徐琳

摘要：在當前的國內外的市場經(jīng)濟環(huán)境中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受其自身特點與規(guī)律的影響，其經(jīng)濟周期的往往不夠穩(wěn)定，波動現(xiàn)象嚴重。對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的不穩(wěn)定性加以研究，是為進一步推進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的有效保障。本文主要分析當前國內外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究的成果，以更好地促進房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展及對該領域的科學研究。

關鍵詞：國內外 房地產(chǎn) 經(jīng)濟周期 理論研究

房地產(chǎn)經(jīng)濟在整個市場經(jīng)濟中占有重要的地位，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的變化與世界經(jīng)濟周期的波動具有巨大的聯(lián)系。從房地產(chǎn)也產(chǎn)生和發(fā)展至今，國內外經(jīng)濟學界通過較為系統(tǒng)的理論對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期進行了全面的研究，取得了許多突破性的進展，并對房地產(chǎn)業(yè)的運行機制進行了較為科學的效果評價。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期概述

所謂房地產(chǎn)經(jīng)濟周期，即房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與其發(fā)展趨勢間存在的差異，在一個較為長期的波動規(guī)律下發(fā)展的趨勢。房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的增長和發(fā)展是一種起伏波動的形式，而非直線式的發(fā)展狀態(tài)，在市場經(jīng)濟不斷深入發(fā)展的形勢下，房地產(chǎn)經(jīng)濟的總體發(fā)展還是呈上升趨勢的。但在一定的時期內，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展會受到各種不平衡因素的影響，致使房地產(chǎn)經(jīng)濟的實際發(fā)展增長曲線與波動趨勢曲線總會存在一定的差異，是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的主要依據(jù)。

在社會發(fā)展過程中，市場經(jīng)濟水平不斷進步和提升，相關政府部門應適當采取一定的經(jīng)濟擴張手段，對外部的經(jīng)濟需求加以刺激。與此同時，在符合收入彈性與需求彈性的運行機制下，要注重對先行性領域或國民經(jīng)濟基礎行業(yè)進行有效的資源配置。

二、國外的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究

（一）國外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究階段

國外的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究階段主要可分為起步期、沉寂期、專業(yè)化發(fā)展期以及多樣化發(fā)展期四個階段。第一，起步期，在上世紀30年代發(fā)生全球性的經(jīng)濟危機時，人們逐漸開始注意到經(jīng)濟周期，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟周期，由于其對市場經(jīng)濟重要性，使其成為經(jīng)濟學界的研究對象。第二，沉寂期，沉寂期主要是在二戰(zhàn)后到70年代，隨著世界各國經(jīng)濟逐漸開始復蘇，世界經(jīng)濟進入快速發(fā)展的階段，對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究不夠重視。第三，專業(yè)化發(fā)展期，主要是上世紀80年代出現(xiàn)經(jīng)濟“滯漲”，從而經(jīng)濟業(yè)界又開始對經(jīng)濟周期加以研究，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期對市場經(jīng)濟發(fā)展的作用越來越大。第四，多樣化發(fā)展期，自上世紀90年代以來，世界房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究方式發(fā)生了極大的轉變，重視對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動機理的研究，“投資導向”形式的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究開始出現(xiàn)。

（二）國外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究內容

國外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的主要內容有以下幾個方面：第一，研究房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動機理，認為房地產(chǎn)經(jīng)濟周期受到社會體制變革、經(jīng)濟革命周期以及技術革命周期的影響；第二，研究“投資導向”形式的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期，主要從物業(yè)的供給與需求、經(jīng)濟結構調整、投資特征以及資本流動等方面對其加以研究；第三，研究國際房地產(chǎn)的經(jīng)濟周期，對形成房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的國內外經(jīng)濟因素加以分析，主要包含各國資本市場的自由化、全球性的資本流動和多樣的財政政策等因素。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究

（一）我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究階段

我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究階段主要有三個階段，第一階段為起步階段，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究發(fā)展于上世紀80年代末期，起步較晚，研究進程較慢。第二階段是初期發(fā)展階段，這一階段是從上世紀90年代中期到21世紀初期，隨著我國的房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展階段以及國家對于住房制度的完善改革等，使房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究逐步得以開展。第三階段即新發(fā)展階段，在進入21世紀后，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為迅速，經(jīng)濟學界對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越關注，對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的概念、影響因素及其與市場經(jīng)濟的關系進行了較為系統(tǒng)的研究。

（二）我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究內容

我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究內容主要有三個方面，首先，對房地產(chǎn)的波動周期加以研究，創(chuàng)建了房地產(chǎn)市場周期的相關理論；其次，研究了房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波動機制和影響因素，提出相應的沖擊——傳導模型，并對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動機制的因素做了細致的分析，如經(jīng)濟因素、政策因素等；最后，研究房地產(chǎn)經(jīng)濟周期和市場經(jīng)濟周期的聯(lián)系，通過定性與定量的方式，對國內房地產(chǎn)經(jīng)濟周期和投資波動的相關性加以探討。

四、結束語

本文主要對國內外房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究加以梳理，國外的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究多是建立在實證分析法的基礎之上，對造成房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的影響因素加以分析，并建立相應的指標體系，對房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的成因加以探討；國內的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期研究主要是一定性分析方法為主要研究方法，明確界定了房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的概念與結算，注重對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期和宏觀經(jīng)濟波動的關系進行研究，并逐漸建立起與之相應的指標體系。

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