4.4億美元的凈租金（經(jīng)營(yíng)）收益，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率在50%左右；預(yù)計(jì)2015年全年上述經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)可貢獻(xiàn)10.7億美元的凈經(jīng)營(yíng)收益（含歐洲部分），平均的凈租金（經(jīng)營(yíng)）回報(bào)率為6.9%。其中，酒店類資產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)回報(bào)率最高，約8.6%，其次是傳統(tǒng)的凈租賃物業(yè)組合，凈租金回報(bào)率也在8%左右，而活動(dòng)房屋和出租公寓的凈租金回報(bào)率都在7%左右，醫(yī)療養(yǎng)老社區(qū)的凈租金回報(bào)率則在6.4%左右，只有歐洲業(yè)務(wù)的凈租金回報(bào)率不足6%，僅為5.4%（不過(guò)其融資成本也更低），因此，剔除歐洲物業(yè)組合后平均的凈租金（經(jīng)營(yíng)）回報(bào)率約為7.2%。

而截至2015年三季度末，在剔除歐洲物業(yè)組合后，北極星地產(chǎn)金融公司仍持有約130億美元的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)及14億美元的私募地產(chǎn)基金投資，其中，醫(yī)療養(yǎng)老物業(yè)占股權(quán)投資組合總值的46%，酒店資產(chǎn)占23%，活動(dòng)房屋市場(chǎng)的投資占12%，傳統(tǒng)凈租賃物業(yè)（單一租戶的辦公物業(yè)、零售物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)）占5%，出租公寓占2%，多租戶寫(xiě)字樓占1%，另有10%的私募地產(chǎn)基金投資。