胡睿龍

(山西財經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030006)

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理研究

胡睿龍

(山西財經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030006)

房地產(chǎn)業(yè)作為我國市場經(jīng)濟的重要組成部分，對經(jīng)濟的發(fā)展具有高度敏感性。由于房地產(chǎn)項目在開發(fā)與經(jīng)營過程中會受到很多風(fēng)險因素的影響，因此對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險控制顯得非常重要。

本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)中的政策風(fēng)險、通脹風(fēng)險、變現(xiàn)能力以及財務(wù)風(fēng)險、營銷風(fēng)險等因素的分析，對完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險管理提供建議。

房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險；風(fēng)險管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的定義

房地產(chǎn)開發(fā)項目一般是指以土地為基礎(chǔ)而進(jìn)行的房屋建設(shè)的項目，其對國計民生產(chǎn)生重大影響，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點

房地產(chǎn)具有長期使用、位置固定和投資額大等特點，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目也相應(yīng)地具有建設(shè)投資大、開發(fā)周期長、受國家法規(guī)政策的影響和開發(fā)風(fēng)險大等幾方面的特征。一般而言，完成一個開發(fā)項目可能會需要 1-3 年甚至更長的時間。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險因素分析

風(fēng)險因素是指引發(fā)風(fēng)險事件的各個原因和條件, 影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素有很多，按其是否可避免可劃分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險兩類。

1、系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)與國家宏觀經(jīng)濟緊密相關(guān)，因此在很大程度上收到政府的控制。影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的系統(tǒng)風(fēng)險主要包括政策風(fēng)險、通脹風(fēng)險、市場供求、利率水平、變現(xiàn)能力及房地產(chǎn)開發(fā)項目周期風(fēng)險等。

系統(tǒng)風(fēng)險不可避免，而且對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響極大。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)把握國家的政策導(dǎo)向，熟知國家出臺的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的政策，積極應(yīng)對此類風(fēng)險。

2、非系統(tǒng)風(fēng)險。非系統(tǒng)風(fēng)險相對于系統(tǒng)風(fēng)險而言是可控的，而且不同的企業(yè)所面臨的非系統(tǒng)風(fēng)險可能是不同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往可通過不斷完善自身經(jīng)營管理來避免此類風(fēng)險。通常非系統(tǒng)風(fēng)險可分為以下幾類。

(1)決策風(fēng)險。決策風(fēng)險是指在房地產(chǎn)投資開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)決策者對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)決策不當(dāng)而帶來的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資成本高開發(fā)周期長，通過后期的開發(fā)來驗證當(dāng)初決策正確與否。決策具有明顯的滯后性，因此在開發(fā)過程中對各環(huán)節(jié)所做的決策風(fēng)險極大。

(2)財務(wù)風(fēng)險。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，需要投入大量資金。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中自有資金往往不足以支付高額的開發(fā)成本，因此還需要從金融機構(gòu)及其他企業(yè)處融通資金，財務(wù)風(fēng)險也隨之產(chǎn)生。

(3)營銷風(fēng)險。營銷風(fēng)險是由于房地產(chǎn)滯銷而給投資者帶來的風(fēng)險。如何制定出合理可行的營銷策略，促使房地產(chǎn)順利銷售，對房地產(chǎn)企業(yè)而言具有很高的挑戰(zhàn)性。

(4)人為風(fēng)險。即由人的行為所引起的,如故意或無意的破壞、傷害行為等“人禍”給開發(fā)過程及物業(yè)本身帶來的危害。

(5)物質(zhì)特性風(fēng)險，即由物質(zhì)本身的某些特性引起的，如化學(xué)品的易燃、易爆性所引發(fā)的事故帶來的風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的步驟

1、風(fēng)險識別。風(fēng)險識別就是指在風(fēng)險事故發(fā)生之前，運用各種方法分析面臨的各種風(fēng)險及潛在原因。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，要做到感知風(fēng)險和分析風(fēng)險。對于系統(tǒng)性風(fēng)險要及時調(diào)整開發(fā)策略，將損失規(guī)避到最小。對于非系統(tǒng)性風(fēng)險，則要嚴(yán)加防范，突出重點，區(qū)別對待，避免風(fēng)險被忽略造成不必要的損失。

