文/李雙慶

法 律 服 務(wù)

勿以個(gè)人名義代公司簽訂租賃合同

文/李雙慶

原告陳某是北京市東城區(qū)銀河SOHO某商業(yè)用房的房屋產(chǎn)權(quán)人，2014年8月15日，被告王某通過中介公司找到陳某，經(jīng)過協(xié)商，雙方簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》，合同約定陳某房屋出租給王某，王某承諾租賃該商鋪僅作為經(jīng)營(yíng)投資基金管理使用，不得將該商鋪用于或者允許他人將其用于其他用途。租賃期限自2014年8月16日至2017年8月30日。租金為一年180萬(wàn)元。在租賃期內(nèi)，承租人拖欠租金超過15天的，出租人有權(quán)單方解除合同，收回商鋪，且有權(quán)要求王某支付違約金24萬(wàn)元。

2015年11月2日，陳某以房屋租賃合同糾紛為由將王某訴至法院，稱自2015年5月，王某開始拖欠陳某房屋租金，后多次發(fā)函催繳未果，2015年9月底陳某將房屋收回。2015年10月27日，王某給案外人張某出具委托書一份，委托張某交回鑰匙、領(lǐng)走了遺留在房屋內(nèi)的物品。陳某訴請(qǐng)法院判決確認(rèn)雙方《商鋪?zhàn)赓U合同》解除、王某支付拖欠的房屋租金、滯納金及違約金共計(jì)100余萬(wàn)元。

王某經(jīng)傳喚到庭后，辯稱自己2014年6月經(jīng)人介紹認(rèn)識(shí)了案外人姜某，姜某委托自己租賃涉案房屋用于開辦公司。合同簽訂后，姜某于2014年9月成立了榮仁公司，王某只是榮仁公司的員工。公司成立后，王某曾要求將承租人變更為榮仁公司，但陳某要求王某承擔(dān)連帶責(zé)任，王某沒有同意。2015年5月，姜某不再支付租金，后王某也無(wú)法聯(lián)系姜某。王某主張自己只是榮仁公司員工，是受姜某的委托才簽的租賃合同，租賃房屋也是用于榮仁公司經(jīng)營(yíng)，不應(yīng)當(dāng)由自己承擔(dān)責(zé)任，故不同意陳某的訴訟請(qǐng)求。

庭審中，王某提供了榮仁公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、工資單、銀行轉(zhuǎn)賬記錄、房屋出租稅發(fā)票、付款申請(qǐng)單等證明自己是榮仁公司的員工，房屋的實(shí)際使用人和交納房屋租金的均為榮仁公司。陳某表示不清楚王某與榮仁公司的關(guān)系，房屋的使用人即使是榮仁公司，但房屋的承租人是王某，應(yīng)由王某承擔(dān)責(zé)任。為了徹底化解糾紛，法官告知王某向法院提供榮仁公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)地或聯(lián)系公司相關(guān)人員出庭，王某稱自己因?yàn)楣景l(fā)不上工資已經(jīng)辭職了，現(xiàn)在找不到公司，也聯(lián)系不上姜某。看到王某聯(lián)系不到公司出庭，陳某堅(jiān)持要求王某個(gè)人承擔(dān)責(zé)任。后經(jīng)調(diào)解不成，法院依法做出判決：王某作為合同承租人不按照約定支付租金達(dá)15日，陳某按照合同約定向王某發(fā)出解約通知書，之后陳某將房屋收回并已轉(zhuǎn)租案外人，故陳某要求確認(rèn)陳某與王某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》解除的訴訟請(qǐng)求，予以支持；陳某要求王某支付拖欠的房屋租金，理由正當(dāng)，予以支持；因涉案的租賃合同系王某不按照合同約定向陳某交納房屋租金所致，王某應(yīng)承擔(dān)合同解除的違約責(zé)任。對(duì)于王某主張其系受案外人姜某的委托與陳某簽訂租賃合同，承租涉案房屋用于成立榮仁公司，自己只是榮仁公司的員工，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的意見，法院認(rèn)為，就涉案房屋與陳某簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》的為王某，雖然王某提供了相應(yīng)證據(jù)證明涉案租賃合同的部分義務(wù)系案外人榮仁公司負(fù)擔(dān)，但在合同簽訂后和合同履行中并未變更承租人，王某所提交的證據(jù)也不足以證明陳某在簽訂租賃合同時(shí)就知道并認(rèn)可案外人姜某或榮仁公司是合同的一方當(dāng)事人。故對(duì)于王某不是合同當(dāng)事人之意見，法院不予采納。如果王某確系受案外人委托或系職務(wù)行為，王某可另行向案外人主張權(quán)利。最終判決確認(rèn)《商鋪?zhàn)赓U合同》解除、王某支付陳某拖欠的房屋租金、違約金等費(fèi)用60余萬(wàn)元，判決生效。

