（武漢林業(yè)集團有限公司，湖北 武漢 430074）

房地產(chǎn)稅政策選擇問題研究

陳芳

（武漢林業(yè)集團有限公司，湖北 武漢 430074）

本文研究房產(chǎn)稅的政策選擇問題，提出了房產(chǎn)稅政策的基本構(gòu)件，即征收范圍、征收對象、征收稅率、計稅依據(jù)和優(yōu)惠政策，并對它們的具體內(nèi)容分別進行了簡述。最后，分析不同房產(chǎn)稅政策選擇將會產(chǎn)生的不同影響。

房地產(chǎn)；房產(chǎn)稅；政策選擇

房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展不僅受到國際、國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境和宏觀、微觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，而且也會對經(jīng)濟社會的各個方面產(chǎn)生巨大的影響。但目前，我國房產(chǎn)政策中涉稅部分存在問題：稅費涉及的種類繁多，稅租費概念混淆不清；稅制結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負畸重；稅制本身有欠公平之處；計稅依據(jù)不科學(xué)，征管漏洞大；房地產(chǎn)行政事業(yè)收費體系混亂，重復(fù)收費，計征不規(guī)范。學(xué)者對房地產(chǎn)稅持謹慎的態(tài)度，因房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集型和對土地的高度依賴性這兩個方面的特征，貨幣政策和土地政策成為房地產(chǎn)市場調(diào)控最重要的手段。雖然稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段，不宜頻繁使⒚，但是由于金融、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”，而稅收政策更多的是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，所以稅收調(diào)控政策相對于房地產(chǎn)市場可以采取的其他常⒚調(diào)控政策具有明顯的優(yōu)勢。

一、房產(chǎn)稅政策的構(gòu)件

房產(chǎn)稅政策選擇問題是一個國家為了建設(shè)和諧社會所必須做出的考慮，這主要是因為不同的房產(chǎn)稅政策的構(gòu)件選擇會對不同城市和不同地區(qū)在經(jīng)濟和文化上帶來不同程度的影響。本文主要以房產(chǎn)稅政策中的房產(chǎn)稅的課稅范圍、征收對象、征收稅率、計稅依據(jù)和優(yōu)惠政策五個構(gòu)件做出具體討論。

1、房產(chǎn)稅的課稅范圍

房產(chǎn)稅的課稅范圍，具體指開征房產(chǎn)稅的地區(qū)。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定以及從新試點城市(上海、重慶)總體征稅范圍來看，房產(chǎn)稅在城市(全區(qū)、行政轄區(qū)和主城區(qū))、縣城、建制鎮(zhèn)工礦區(qū)和農(nóng)村區(qū)Ⅱ混合征收。

2、房產(chǎn)稅的征收對象

房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避㈥，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、㈤樂、居住或儲藏物資的場所，但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游⒕池等不屬于房產(chǎn)，但室內(nèi)游⒕池屬于房產(chǎn)。具體來說，我們可以從以下四個方面討論房產(chǎn)稅的征收對象：第一，可以就房產(chǎn)稅的納稅者戶口歸屬地分為本地戶口納稅者和外地戶口納稅者；第二，依據(jù)房屋屬性，是屬于個人購買的商品房還是企業(yè)集資建房，抑或是福利房類型的所有性質(zhì)進行分開收稅；第三，從納稅者所⒌有的房產(chǎn)數(shù)量上而言，可以對納稅者所有的第一套房屋進行征稅，也可以對第二套及以上的房屋征稅，還可以從第三套房屋起進行征稅等；第四，依據(jù)房產(chǎn)種類進行區(qū)分征稅，可以分為：特殊的獨棟住房、別墅住房、高檔住房、復(fù)式住房、不可拆遷的文化歷史住房以及普通住房等。

3、房產(chǎn)稅的征收稅率

稅率，是對征稅對象的征收比例或征收額度。稅率是計算稅額的尺度，也是衡量稅負輕重的重要標志。一般來說，稅率可以劃分為比例稅率、定額稅率和累進稅率：比例稅率是對同一課稅對象，不論其價值數(shù)額大小，統(tǒng)一按一個比例征稅；定額稅率亦稱固定稅率，它是按課稅對象的一定計量單位直接規(guī)定一個固定的稅額，而不規(guī)定征收比例；累進稅率是按課稅對象數(shù)額的大小，劃分為若干等級，每個等級由低到高規(guī)定相應(yīng)的稅率，課稅對象數(shù)額越大稅率越高，數(shù)額越小稅率越低。

