顏珍

摘要：在我國，為解決城鎮(zhèn)居民的房屋居住和改善需求，住房公積金制度發(fā)揮了積極的作用，是我國住房保障制度的核心組成部分。在住房公積金制度的運作過程中，人們也逐漸認識到，住房公積金貸款具有分期償還、貸款周期長等特點，是一種典型的中長期消費型貸款，它的風險是在運作過程中逐漸積累釋放的。

關(guān)鍵詞：住房公積金 貸款風險 現(xiàn)狀

一、住房公積金貸款風險管理現(xiàn)狀

（一）信用信息的不對稱

信用信息的相關(guān)聯(lián)系人主要包括貸款申請人、住房公積金管理中心和貸款業(yè)務(wù)擔保人。在當前情況下，貸款申請人和貸款業(yè)務(wù)擔保人非常容易獲取住房公積金管理中心的相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，比如說公積金總額、貸款利率等，基本上是非常透明和公開的，但擔保機構(gòu)和借款人的信用信息對住房公積金管理中心來說卻不是完全透明的，難以獲取。正是這種情況下，住房公積金管理中心與貸款申請人和擔保人之間的這種信用數(shù)據(jù)信息極端不對等是個人信用風險形成的主要原因。

（二）貸款業(yè)務(wù)的風險承擔者無法進行貸款業(yè)務(wù)的實際運作

住房公積金管理部門的工作內(nèi)容受到國家制度限制，絕大部分地方的公積金管理業(yè)務(wù)是由銀行代替其進行運作的，在貸款業(yè)務(wù)的運作和執(zhí)行中，由于銀行不承擔委托貸款的所有風險，對借款人的個人信用和收入等情況的調(diào)查、審核借款人的貸款資格以及貸款資金的相關(guān)發(fā)放手續(xù)辦理等工作，銀行方面很難完全按照自身貸款業(yè)務(wù)的流程標準為住房公積金管理中心嚴格把關(guān)。作為貸款風險承擔者，住房公積金管理中心很難對貸款業(yè)務(wù)的執(zhí)行和完成情況進行考核，因此有些風險很難規(guī)避。

（三）我國的抵押貸款宏觀經(jīng)濟環(huán)境不完善

真正完善健全的住房抵押貸款的宏觀經(jīng)濟環(huán)境應(yīng)該包括一級貸款市場和二級貸款市場兩部分，而我國目前的經(jīng)濟環(huán)境中的抵押貸款市場只有一級貸款市場，市場結(jié)構(gòu)非常簡單，沒有真正意義上的二級市場。這樣的貸款市場結(jié)構(gòu)不利于轉(zhuǎn)移弱化一級市場長期形成的積累性風險。我國在政府擔保、抵押擔保機制、特定補貼制度、個人信用制度方面都體現(xiàn)出了住房抵押貸款業(yè)務(wù)流程和相關(guān)制度的不完善和不健全，這些不利因素都限制著我國住房公積金管理中心對住房抵押貸款風險的控制和防范。

（四）住房公積金管理中心內(nèi)部管理機構(gòu)和管理制度不完善

住房公積金管理機構(gòu)在全國范圍內(nèi)的健全和完善還需要一定的時間，不僅整體機構(gòu)管理所需要的軟硬件環(huán)境尚未完全建立，與其他商業(yè)銀行的條件相比差距較大，而且管理人員培訓深度和強度不夠，不能充分滿足貸款管理的需要。如果有人為了個人利益，極不負責的出具了評估報告，甚至對評估報告的內(nèi)容進行遮掩隱瞞和偽造，信貸審核人員無法參考這些虛假和錯誤的評估報告，一旦采用或者參考，將會造成嚴重錯誤的信貸決定和政策以及不可挽回的資金損失。

二、住房公積金抵押貸款主要風險及其形成原因

經(jīng)過對上述情況的總結(jié)，公積金貸款的風險主要有：抵押物風險、信用風險、管理風險和政策風險，現(xiàn)對以上風險的成因進行逐一分析。

（一）抵押物風險

住房公積金個人住房抵押貸款與其他貸款不同，借款人要想獲取貸款，就必須將其房產(chǎn)作為抵押，房產(chǎn)抵押物就成為了住房公積金個人抵押貸款防范信貸風險的重要手段，也是其與其他貸款形式的區(qū)別。由于這個鮮明特點，抵押物風險存在著兩個方面的主要因素：一是房地產(chǎn)價格風險，主要是由于借款人尚未償還的貸款余額如果高于房地產(chǎn)抵押物當前的市場價格，會導致的信貸風險。而房地產(chǎn)抵押物市場價格下滑則是由于房地產(chǎn)市場的價格波動或者由于自然災(zāi)害等不可抗力等原因使得房地產(chǎn)抵押物價格下滑。防范房地產(chǎn)價格風險的主要方法是：評估機構(gòu)對房地產(chǎn)進行全面的評估，將抵押貸款額度控制在抵押物估值的一定比例之下，引進擔保公司對抵押房地產(chǎn)進行相應(yīng)的擔保，對抵押房地產(chǎn)必須進行財產(chǎn)保險，等等。二是房屋交易過程中的法律糾紛帶來的信貸風險。借款人所抵押的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有爭議、產(chǎn)權(quán)不明確或者由于陷入了法律糾紛，其房地產(chǎn)抵押物被政府或者第三方扣押，任何法律都無法給予當事人的房地產(chǎn)抵押物相應(yīng)的法律保障，住房公積金管理中心在這種情況下，不能向借款人發(fā)放貸款，否則就會有貸款嚴重損失的可能性；住房公積金管理中心如果因為種種原因未能獲得房地產(chǎn)抵押物的抵押文件而提供了房屋抵押貸款，則將面臨著一定的風險。進行產(chǎn)權(quán)抵押登記、要求借款人提供房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險、委托律師進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查、制定相關(guān)取消抵押品贖回權(quán)的規(guī)定等都是防范上述風險的方法和手段。