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。由于合同是合同主體之間自愿設(shè)立相關(guān)權(quán)利義務(wù)的合意，合同關(guān)系的約束力也就限制于合同相對(duì)方，這就是我們所說的合同相對(duì)性原則。具體來(lái)講，合同相對(duì)性原則是指合同只在特定的合同當(dāng)事人之間發(fā)生法律約束力，只有合同當(dāng)事人一方能基于合同向?qū)Ψ街鲝垯?quán)利，而不能向無(wú)合同關(guān)系的第三人提出合同上的請(qǐng)求，也不能擅自為第三人設(shè)定合同上的義務(wù)。房屋租賃合同是房屋出租人將出租房屋的使用、收益權(quán)讓渡與承租人，以換取租金收益的合同，合同的主體為出租人和承租人，相關(guān)的權(quán)利義務(wù)也是在出租人和承租人之間設(shè)立的，一旦糾紛發(fā)生，相關(guān)的權(quán)利義務(wù)也應(yīng)當(dāng)由合同約定的出租人和承租人負(fù)擔(dān)。在司法實(shí)踐中，確實(shí)存在承租人與實(shí)際使用人不一致的情形，一般是承租人出于特定原因代實(shí)際使用人簽訂租賃合同，承租人雖然簽訂合同，但使用房屋和支付租金的都是實(shí)際使用人，如公司發(fā)起人在公司設(shè)立之前簽訂的房屋租賃合同，又如公司的員工以自己的名義代公司簽訂的房屋租賃合同。對(duì)于承租人代實(shí)際使用人簽訂租賃合同的，如果沒有進(jìn)行相關(guān)的債權(quán)債務(wù)讓與，合同相對(duì)方仍為出租人和承租人，合同的權(quán)利和義務(wù)仍應(yīng)由出租人和權(quán)利人行使。至于承租人將房屋交予誰(shuí)使用，如何使用，只要是合同沒有作明確限制規(guī)定的，出租人一般既無(wú)權(quán)干預(yù)更無(wú)義務(wù)干預(yù)（當(dāng)然擅自轉(zhuǎn)租除外）。承租人將房屋交予實(shí)際使用人使用的，并未發(fā)生變更房屋租賃合同內(nèi)容的效力，相關(guān)支付租金、妥善保管使用房屋以及到期交還房屋等合同義務(wù)仍應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)。司法實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)代家人、朋友租賃房屋使用或者代公司簽訂租賃合同用于辦公經(jīng)營(yíng)的情形，合同約定的承租人即為合同的權(quán)利人和義務(wù)人，至于承租人接受租賃房屋后，自己使用還是交予公司使用，不免除承租人的合同義務(wù)。

那么就有人會(huì)提出，公司員工就不能代表公司簽訂合同了嗎？答案是可以。我國(guó)《民法通則》第43條規(guī)定，企業(yè)法人對(duì)它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任。最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第58條規(guī)定：企業(yè)法人的法定代表人和其他工作人員，以法人名義從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，給他人造成經(jīng)濟(jì)損失的，企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。如果認(rèn)定能夠認(rèn)定公民個(gè)人的行為是員工職務(wù)行為的，其法律責(zé)任應(yīng)當(dāng)由單位而非個(gè)人擔(dān)責(zé)。但是認(rèn)定個(gè)人行為屬于員工職務(wù)行為，一般需要具備個(gè)人行為系代表單位意志、以單位的名義、為單位的利益以及行為與員工職務(wù)有密切聯(lián)系等條件。如果不具備上述條件，則公司員工簽訂的合同則需要由自己承擔(dān)責(zé)任了。