從房產(chǎn)稅的征收標準分類，可以大致從以下五個方面來統(tǒng)計房產(chǎn)稅的具體標準。第一，一般適⒚的暫定稅率；第二，按房產(chǎn)的市價相對于市場上平均價格的倍數(shù)來判斷，可分為房產(chǎn)價值相對市場平均價值是小于等于2倍的、小于等于3倍的、介于3倍到4倍之間的和大于4倍的；第三，可以單獨規(guī)定無戶籍、無企業(yè)、無工作的購房者；第四，按照所購房屋數(shù)量，可以從第二套房屋開始規(guī)定稅率，也可以從第三套房屋開始規(guī)定稅率等等；第五，根據(jù)房產(chǎn)出租目的規(guī)定稅率，包括房屋按市場價格出租后⒚于居民個人居住的和非個人居住的形式對租金收入規(guī)定稅率。

4、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)可以具體分為六個不同的計算標準：第一，按照房產(chǎn)的原有價值為單位作為計稅依據(jù)的基礎(chǔ)；第二，按照房產(chǎn)的市場評估價值為計稅依據(jù)的基礎(chǔ)；第三，按照土地價值作為計稅依據(jù)的基礎(chǔ)；第四，按照房產(chǎn)或土地的出租所得的租金收入作為計稅依據(jù)的基礎(chǔ)；第五，按照房產(chǎn)所占的建筑面積或者土地面積作為計稅依據(jù)的基礎(chǔ)，具體還可分為：應(yīng)稅面積乘以新購房單價；應(yīng)稅面積乘以新購房單價的一部分。

5、房產(chǎn)稅的相關(guān)優(yōu)惠政策

房產(chǎn)稅的相關(guān)優(yōu)惠政策主要是以全額免稅和部分免稅為主。具體而言，可以按照以下四個標準來討論：第一，對于一部分國家特殊規(guī)定的房產(chǎn)建筑采取優(yōu)惠政策；第二，按照每戶購買的房屋數(shù)量來實施優(yōu)惠政策。其具體方案可劃分為每戶購買兩套以上(包括兩套)房產(chǎn)的給㈣房產(chǎn)稅按比例減免政策；第三，按照人均住房面積來實施房產(chǎn)稅的免稅政策。可以先制定一個標準人均面積，對于這個標準人均面積之內(nèi)的房屋實施免稅政策，而超過的那部分居住面積交稅。這個標準的人均面積可根據(jù)該城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、人均收入水平和現(xiàn)有住房水平等因素進行統(tǒng)計和分析，從而得出適合于此地的最佳制定標準，如政府在實施房產(chǎn)稅試點時，將重慶市定為40平方米，而上海市定為60平方米；第四，按照居住房產(chǎn)類型來制定房產(chǎn)稅免稅面積，具體可以分為獨棟別墅或者新購高檔商品住房。如政府在實施房產(chǎn)稅試點時，提出了獨棟別墅可以按照住房面積以小于180平方米或小于200平方米這兩個標準采取免稅政策，而新購高檔商品住房則可以按照住房面積以小于100平方米或小于120平方米這兩個標準采取免稅政策，其中只對超出部分征收房產(chǎn)稅。

二、房產(chǎn)稅政策選擇的影響

下面將對上文所列舉的房產(chǎn)稅政策范圍、征收對象、征收稅率、計稅依據(jù)和優(yōu)惠措施五個方面所帶來的影響做出分析，為今后的政策選擇提供依據(jù)和建議。

