文/徐小飛

農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同的效力

文/徐小飛

丈夫去世　為了兒子他村另買房屋

孫維英與丈夫路大勇是北京市延慶縣千家店鎮(zhèn)某村的模范夫妻，夫妻恩愛有加，相敬如賓，讓其他村民羨慕不已。夫妻倆結(jié)婚后經(jīng)營了一家農(nóng)家院，得利于當(dāng)?shù)卣罅Πl(fā)展旅游的好政策，這幾年來千家店百里畫廊景區(qū)游玩的人日益增多，夫妻倆辛勤勞動(dòng)，經(jīng)營有方，農(nóng)家院生意非常紅火。2004年兒子路逢春出生，更是讓夫妻倆高興不已，感覺生活更有奔頭了，村民們都說他們的生活過得比蜜還甜。

然而，天有不測風(fēng)云，人有旦夕禍福。2008年7月的一天，路大勇駕駛一輛皮卡車出去進(jìn)貨，天晚了，朋友想留他在延慶縣城住一晚，第二天一早再回去，但路大勇想念孫維英娘倆堅(jiān)持要回去。從延慶縣城到路大勇所在的村莊有80多公里，有一段山路非常崎嶇，路大勇雖然很熟悉這里的路況，但也許是他疲勞過度，車開到一個(gè)急轉(zhuǎn)彎處，他沒有及時(shí)打方向盤，皮卡車一下沖下山溝。等孫維英趕到時(shí)，路大勇已奄奄一息，去世前，他掙扎著告訴孫維英說，他們夫妻緣分盡了，如果有合適的人，讓孫維英帶著路逢春改嫁，但希望孫維英看在以往夫妻情份上，好好培養(yǎng)路逢春成長。

安葬好丈夫路大勇后，孫維英非常思念亡夫，整天以淚洗面，也無心經(jīng)營農(nóng)家院，生意慢慢變差，最后孫維英把農(nóng)家院關(guān)閉了。孫維英有個(gè)舅舅叫張?jiān)谂d，在延慶舊縣鎮(zhèn)某村居住，他看到孫維英整天茶不思、飯不香的，擔(dān)心她得抑郁癥有個(gè)三長兩短，就建議她搬出來住，一來為了避免睹物思情，二來也為了孩子有個(gè)好的學(xué)習(xí)環(huán)境。孫維英想起了丈夫去世前的囑托，在眾人的勸說下，決定搬家，讓舅舅張?jiān)谂d幫忙留意村里有沒有合適的房子。

2008年11月8日，張?jiān)谂d興沖沖地給孫維英打來電話告訴她，他所在的舊縣村有個(gè)叫張超的村民想賣房子，問她是否愿意購買。孫維英覺得待售的房屋所在地段不錯(cuò)，關(guān)鍵是房屋邊上有個(gè)小學(xué)，孩子上學(xué)非常方便，于是決定購買。孫維英與張超經(jīng)過多次商談，雙方達(dá)成房屋買賣協(xié)議：張超將坐落于延慶縣舊縣鎮(zhèn)某村的5間房屋出售給孫維英；孫維英一次性支付給張超購房款50 000元。孫維英和張超在協(xié)議上簽字捺手印，張?jiān)谂d作為見證人也在上面簽字。孫維英擔(dān)心張超日后反悔，要求張超和自已一起去村委會(huì)蓋章確認(rèn)。

孫維英慢慢從丈夫去世的陰影中走出來，為了讓兒子路逢春有個(gè)好的居住環(huán)境，2009年3月她拿出了全部的積蓄，把張超原來的5間北房拆了重新翻蓋了。看著新蓋的5間敞亮的大北房還有挺大的一個(gè)院子，孫維英覺得很滿意，但唯一讓她有點(diǎn)遺憾的是，自己和兒子的戶口還在千家店鎮(zhèn)的村子里，由于當(dāng)?shù)卣咚抟粫r(shí)半會(huì)也遷不過來，但想到兒子已經(jīng)順利在這邊的小學(xué)上學(xué)了，她覺得戶口能不能遷到村里也無所謂了。為了讓兒子在縣城接受更好的教育，2014年8月，孫維英以15萬元的價(jià)格把房子賣給了舅舅張?jiān)谂d，自己和兒子搬到延慶縣城居住，但由于該房子一直空閑，孫維英有時(shí)候也回來住。