回到案件本身，王某稱自己是實(shí)際承租人榮仁公司的一名員工，是聽從公司老板的安排代公司簽訂租賃合同，不應(yīng)當(dāng)由自己承擔(dān)責(zé)任，那么究竟是王某、還是公司或是姜某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任呢？ 原因何在呢？

第一，王某應(yīng)當(dāng)就涉案合同承擔(dān)責(zé)任。本案中，陳某與王某分別以出租人和承租人的身份簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，根據(jù)合同相對(duì)性原則，合同的承租人為王某。涉案租賃合同從簽訂至最終解除，中間未增加或變更過承租人。雖然王某自稱受案外人姜某的指派簽訂房屋租賃合同，但在簽合同時(shí)并未將代實(shí)際承租人（擬成立的公司）簽訂合同的內(nèi)容載入合同中，而且在公司成立后，也未變更或增加公司作為承租人，在事后解決后續(xù)問題時(shí)，又以個(gè)人名義出具相關(guān)材料，雖然房屋租金開具給了案外人榮仁公司，但并不能改變王某承租人的身份。如果王某系代姜某或公司簽訂合同，應(yīng)在合同簽訂時(shí)向出租人披露，并將該內(nèi)容寫入合同，由出租人決定是否同意出租給姜某或公司。而且即使有證據(jù)證明陳某知曉實(shí)際承租人為公司或姜某并非王某，但合同即為合同當(dāng)事人的合意，出租人與王某簽訂合同，從法律上來(lái)講即視為出租人認(rèn)可的承租人為王某而非其他人。出租人或出于對(duì)王某個(gè)人的信任，或出于對(duì)公司有限責(zé)任的不信任——原因不予考慮，而后果是王某以自己名義簽訂合同，與出租人形成合意，直至合同解除，合同主體未發(fā)生變更，糾紛發(fā)生后，出租人起訴王某擔(dān)責(zé)主體適當(dāng)，王某應(yīng)當(dāng)對(duì)出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

第二、王某的行為并不構(gòu)成員工職務(wù)行為。員工職務(wù)行為首先要以員工以單位的名義而非個(gè)人的名義簽訂合同，這是出于保護(hù)合同相對(duì)方合法權(quán)益所必需的。依據(jù)合同自由原則，簽訂合同時(shí)，合同當(dāng)事人有權(quán)選擇有履行能力者或者有追償可能者作為合同相對(duì)方。在本案中，出租人可以選擇和公司簽訂合同、也可以選擇和王某或姜某簽訂合同，這是出租人的權(quán)利，王某既然選擇以自己的名義簽訂租賃合同，就應(yīng)當(dāng)履行合同的義務(wù)。即使姜某或公司同意承擔(dān)合同責(zé)任，也只是構(gòu)成債務(wù)加入而不屬于員工職務(wù)行為，王某均應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

第三出租人有權(quán)選擇出租人一人承擔(dān)責(zé)任。房屋租賃合同糾紛案件中，公民以個(gè)人名義簽訂合同，如果公司同意承擔(dān)責(zé)任或者存在公司以自己名義實(shí)際履行租賃合同義務(wù)的，出租人可以主張公司與個(gè)人工程債務(wù)加入，要求二者共同擔(dān)責(zé)，這也是司法實(shí)踐中最常見的情形。但是筆者認(rèn)為，主張公司構(gòu)成債務(wù)加入，并要求公司共同承擔(dān)責(zé)任是出租人的權(quán)利，對(duì)該權(quán)利出租人可以行使也可以放棄。本案中，被告所稱的榮仁公司已經(jīng)搬走，被告也無(wú)法聯(lián)系公司出庭。如果將公司追加為共同被告，很可能導(dǎo)致案件長(zhǎng)期無(wú)法審結(jié)，出租人的權(quán)益受到損害。出租人自愿放棄追加公司為被告，只要求王某承擔(dān)責(zé)任更為符合出租人的權(quán)益。而王某在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)明知以自己的名義簽訂合同，應(yīng)當(dāng)由自己擔(dān)責(zé)，因此在原告明確拒絕追加榮仁公司為被告時(shí)，責(zé)任應(yīng)由王某承擔(dān)。