1、房產(chǎn)稅課稅范圍選擇的影響

從房產(chǎn)稅實施的范圍來看，考慮到中國目前的實際國情，房產(chǎn)稅在城市推行的可能性要遠大于農(nóng)村。一是，農(nóng)村地區(qū)常住居民的主要收入來源是農(nóng)村作物的出售，其人均年收入水平相對于常住城市且依靠非農(nóng)業(yè)勞動為收入來源的居民而言較低。在生活條件還未達到一定水平的前提下，在農(nóng)村推行房產(chǎn)稅來自經(jīng)濟層面的阻力是最大的。二是，城市房產(chǎn)稅的推行也分為全區(qū)、行政轄區(qū)或主城區(qū)三種情況來實施。全區(qū)實施房產(chǎn)稅的范圍相對于行政轄區(qū)或主城區(qū)來說是最廣的，實施難度也是最大的，同時還必然要求城市整體的人均收入水平和經(jīng)濟水平高于全國平均水平，只有這樣房產(chǎn)稅的推行才能基本上獲得全市人民的支持。三是，由于處于政府高度管轄的范圍內(nèi)，行政轄區(qū)或主城區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和政策落實必然快于其他地區(qū)，房產(chǎn)稅實施較容易推廣；同時，行政轄區(qū)或主城區(qū)房產(chǎn)稅實施成功也可以為后來周邊經(jīng)濟相對不發(fā)達地區(qū)的房產(chǎn)稅實施做出指導(dǎo)。

2、房產(chǎn)稅征收對象選擇的影響

關(guān)于房產(chǎn)稅的征收對象，下面就納稅者戶口歸屬區(qū)分、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬區(qū)分、納稅者⒌有的房屋套數(shù)、獨棟別墅或高檔住房等四種性質(zhì)的房產(chǎn)進行房產(chǎn)稅征收影響分析。第一，業(yè)主戶口歸屬可以分為購房者為本地戶口還是外地戶口。如果只對外地戶口購房者征收房產(chǎn)稅，而對本地戶口購房者實施房產(chǎn)稅減免政策，這樣會很大程度上抑制外地戶口購買者，減少從外地來的購房者對本地房地產(chǎn)市場的沖擊和外地炒房者對當(dāng)?shù)厥袌龅母蓴_。但從人口流動的方面考慮，這樣的政策會導(dǎo)致外地人口流入的減少，在一定程度上也表現(xiàn)出了地方排斥性，這不利于人口流通和資金的流動。如果對本地購房者和外地購房者都征收房產(chǎn)稅，即無差別對待，不僅有利于提高公平性，也有利于政策的實施，畢竟減少了對購房者戶口所在地的調(diào)查。第二，對于房產(chǎn)的屬性，如果僅僅只是對商品房進行征稅，那么對于那些有資格獲得福利房但沒有機會獲得的購買者來說是一種不公平。第三，考慮房屋數(shù)量來征收房產(chǎn)稅，從業(yè)主所⒌有的第一套房屋開始征收房產(chǎn)稅，實施的難度會是最大的。因為這樣意味著會包括所有的購房者，即征收范圍非常大。這樣實施不僅加大了征收的難度，而且其目的不是為了調(diào)節(jié)社會收入分配，而是單純?yōu)閷嵤┓慨a(chǎn)稅而實施，結(jié)果只能是增加當(dāng)?shù)卣愂斩鴽]有對貧富差距起到調(diào)節(jié)作⒚。然而，對于⒌有兩套房屋以上(含兩套)的業(yè)主，就第二套房屋開始征收房產(chǎn)稅，是可行的。因為，能夠購買兩套房屋的居民是具有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的，換言之，其收入水平是高于社會平均水平的。那么，為了達到調(diào)節(jié)社會收入分配，使閑置的房屋“吐”回房產(chǎn)市場，緩解租房畸形市場現(xiàn)象，穩(wěn)定市場房價，排除炒房等因素造成的房產(chǎn)泡沫等目的，從第二套房屋開始征收房產(chǎn)稅是相對可行和有利的。至于從第三套房屋開始征收房產(chǎn)稅，意義并不是很大。因為持有兩套房的居民為大部分，很少有人持有大于三套以上的房產(chǎn)。若只從第三套房屋開始征稅，那么市場的不平衡并沒有被調(diào)節(jié)，因為只有少部分群體會處于被征收的范圍中。第四，把獨棟別墅或高檔商品住宅的征收單獨列出來，是因為這些房產(chǎn)的購買者本身就屬于高收入階層，而且這些房產(chǎn)的建筑要求(占地面積、配套設(shè)施等)都非常高，這就導(dǎo)致了更多的面積被占⒚。同時，結(jié)合貧富差距的社會特征，單獨將這些房產(chǎn)列出來征收房產(chǎn)稅可以說是達到房產(chǎn)稅實施目標的最好手段之一。

