田晶晶

建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是一項(xiàng)重大改革任務(wù)。2013年11月20日國務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議明確提出，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。同時(shí)指出，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，其總體要求是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”。

本文在分析伊寧市現(xiàn)有各類不動(dòng)產(chǎn)空間圖形數(shù)據(jù)、登記業(yè)務(wù)及信息平臺(tái)系統(tǒng)建設(shè)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，充分依托伊寧市2015年度土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫、農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫等信息資源，通過抽取、轉(zhuǎn)換、補(bǔ)錄、整合等方法建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)將現(xiàn)有的分散存放、格式不一、介質(zhì)不同的不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行規(guī)范整合，為不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)提供現(xiàn)勢有效的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

1.伊寧市不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀分析

1.1數(shù)據(jù)分析

伊寧市現(xiàn)有土地、房屋、林地、草原、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)登記的主要內(nèi)容包括了空間信息及其登記信息兩個(gè)部分（具體見表1）。各種類型的登記都記錄了相關(guān)的空間信息，相對(duì)而言，土地登記的空間圖形數(shù)據(jù)信息要求最為嚴(yán)格，數(shù)據(jù)精度高，且全轄區(qū)覆蓋。房屋登記的空間信息與土地登記的宗地之間存在著被包含的空間關(guān)系，即一個(gè)宗地范圍內(nèi)包含一個(gè)或多個(gè)房屋登記的空間信息，但是房屋的空間信息無坐標(biāo)信息，只有示意圖，需要在土地空間數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行重新組幢。林權(quán)、草原權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)等實(shí)質(zhì)上都屬于用益物權(quán)，其確認(rèn)和登記須以明確土地所有權(quán)為基礎(chǔ)[1]，以現(xiàn)有的各類不動(dòng)產(chǎn)空間數(shù)據(jù)來看，與土地圖形數(shù)據(jù)之間沒有進(jìn)行映射關(guān)聯(lián)，存在相互矛盾和沖突的情況。伊寧市不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合主要以土地和房產(chǎn)為主，林業(yè)、草原及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)等技術(shù)方法類似，本文不做贅述。

1.2登記業(yè)務(wù)分析[2-3]

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記主要包括土地、房屋、林地、草原以及將納入的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)等，現(xiàn)有的各種登記業(yè)務(wù)國家都出臺(tái)了相應(yīng)的登記辦法，對(duì)登記的相關(guān)工作做出了明確規(guī)定。土地登記的基本流程為申請(qǐng)登記、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記、核發(fā)證書等，主要包括土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記、其他登記（更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記）等；房屋登記基本程序分為申請(qǐng)、受理、審核、登記、發(fā)證，房屋登記類型包括所有權(quán)登記（又包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記等），他項(xiàng)權(quán)登記（又包括抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記，其中抵押權(quán)登記包括一般抵押權(quán)登記、最高額抵押權(quán)登記、在建工程抵押權(quán)登記，每種他項(xiàng)權(quán)登記又可分為設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記等），預(yù)告登記、其他登記（包括更正登記、異議登記等）。

1.3信息平臺(tái)系統(tǒng)分析

目前，伊寧市土地登記數(shù)據(jù)使用兩套信息系統(tǒng)，2014年以前主要使用土地登記管理信息系統(tǒng)進(jìn)行部分屬性信息登記及土地證打印，2014年以后使用自治區(qū)國土資源信息中心研發(fā)的土地電子政務(wù)系統(tǒng)，具備土地登記流程相關(guān)的所有屬性信息。伊寧市房屋登記信息系統(tǒng)2006年以前使用善良庫信息系統(tǒng)進(jìn)行房屋登記及交易，2006年至今使用必特思維信息系統(tǒng)。

1.4檔案數(shù)據(jù)分析

伊寧市土地登記電子檔案使用泰坦案卷級(jí)檔案管理系統(tǒng)，與土地登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間沒有進(jìn)行關(guān)聯(lián)。房屋登記電子檔案全部錄入到房屋登記交易系統(tǒng)中，并相互映射關(guān)聯(lián)。

2.伊寧市不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合

不動(dòng)產(chǎn)登記所涉及的現(xiàn)有土地、房屋、林地、草原、土地承包經(jīng)營權(quán)等都是由不同的部門進(jìn)行登記，數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，業(yè)務(wù)辦理流程不統(tǒng)一，由各自獨(dú)立的系統(tǒng)進(jìn)行管理。因此，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，需要從空間圖形數(shù)據(jù)整合、登記數(shù)據(jù)整合以及信息系統(tǒng)整合等方面進(jìn)行設(shè)計(jì)。以土地為核心構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，其中心思想是各類使用權(quán)登記必須以相應(yīng)的土地所有權(quán)登記為基礎(chǔ)，地上附著物登記以相應(yīng)土地使用權(quán)登記為基礎(chǔ)，后續(xù)登記必須與前期登記信息相吻合[4]。