房價(jià)上漲賣房者要求確認(rèn)合同無效

2015年4月的一天，孫維英接到法院的開庭傳票，讓她于特定日期去應(yīng)訴。孫維英有點(diǎn)摸不著頭腦，自己一直沒和別人發(fā)生爭執(zhí)，怎么會(huì)被告上法庭呢？通過仔細(xì)閱讀起訴狀，孫維英才明白了事情的原委，原來是張超以孫維英的戶口不在本村為由，認(rèn)為自己與孫維英簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，要求法院確認(rèn)他們之間簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并要求孫維英返還房屋。

法庭上，孫維英非常生氣，堅(jiān)決不同意張超的訴訟請求，表示張超是在房屋大幅升值和日后拆遷可能獲得高額拆遷利益的驅(qū)動(dòng)下，才不講誠信要求自己返還房屋的，孫維英認(rèn)為房屋買賣協(xié)議是雙方平等自愿達(dá)成，村委會(huì)也在協(xié)議書上蓋了章，自己依據(jù)合同給付了全部房款，并對房屋進(jìn)行了翻建和裝修，全家人在里面居住了好幾年，何況現(xiàn)在房屋已經(jīng)賣給了張?jiān)谂d，請求法院駁回張超的訴訟請求。張超得知孫維英已將訴爭房屋賣給了張?jiān)谂d，要求追加張?jiān)谂d為第三人。張?jiān)谂d陳述，自己戶口就在村里，孫維英已于2012年把房子賣給了自己，自己當(dāng)然是房屋的所有權(quán)人，不同意返還房屋給張超。法庭上，孫維英和張?jiān)谂d站在一邊，指責(zé)張超出爾反爾、言而無信，張超則搬出《土地管理法》，認(rèn)為自己依法行使權(quán)利天經(jīng)地義。雙方情緒都很激動(dòng)，你一言，我一語，吵得不可開交，雙方幾乎大打出手，經(jīng)法庭多次制止，雙方情緒才得以平靜下來。一些當(dāng)?shù)卮甯刹亢痛迕褚瞾砼月牥讣徖?，想借此機(jī)會(huì)解除心中疑惑，一些人大代表和政協(xié)委員也通過各種渠道關(guān)注案件審理情況。

法院審理認(rèn)為，宅基地屬于農(nóng)村集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才可以申請使用。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的成員身份密切相關(guān)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得，但不禁止在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部依法流轉(zhuǎn)。在處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)，在嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)讓宅基地行為和平等保護(hù)雙方合法權(quán)益之間尋求平衡。本案中，張超與孫維英經(jīng)平等、自愿協(xié)商，簽訂的房屋買賣協(xié)議，雙方簽訂后進(jìn)行了實(shí)際履行，孫維英對房屋進(jìn)行了翻修且居住多年，后孫維英又將房屋賣給了第三人張?jiān)谂d。鑒于訴爭房屋連環(huán)買賣過程中，所簽訂合同均屬雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且由于張超和張?jiān)谂d均屬同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，訴爭房屋最終仍屬該集體經(jīng)濟(jì)組織成員所有，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部流轉(zhuǎn)，并未違反我國土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，故判決駁回張超的訴訟請求。

【法官釋法】農(nóng)村房屋買賣有較大法律風(fēng)險(xiǎn)

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)和城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展，農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)象較為普遍，而且買賣主體的范圍也從同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，發(fā)展到跨村、跨縣鎮(zhèn)、跨區(qū)縣甚至跨省市之間。如，河北周邊地區(qū)的一些農(nóng)民出于務(wù)工、看病、孩子上學(xué)方便等原因，選擇在北京郊區(qū)縣購買一處房屋，舉家搬過來定居。再者，農(nóng)村房屋較為低廉的價(jià)格受到一些城鎮(zhèn)居民的青睞，也有一些市民認(rèn)為農(nóng)村環(huán)境污染少、空氣清新選擇來農(nóng)村買房居住。