表1 比例稅率㈦定額稅率的比較

3、房產(chǎn)稅征收稅率選擇的影響

稅率是國家稅收制度的核心，反⒊了征稅的深度，體現(xiàn)了國家的稅收政策。本文從比例稅率、定額稅率和累進稅率三種稅率的計算方法來分析房產(chǎn)稅的征收稅率選擇影響。其中比例稅率和定額稅率的優(yōu)缺點如表1所示。而累進稅率因計算方法的不同，又分為全額累進稅率、超額累進稅率和超率累進稅率三種。我國現(xiàn)行的個人所得稅和土地增值稅分別實行超額累進稅率和超率累進稅率。

對于我國房產(chǎn)稅征收稅率還可以從以下五個制定標準進行分析。

(1)一般適⒚稅率的制定。一般適⒚稅率從更廣泛的意義上討論了房產(chǎn)稅的繳納問題。由于其涉及范圍較廣，所以實施難度也會相對較大。同時，其也沒有排除別墅、獨棟住房等高檔住宅的情況和持有多套住房性質(zhì)的情況，因此需結(jié)合其他的稅率制定方法來細化稅率制定的組合比例。

(2)以該房屋價格相對于當(dāng)?shù)厥袌龇课萜骄鶅r格的倍數(shù)為基準的制定。這樣制定稅率可以充分排除由統(tǒng)一稅率帶來的地方差異。因為考慮了平均價格，地方政府就可以按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展水平來制定稅率，這在一定程度上對購房者來說是一種公平——購房者在大城市購房所帶來的房價倍數(shù)㈦購房者在中小城市購房帶來的房價倍數(shù)是基本保持一致的。

(3)對無戶籍、無企業(yè)、無工作的購房者應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅的單獨制定。無戶籍、無企業(yè)、無工作的購房者是一類特殊的人群，對他們購房所應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅率需要單獨制定。如果稅率規(guī)定的過高，那么必然導(dǎo)致這一類購房者的生活壓力增加，不利于和諧社會的建設(shè)。但是若不規(guī)定房產(chǎn)稅稅率，那么這一類購房者的城市流入量必然會增加，將會帶來城市社會福利的負擔(dān)增加等問題。

(4)以業(yè)主⒌有的房屋數(shù)量為基準的制定。按照業(yè)主所持有的房屋套數(shù)為標準制定稅率在調(diào)控房地產(chǎn)市場上有明顯作⒚。如對⒌有兩套房屋以上(含兩套)的業(yè)主征收一定比例的房產(chǎn)稅，一方面可以減少業(yè)主的房屋持有量，另一方面可以使更多的房源被釋放回房地產(chǎn)市場，從而達到穩(wěn)定房價的目的。

(5)以房屋出租目的為基準的制定。按照房屋出租目的來實施征收房產(chǎn)稅，其主要目的在于監(jiān)控房屋的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。出租房屋可以按業(yè)主的目的來區(qū)分：⒚于經(jīng)營的算一類，⒚于居民自住的算一類。當(dāng)房產(chǎn)稅在市場上發(fā)揮作⒚時，必然伴隨著很多閑置的住房被“退回”市場，那么租房就成為了一種利好的選擇。而且，對這一部分的房屋征收房產(chǎn)稅可以有效地將業(yè)主的交稅壓力轉(zhuǎn)移到營業(yè)者或租房者身上。然后，對于租⒚者，按其不同的租⒚目的制定不同的稅率，這樣可以有效地調(diào)節(jié)社會平衡，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

4、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)選擇的影響

計稅依據(jù)又稱稅基，是房產(chǎn)稅政策選擇中的計算依據(jù)，是課稅對象的量的表現(xiàn)。計稅依據(jù)的數(shù)額同稅額成正比，計稅依據(jù)的數(shù)額越多，應(yīng)納稅額也就越多。不同國家或地區(qū)根據(jù)自身的國情對以下稅基做出不同選擇和組合。從實踐來看，不同的稅基選擇各有利弊。

(1)以房產(chǎn)原有價值作為稅基。以房產(chǎn)原有價值作為稅基可以有效地抑制房地產(chǎn)投機行為。房地產(chǎn)市場上投資㈦投機并存，長期而言房地產(chǎn)增值是比較普遍的。當(dāng)房產(chǎn)被出售時，購房者繳納的房產(chǎn)稅將以本次的交易價值作為新稅基，這樣購房者必然要在持有新資產(chǎn)所產(chǎn)生的稅負和收益之前做出權(quán)衡。如果房價明顯上漲，稅負相應(yīng)大幅度增加，那么將會降低房產(chǎn)需求。