（二）個人貸款信用風險

個人貸款信用風險，也稱作違約風險，是指在種種或不可預測因素影響下，借款人可能會故意或者無法將還貸行為繼續(xù)下去，造成貸款合同違約，使得住房公積金管理中心可能會發(fā)生資金損失。住房公積金個人貸款信用風險最重要的形成因素在大多數(shù)情況下就是借款人本身，其風險成因主要來自三個方面：首先是借款人的經(jīng)濟收入急劇下滑，沒有足夠的資金償還貸款，致使貸款合同違約行為的發(fā)生；其次是借款人惡意拖欠還款。這要求借款人在整個負債期間必須是誠實可信的，這不僅是指借款人要有履約的意愿，而且還必須在負債過程中能夠主動承擔各種義務(wù)。但是，程序是無法對借款人品格進行數(shù)字量化計算的，在通常情況下對借款人品格的評估和驗證，只能根據(jù)借款人的歷史信用記錄和以往還款評估經(jīng)驗。如果有完備的個人信用檔案可以參考，那么借款人的品格可以通過其歷史上曾經(jīng)的各種違約記錄和違約資金額度反映出來；第三是個人資料和歷史信息的驗證非常困難，這主要體現(xiàn)在對借款人所提供的貸款資料真實性、個人信用狀況和抵押物價值評估等信息，住房公積金管理中心無法全面掌握和驗證。

（三）國家政策性風險

住房公積金政策由國家出臺制定的，由于國家相關(guān)政策的變更而造成的風險可稱國家政策性風險。國家政策性風險的成因主要包括兩個方面，首先，在我國中低收入家庭成員是住房公積金抵押貸款業(yè)務(wù)服務(wù)的主體，這部分人員的工作穩(wěn)定性較差，其收入也忽高忽低，貸款的償還能力讓人擔憂，造成公積金貸款風險較大。從另一方面來說，住房公積金是住房方面的政策性補助資金，在運行過程是單位與個人都必須強制執(zhí)行的一種福利制度，積極貼近當前的我國國情，對我國的住房制度改革起到了巨大的推動作用。但在我國公積金個人住房貸款制度規(guī)定的貸款償還期限較長，國家政策和銀行利率都有可能進行調(diào)整，造成貸款額度發(fā)生變化和起伏，這可能會導致住房公積金管理中心的利息收入大量減少，產(chǎn)生虧損，使得正常業(yè)務(wù)難以維持。商業(yè)銀行對于此類風險可以采用多項業(yè)務(wù)組合的方法來減少和規(guī)避風險的發(fā)生，而住房公積金管理中心住房貸款業(yè)務(wù)單一只此一項，難以采用類似的方法進行風險規(guī)避，使其風險管理的嚴重性非常突出。

（四）內(nèi)部管理風險

因內(nèi)部操作和貸款管理流程引起的管理風險是住房公積金個人貸款風險的內(nèi)部管理風險的主要組成部分。個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)過多年的實際運作，因個人因素和流程執(zhí)行不規(guī)范是個人房貸業(yè)務(wù)面臨的主要操作風險。這類風險主要體現(xiàn)在幾個方面：委托銀行及住房公積金中心的信貸人員不能嚴格執(zhí)行相關(guān)業(yè)務(wù)流程，可能造成抵押沒有及時落實或者合同不完整而形成的相關(guān)風險；信貸人員在工作流程和制度的執(zhí)行過程中，對流程制度的規(guī)范性和嚴格性沒有深刻的理解而造成的錯誤，如：合同內(nèi)容有誤或者被更改、相關(guān)業(yè)務(wù)單位等的簽章欠缺、其他相關(guān)資料不全等，這會影響后續(xù)的貸款發(fā)放工作，阻礙問題貸款的清理工作，在抵押貸款審核完畢并發(fā)放之后，相關(guān)的貸款資料沒有進行認真歸檔，沒有對發(fā)放貸款的后續(xù)工作進行監(jiān)管，對逾期貸款的催收工作不夠及時等，這些都極有可能給公積金中心造成損失。

目前，我國的住房公積金貸款風險研究仍停留在引進和學習國外的理論上，希望更多業(yè)內(nèi)的專家和學者針對上述幾類風險情況進行專門研究和探討，對我國住房公積金貸款風險管理方面提供有益啟示和借鑒。

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（作者單位：青島市住房公積金管理中心）