當(dāng)然，案件事實(shí)不外有兩種情況，其一，王某就是一個(gè)打工仔，領(lǐng)老板工資聽老板話，自己簽訂租賃合同是為老板開設(shè)公司用；其二王某是公司的控制人或者控制人之一，個(gè)人簽租賃合同，用作公司經(jīng)營(yíng)。如果是第二種情況，王某擔(dān)責(zé)理所應(yīng)當(dāng)，而如果是第一種情況，王某承擔(dān)責(zé)任似乎顯得有點(diǎn)“冤”。但是法律并不會(huì)以你不懂法就免除你應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。法律面前，人人平等，不懂法的后果不能讓別人買單，而只能由自己付賬。那么在個(gè)人代表公司與他人簽訂房屋租賃合同時(shí)，如何避免自己承擔(dān)不必要的法律責(zé)任呢？筆者提供4個(gè)建議，僅供草考：

第一，不要以自己的名義代公司簽訂合同。合同是當(dāng)事人合意的結(jié)果，具有相對(duì)性，一旦作為合同一方簽訂合同，就要受合同的權(quán)利義務(wù)制約，如果是代公司簽訂合同，應(yīng)以公司而非個(gè)人名義簽訂合同。

第二，及時(shí)向?qū)Ψ教峁┕竞戏ㄍ暾奈惺掷m(xù)，如果是代公司簽訂租賃合同，應(yīng)在簽訂合同時(shí)或簽訂合同后及時(shí)向?qū)Ψ教峁┕镜南嚓P(guān)授權(quán)手續(xù)，以免公司事后不予追認(rèn)或相關(guān)手續(xù)不全，導(dǎo)致自己承擔(dān)不必要的麻煩。

第三，為設(shè)立公司租賃房屋的，應(yīng)在合同中對(duì)公司未設(shè)立的情況加以說明，明確合同責(zé)任由設(shè)立后的公司承擔(dān)。公司設(shè)立后要及時(shí)在承租人處蓋章確認(rèn)或者重新簽訂合同，避免在合同主體認(rèn)定上產(chǎn)生糾紛。

第四，如果已經(jīng)以自己的名義簽訂了租賃合同，首先，要盡可能與出租人協(xié)商，變更公司為合同的承租人；其次，如果出租人不同意變更，又暫時(shí)無(wú)法解除租賃合同的，應(yīng)及時(shí)要求公司出具確認(rèn)函，確認(rèn)合同權(quán)利義務(wù)是公司承擔(dān)。要注意租金交納及發(fā)票開具應(yīng)以公司的名義進(jìn)行，保留公司實(shí)際享受權(quán)利和履行義務(wù)的證據(jù)，保留自己追償?shù)淖C據(jù)。最后如果涉及到公司倒閉、無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或自己被公司辭退、從公司離職，而租賃合同還在履行的情況下，能夠變更承租人的及時(shí)變更，能夠提前終止合同的提前終止，將以自己名義簽訂的租賃合同的后續(xù)事宜解決完畢。千萬(wàn)不可認(rèn)為已經(jīng)與公司無(wú)關(guān)系了，合同就與自己無(wú)關(guān)了，因?yàn)橐坏?lái)合同在履行過程中產(chǎn)生糾紛，合同所引發(fā)的相關(guān)法律責(zé)任并不因合同當(dāng)事人的離開而免除。

責(zé)任編輯/鄭潔