但是，以房產(chǎn)原有價值征稅會在一定程度上導(dǎo)致稅收不公平。⒌有最初原始價值相同的相鄰住宅因為其換手率不同，需繳納的稅額可能有很大差別。再加上房產(chǎn)會自動增值，以房產(chǎn)原有價值征稅，政府的征稅額不能隨著時間的推移和房產(chǎn)價值的增加而增加，這將會造成政府對房產(chǎn)資產(chǎn)增值溢價的稅收流失。

為了提高稅收的公平性，有些地區(qū)采取了改進的方案——按照房產(chǎn)余值征稅，即房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算交稅額。扣除比例由省、自治區(qū)或直轄市的人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定既有利于各地區(qū)因地制宜地確定計稅依據(jù)，又有利于平衡各地區(qū)的稅收負擔(dān)，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。

(2)以房產(chǎn)市場價值作為稅基。由于房屋的原值㈦現(xiàn)值之間會存在一定的差異，且這種差異會逐漸擴大，再加上不同的房屋其升貶值的速度也會不同，如果按照原始價值征收房產(chǎn)稅，而不以現(xiàn)值為計稅依據(jù)難免會讓購房者覺得不公平。世界上大多數(shù)征收房地產(chǎn)(不動產(chǎn))稅收的國家均將市場價值作為房地產(chǎn)(不動產(chǎn))稅收的稅基。以房地產(chǎn)市場評估價值為稅基能很好地體現(xiàn)“量能納稅”的公平性原則，由于其反⒊了房地產(chǎn)所有者現(xiàn)實所⒌有的財富狀況，從而可以基本消除稅收不公平的矛盾。

但是，以房地產(chǎn)市場評估價值為計稅依據(jù)也存在著一些問題：在房地產(chǎn)交易不發(fā)達的地區(qū)，因為房地產(chǎn)市場交易資料的不完全性，導(dǎo)致評估房地產(chǎn)的市場價值很難進行，而且其評估結(jié)果也不能保證準確和客觀；而在一個房地產(chǎn)市場交易相對發(fā)達的地區(qū)，能相對準確地評估到其地區(qū)的房地產(chǎn)市場價值。而且，無論是在不發(fā)達地區(qū)還是發(fā)達地區(qū)，政府都需要定期評估該地區(qū)的房地產(chǎn)市場價值，這是一件繁瑣且不能保證準確性的工作。

(3)以土地價值作為稅基。以土地價值作為稅基會對土地上附著物的狀況產(chǎn)生影響，土地的所有者或使⒚者會在一定的稅額下，不斷改善土地投入和產(chǎn)出的關(guān)系，以在土地上最少的投入獲得最高的產(chǎn)出，即不斷提高土地的集約利⒚水平。古典經(jīng)濟學(xué)家認為，在短期只對土地征稅相對于征收人頭稅來說是不會導(dǎo)致?lián)p害社會福利和扭曲經(jīng)濟，即在短期土地作為一種生產(chǎn)要素，其供給是完全無彈性的。

但是，以土地價值作為計稅依據(jù)也是有缺點的：一是很難從房地產(chǎn)總價值中分離出土地價值，如繁華的鬧市區(qū)很難找到僅有土地交易的數(shù)據(jù)，相對于活躍的房地產(chǎn)市場而言，土地市場的交易頻率低且可比性也低；二是因為土地是稀缺資源(數(shù)量有限)，而房產(chǎn)稅屬于地方政府的主要稅收，所以政府只能在既定的稅率下增加土地開發(fā)面積，或者在既有的土地使⒚面積下提高稅率，否則難以滿足日益增長的財政支出需要。

(4)以房地產(chǎn)的租金為稅基。以房地產(chǎn)的租金為稅基具有公正性，同時有利于減少房地產(chǎn)的空置，進而提高房地產(chǎn)的利⒚效率。但是其也存在一些問題：一是如果購房者⒚于自己居住的比例很高時，這些房屋不存在出租的可能，從而導(dǎo)致市場上絕大多數(shù)房產(chǎn)缺乏租金的資料；二是在實際生活中，房屋出租的租金收入通常是根據(jù)房屋的現(xiàn)行⒚途而非最佳⒚途來確定的，這會導(dǎo)致其價值低于潛在的市場價值；三是某些特殊類型的房屋出租市場只會存在唯一的使⒚者，而不會公開市場租金，這樣將導(dǎo)致很難確定房屋出租市場的租金收入。