以伊寧市地籍?dāng)?shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)涉及到不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋、林地、草原、承包地等數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范化梳理，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的空間圖形數(shù)據(jù)、登記數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)通過抽取、轉(zhuǎn)換、補(bǔ)錄等方法進(jìn)行關(guān)聯(lián)整合（如圖1所示）。

應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，每一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元都具有不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，因此每宗地的宗地統(tǒng)一代碼和不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)需要建立關(guān)聯(lián)關(guān)系。利用軟件可以直接在宗地統(tǒng)一代碼基礎(chǔ)上擴(kuò)展生成不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，即完成了宗地對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)單元的落宗。

房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證書和房屋的土地所有權(quán)證書一般是由兩個(gè)機(jī)構(gòu)頒發(fā)，房產(chǎn)登記發(fā)證時(shí)，房屋對(duì)應(yīng)的房屋平面圖采用文件管理方式，而土地登記發(fā)證時(shí)，因全國第二次土地調(diào)查，實(shí)現(xiàn)了宗地全覆蓋，且采用了數(shù)據(jù)庫管理方式。按照不動(dòng)產(chǎn)房屋需要落宗的要求，需要共享使用二調(diào)成果行政區(qū)劃的街道、街坊圖層數(shù)據(jù)，利用房屋平面圖、宗地圖、行政區(qū)劃的空間位置，結(jié)合圖層屬性、檔案資源分析數(shù)據(jù)等方法，對(duì)房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行組幢落宗。

3.伊寧市不動(dòng)產(chǎn)登記重難點(diǎn)分析

（1）新老系統(tǒng)的銜接

在新不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)上線之后，需要考慮如何解決新系統(tǒng)辦件，老系統(tǒng)查詢問題，尤其是抵押、查封等案卷的新老系統(tǒng)如何處理。在登記數(shù)據(jù)未完全轉(zhuǎn)換之前，要采用雙系統(tǒng)模式，確保不出現(xiàn)錯(cuò)登漏登的現(xiàn)象。

（2）辦理時(shí)限的合理處理問題

新系統(tǒng)上線之后，如何有效的提高案件辦理的時(shí)限，尤其是抵押等辦理，一般都盡可能2-3個(gè)小時(shí)辦理完成。①落宗獨(dú)立于登記；②進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記宣講，重新制定辦理時(shí)限；③數(shù)據(jù)先行。

（3）合理的處理兩證到一證的過渡

原來房產(chǎn)證、土地證、林權(quán)證等證書與現(xiàn)有的新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書如何進(jìn)行有效的過渡。遵守不變不換原則又能合理兼顧不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要求。

（4）不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)的穩(wěn)定性

如何確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上編制的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)穩(wěn)定，不重復(fù)，有效的應(yīng)用。不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)新生事物，需要記載在登記薄、權(quán)證上，應(yīng)盡量保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確定，不要隨意修改。

（5）房屋落宗的問題處理

如何有效的處理好房屋落宗的問題，支撐不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)的準(zhǔn)確編制，保障不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的穩(wěn)定運(yùn)行。地籍區(qū)+宗地+房屋（不動(dòng)產(chǎn)單元），一個(gè)編碼要串起各類數(shù)據(jù)。預(yù)先進(jìn)行落宗、編碼，對(duì)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)工作有重要意義。

（6）與房產(chǎn)交易系統(tǒng)的對(duì)接

如何有效的實(shí)現(xiàn)與房產(chǎn)交易系統(tǒng)的無縫銜接，應(yīng)提前與房產(chǎn)單位進(jìn)行溝通銜接，確保配合。

參考文獻(xiàn)：

[1]何歡樂，姜棟，張鵬.切實(shí)推進(jìn)中國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的新思路——解決分散登記問題的過渡期方案[J].中國土地科學(xué)，2013，27（7）：10-14.

[2]中華人民共和國國土資源部.土地登記辦法[G].http：//www.gov.cn/ziliao/flfg/2008-01/03/content_849402.htm，2008-01-03.

[3]中華人民共和國建設(shè)部.房屋登記辦法[G].http：//www.gov.cn/flf/2008-03/21/content_925686.htm，2008-03-21.

[4]黃亮，張鵬.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記新思路——談以土地所有權(quán)為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系構(gòu)建[J].中國土地，2013，32（3）：47-48.