近年來，因小城鎮(zhèn)改造和新農(nóng)村建設(shè)需要，農(nóng)村土地價(jià)值不斷增加，房屋拆遷后可獲得高額補(bǔ)償費(fèi)用等原因，房屋出讓方發(fā)現(xiàn)其原有房屋存在巨大升值空間，當(dāng)初出賣房屋的價(jià)格與現(xiàn)在市場價(jià)存在較大差價(jià)，故而反悔，以買房人不具備房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格為由訴至法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效，要求買房者返還房屋。據(jù)延慶縣法院調(diào)查統(tǒng)計(jì)，近3年來，該法院已經(jīng)受理了200余起農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件，且有逐年增長趨勢。換而言之，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛正以案件的形式向法院聚集，已成為危害農(nóng)村和諧穩(wěn)定的一個(gè)因素，也對人民法院的審理、執(zhí)行工作提出挑戰(zhàn)。類似相關(guān)案件立案難、審理難、執(zhí)行難成為困擾法院工作的一大難題。

同村村民之間買賣房屋，因雙方均為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，一般爭議不大，進(jìn)入訴訟程序解決爭議的較少發(fā)生。爭議較大的主要為如何認(rèn)定外村村民或城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同的法律效力問題。我國《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第63條規(guī)定：“村民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?004年11月國土資源部出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！睆纳鲜龇煞ㄒ?guī)可以看出，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員才享有的權(quán)利，與其特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不具備取得該村宅基地上房屋的資格和條件，故雙方簽訂的農(nóng)村房屋買賣協(xié)議為無效合同。根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)可以看出，我國涉及宅基地轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定確立了無效為原則，認(rèn)定合同有效為例外的適用規(guī)則。如雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或者訴訟時(shí)房屋買受人已經(jīng)將戶口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織等其它特殊情形，可以認(rèn)定該農(nóng)村房屋買賣合同有效。

在司法實(shí)踐中，農(nóng)村房屋連環(huán)買賣情形并不少見，其牽涉到的當(dāng)事人更多，法律關(guān)系更為復(fù)雜，矛盾也更為突出。如何認(rèn)定農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同的法律效力，目前我國的法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋都沒有明確規(guī)定，司法實(shí)踐中也存在較大爭議。但房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其它法定無效情形予以確認(rèn)。筆者認(rèn)為，如果當(dāng)事人簽訂和農(nóng)村房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人之間真實(shí)意思表示，且房屋買賣行為并沒有導(dǎo)致宅基地流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，該農(nóng)村房屋買賣合同并沒有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，為保護(hù)交易安全，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)和諧穩(wěn)定，應(yīng)該認(rèn)定該房屋買賣合同有效，雙方應(yīng)尊重誠實(shí)信用原則，按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。

認(rèn)定農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同的效力，應(yīng)堅(jiān)持尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)的原則，要具體案件具體分析，重點(diǎn)查明以下幾點(diǎn)可能影響合同效力的事實(shí)和因素：一是房屋買賣合同雙方的身份情況，尤其要查明被告的身份關(guān)系，包括：戶籍狀況、居住時(shí)間、隨同居住的家屬情況、有無其它住所、是否具備騰房條件；二是要查明房屋出讓方是否有宅基地使用權(quán)、是否為房屋所有權(quán)人；三是查明購房者購買房屋后對房屋有無翻建、改建、擴(kuò)建和裝修等情形；四是要查明房屋出讓有無經(jīng)過審批、登記手續(xù)，集體經(jīng)濟(jì)組織對房屋買賣是否知情及對宅基地使用權(quán)持何種意見。

當(dāng)前，農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)象的大量存在，牽涉到國家和社會(huì)各個(gè)方面的利益，是一個(gè)關(guān)乎國計(jì)民生的重大問題。農(nóng)村房屋買賣尤其是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋買賣行為具有法律風(fēng)險(xiǎn)，一方面挑戰(zhàn)了法律權(quán)威，損害了國家法律法規(guī)的威信和尊嚴(yán)；另一方面擾亂了國家土地開發(fā)利用規(guī)劃，影響城市建設(shè)及房地產(chǎn)市場正常發(fā)展，給社會(huì)安定埋下了隱患，更為嚴(yán)重的是，將危及國家保護(hù)耕地政策。人民法院在審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件時(shí)，一定要慎重處理，在情理法之間探尋解決之道，協(xié)調(diào)各方利益、妥善處理，全面考慮房屋出賣方因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及房屋買受人因房屋現(xiàn)價(jià)和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，努力實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。

責(zé)任編輯／鄭潔