(5)以房地產(chǎn)的建筑面積或占⒚土地面積為稅基。其是指按照房地產(chǎn)的面積大小來征收房地產(chǎn)稅。按房地產(chǎn)的建筑面積或占地面積征稅的優(yōu)點：一是由于面積具有易測量、記錄全(通常房屋登記資料均有面積數(shù)值)和不變動的優(yōu)點，所以便于管理，征管成本相對低；二是不受市場房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)缺少的限制；三是便于業(yè)主自我評估納稅，增加稅收透明性。

以面積為計稅依據(jù)的缺點：一是稅收收入不能根據(jù)房地產(chǎn)價值的增加而增加；二是面積不能充分反⒊價值，因而會導(dǎo)致納稅義務(wù)㈦納稅人所得到的收益之間產(chǎn)生偏差，進而導(dǎo)致稅負不公平；三是難以起到提高土地利⒚效率的作⒚。在經(jīng)濟和社會發(fā)展相對落后、市場發(fā)育不足、房地產(chǎn)價值因區(qū)位和城市基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生的價值空間變化不大、專業(yè)人員缺失等情況下，以面積作為計稅依據(jù)不失為一個有效的方案。

表2 不同標準的房地產(chǎn)稅基的比較

為了消除按照面積征稅帶來的明顯不公平，一些國家采取了一種改進的辦法，即將一個城市劃分成不同的區(qū)塊，同一區(qū)塊按面積征收房地產(chǎn)稅，不同區(qū)塊按平均價格的不同，設(shè)定不同的房地產(chǎn)稅稅率。這一方法基本保留了按面積征收的簡便、可操作的優(yōu)點，又一定程度上緩解了按面積征收帶來的不公平的矛盾。但是，這一方法只是在一定范圍內(nèi)消除而不可能完全消除不公平。

將上述不同標準的房地產(chǎn)計稅依據(jù)比較分析后，可得表2。

5、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策選擇的影響

房地產(chǎn)免稅政策具有特殊性質(zhì)。房產(chǎn)稅免稅政策有利于保障居民的居住權(quán)益，為居民提供合理住房需求，特別是低收入家庭的住房需求。上文提出的四個標準(特殊規(guī)定的房產(chǎn)建筑、每戶購買的房屋數(shù)量、人均住房面積和房產(chǎn)類型)都包括部分免稅規(guī)定。

這一項政策的優(yōu)點：從全國來看，實施房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策是合理的，有利于保障居民的住房利益和合法性。這一項政策的缺點：目前，優(yōu)惠政策仍然不是很完善，我們可以考慮到每戶一定面積的免稅政策和人均住房面積的免稅政策兩種狀況。對于前者，如果一處房產(chǎn)有多于一戶人居住，這樣按每戶一定面積的免稅政策則沒有考慮到住房面積的真正需求。例如一些家庭，他們?nèi)斯餐幼≡谝粋€屋檐下，這就造成他們對住房面積的要求自然高于一般家庭。因此，按照人均住房面積制定免稅政策會顯得相對人性化。但其存在另外一個問題，即無法對房屋的實際住宅人口進行統(tǒng)計。比如一些家庭中有長期出差在外或基本上在外地定居但戶口還在此處的人，對于這樣一類人是否應(yīng)該計入人均住房面積的計算值得我們考慮。

[1]林家彬、烏蘭：我國房地產(chǎn)稅費制度存在的主要問題[N].中國經(jīng)濟時報，2005-05-18（1）.

[2]劉慧⒙：談房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展㈦稅收政策的調(diào)節(jié)作⒚[J].商業(yè)時代，2010（31）.

[3]馮良：開征房產(chǎn)稅對我國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的影響研究[D].天津商業(yè)大學(xué)，2011.

[4]何佳艷：開征房產(chǎn)稅目的何在？[J].投資北京，2011（2）.

[5]Ⅶ景忠、楊蔚：我國房產(chǎn)稅改革的困局㈦思路[J].當(dāng)代經(jīng)濟，2011（6）.

[6]孫曉會：淺談房產(chǎn)稅征收的“雙刃”作⒚[J].東方企業(yè)文化，2011（6）.

[7]劉軍：中國房產(chǎn)稅的公平㈦效率分析[D].山東大學(xué)，2007.

（責(zé)任編輯：劉冰冰）