2、風(fēng)險評估。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的評估即對開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行量化，是指開發(fā)商通過各種方式對風(fēng)險可能給開發(fā)活動帶來的不利影響和程度的測定。房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險的評估涵蓋了兩方面的信息：一是確定開發(fā)活動中各種風(fēng)險發(fā)生的概率；二是確定風(fēng)險可能給開發(fā)活動帶來的損失程度。

3、風(fēng)險回避與轉(zhuǎn)移。風(fēng)險回避是指開發(fā)商在對一些開發(fā)項目進(jìn)行全面分析后作出的放棄某些風(fēng)險過大的項目開發(fā)的決定。風(fēng)險回避策略在防止開發(fā)商可能遭受的損失的同時,也放棄了獲利的可能，因而這是一種消極的風(fēng)險對策措施。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將各種風(fēng)險因素采用一定措施轉(zhuǎn)移出去。

4、風(fēng)險控制。風(fēng)險控制是通過減少風(fēng)險發(fā)生的概率，或通過降低風(fēng)險所造成損失的嚴(yán)重性，來處理那些開發(fā)商不能回避與轉(zhuǎn)移的風(fēng)險。風(fēng)險控制的目的在于積極改善風(fēng)險本身的特性,使其為開發(fā)商所接受。

五、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的建議

1、科學(xué)評估,準(zhǔn)確預(yù)測。開發(fā)企業(yè)應(yīng)利用一切可能得到的信息資料，充分考慮所有可能出現(xiàn)的情況及競爭對手的情況，運用科學(xué)的計算方法,盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測擬開發(fā)項目的各風(fēng)險。目前，層次分析法在風(fēng)險的評估及決策領(lǐng)域中應(yīng)用較多。

2、優(yōu)化投資組合,實現(xiàn)風(fēng)險分散。開發(fā)企業(yè)盡可能地實現(xiàn)開發(fā)類型多樣化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時間分散化、合作開發(fā)，以實現(xiàn)風(fēng)險分散。例如萬達(dá)在通過房地產(chǎn)做大之后，轉(zhuǎn)型商場、娛樂、多媒體等領(lǐng)域，在盈利的同時，實現(xiàn)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。

3、控制工期,盡早完成開發(fā)項目。開發(fā)項目的風(fēng)險很大程度上來源于開發(fā)期內(nèi)社會經(jīng)濟條件的變化。一般來說,開發(fā)期越長，社會經(jīng)濟條件變化的程度也可能越大。為了盡可能地降低風(fēng)險程度，開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制工期，縮短建設(shè)時期，盡早地完成開發(fā)項目。

4、采取措施固定某些變化。開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡量地固定那些對利潤敏感的變量,比如說采用簽約的方式來控制變量。例如，通過簽定固定利率貸款合同來減小利息支出增長的風(fēng)險，通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減小建造費用增加的風(fēng)險；通過承包合同中延期罰款的條款來降低工程不能按期完工的風(fēng)險。

5、預(yù)租或預(yù)售。通過預(yù)租預(yù)售的安排來避免工程完工后房地產(chǎn)存在空置的風(fēng)險、租金下降的風(fēng)險、售價跌落的風(fēng)險等。即在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約和預(yù)售合同，有效降低風(fēng)險。對大型開發(fā)項目來說，預(yù)租應(yīng)是開發(fā)企業(yè)所期盼的。預(yù)租率的高低是考慮項目可行性的一個重要條件。例如,預(yù)租率高,可考慮高層方案，反之,則采用較低層數(shù)方案。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理就如同一個縝密的系統(tǒng)，將風(fēng)險管理的各要素有機組成綜合體，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，必須要推廣與運用風(fēng)險管理系統(tǒng)，并且要在日常的工作中盡量完善這個系統(tǒng)，以促使我國的房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展。

[1]姚玲珍，房地產(chǎn)市場研究[M]，中國建筑工業(yè)出版社，2008

[2]王華欣，我國房地產(chǎn)價格及其影響因素分析[J]，2009

[3]嚴(yán)國樑，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M]，2008

[4]蘇亞莉，房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理研究[J]，2011

[5]國家統(tǒng)計局《中國統(tǒng)計年鑒》[DB/OL],中國統(tǒng)計出版社,2015

胡睿龍(1992-)，男，漢族，山西臨汾人，山西財經(jīng)大學(xué)研究生在讀，土地資源管理專業(yè)，研究方向：房地產(chǎn)估價。