葛睿

摘要：眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。它在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、緩解就業(yè)壓力、保證財(cái)政收入等方面起著極其重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它關(guān)乎社稷民生，深刻影響社會(huì)穩(wěn)定。居民的日常生活包括“衣食住行”，其中住是極其重要的，只有居民買(mǎi)得起房，有房住，才能安居樂(lè)業(yè)，社會(huì)才能發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房?jī)r(jià)

中國(guó)近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是波動(dòng)的，不穩(wěn)定的，房?jī)r(jià)一直處于增長(zhǎng)狀態(tài)，不僅給居民造成了住房困難，還給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)造成了很大的隱患。政府近幾年來(lái)也已出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行密集調(diào)控，這些政策包括“國(guó)八條”，“新國(guó)十條”，“國(guó)十一條”，“9.29新政”，“新國(guó)八條”以及“國(guó)五條”。然而這些政策是否真的行之有效，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控是否起到作用，是否的確使得居民能夠買(mǎi)得起房，以這個(gè)為出發(fā)點(diǎn)，我們小組探討的課題就是基于政府出臺(tái)的政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，來(lái)分析中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

首先房?jī)r(jià)變動(dòng)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，因此我們不能單從某年的房?jī)r(jià)來(lái)研究，因此本次課題我們收集整理了2004年到2013年的全國(guó)二三線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，研究當(dāng)期房?jī)r(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)。其次要判斷居民是否買(mǎi)得起房，不能只依靠房?jī)r(jià)，因?yàn)樵谶@一期間房?jī)r(jià)的確是在上漲，但居民的收入也在增加，所以我們引入了一個(gè)房?jī)r(jià)收入比的概念來(lái)分析這個(gè)課題，最后我們收集整理了房地產(chǎn)相關(guān)政策的頒布，分析政府宏調(diào)的作用與效果。結(jié)合政策理論分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格趨勢(shì)來(lái)研究政府宏調(diào)的效果，從而總結(jié)出宏調(diào)政策的優(yōu)劣處，提出我們課題小組的政策建議，以協(xié)助政府完成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的調(diào)控。

我們決定通過(guò)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和居民購(gòu)買(mǎi)負(fù)擔(dān)進(jìn)行評(píng)判，房?jī)r(jià)收入比是判斷房?jī)r(jià)高低的標(biāo)準(zhǔn)。按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間。

房?jī)r(jià)收入比（Housing Price-to-Income Ratio）計(jì)算方法：是指住房?jī)r(jià)格與城鎮(zhèn)居民家庭年收入之比。本課題以城鎮(zhèn)三口之家為標(biāo)準(zhǔn)，住房?jī)r(jià)格指城鎮(zhèn)家庭在當(dāng)年的居住面積乘以當(dāng)年的房?jī)r(jià)，家庭年收入是二人年收入總和。即可得房?jī)r(jià)收入比：PIR=P/I.

一、政府政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析

查閱資料得知房?jī)r(jià)收入比（PRI）增長(zhǎng)速度極快，尤其是一線城市，由7.06（2004年）上漲至20.93（2013年），完全超出了居民的可承受范圍，而二三線城市房?jī)r(jià)收入比也從處于合理區(qū)間的5-6（2004年），上漲至10以上（2013年）。我們將結(jié)合政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)進(jìn)一步分析，以得出政府密集調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)收入比的影響。

我國(guó)自2004年以來(lái)，房?jī)r(jià)不斷上升，房?jī)r(jià)收入比總體來(lái)說(shuō)亦呈上升趨勢(shì)，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，因此，政府在這十年間對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了一系列密集調(diào)控。2005年，為抑制住房過(guò)快增長(zhǎng)，國(guó)家頒發(fā)了“國(guó)八條”，這項(xiàng)政策對(duì)房?jī)r(jià)收入比有稍微影響，其中一線城市的房?jī)r(jià)收入比受影響最大，一線城市從9.12稍微下降到8.91；二線城市從5.41下降到5.37；三線城市則是從5.62上升到5.82；但是，一年之后，三級(jí)城市的房?jī)r(jià)收入比都回暖，并繼續(xù)上升。因此為堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010年，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬部門(mén)機(jī)構(gòu)下發(fā)“新國(guó)十條”，首次提出要實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策和發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用；同是2010年，國(guó)家先后又再頒布了“國(guó)十一條”和“9.29新政”，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，在這兩個(gè)政策中，分別對(duì)差別化信貸政策進(jìn)行了強(qiáng)化和完善，對(duì)稅收政策進(jìn)行了細(xì)化和完善。結(jié)合數(shù)據(jù)我們看出，2010年國(guó)家采取的密集調(diào)控手段，致使2011年一線二線三線城市房?jī)r(jià)收入比都在下降，且下降幅度十分大，其中，下降點(diǎn)數(shù)最多的一線城市，從15.21下降到12.68，；其次是二線城市，從7.82下降到6.28，三線城市盡管下降最少，但也下降了1.05個(gè)點(diǎn)——從8.17下降到7.12。為穩(wěn)定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果，2011年，政府頒布“新國(guó)八條”，在相關(guān)政策中，特別要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，除此之外，“新國(guó)八條”還增加了堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)這一政策。盡管“新國(guó)八條”的調(diào)控力度更大，調(diào)控手段更加具體，但在在2012-2013年度，房?jī)r(jià)卻迎來(lái)了新一輪的飆升，由14279元/平米（2012年）上漲至24773元/平米（2013年），房?jī)r(jià)收入比也是史無(wú)前例的高漲。

總觀04年以來(lái)國(guó)家頒發(fā)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控目的從開(kāi)始的抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲逐漸趨向穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展；調(diào)控力度逐年上升：以差別化信貸政策為代表，從“國(guó)十條”中較為寬泛的嚴(yán)格實(shí)行，進(jìn)步到“國(guó)十一條”中加大執(zhí)行力度并明確方向，最后變革到“新國(guó)八條”中完善并切實(shí)實(shí)行；政策逐步細(xì)化，如市場(chǎng)監(jiān)管政策，差別化信貸政策和稅收政策的細(xì)化與完善；隨著市場(chǎng)和社會(huì)的變化，政府調(diào)控的政策緊跟改革風(fēng)向：如“國(guó)八條”偏向嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，而之后的“國(guó)十條”更強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決抑制不合理的購(gòu)房需求——投機(jī)性購(gòu)房等。我們亦不難找出這些政策的共同點(diǎn)，即政府強(qiáng)調(diào)最多的方面：一是高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作和切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任；二是大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；三是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管與監(jiān)理考核問(wèn)責(zé)機(jī)制；四是加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。

由此可見(jiàn)，政府根據(jù)我國(guó)國(guó)情不斷在調(diào)整政策，這一系列密集調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)收入比也有一定的影響，但這影響并不持久，一段時(shí)間之后作用將逐漸消失，房?jī)r(jià)抑制作用降低。其中，政府政策對(duì)一線城市的房?jī)r(jià)收入比影響最大；其次，差異化貸款政策和一系列稅收政策在這些條目中的作用最大。

二、穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策建議

政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控要逐步區(qū)域化，進(jìn)行分類（雙向）調(diào)控。針對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不可退出。而對(duì)庫(kù)存量較大的二線城市，嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)商的土地供應(yīng)，適當(dāng)?shù)姆潘上拶J和限購(gòu)，同時(shí)采取打折促銷(xiāo)等手段，消化庫(kù)存。通過(guò)逐步降低大庫(kù)存城市的房?jī)r(jià)收入比，力爭(zhēng)平穩(wěn)過(guò)渡，避免城鎮(zhèn)化末期出現(xiàn)類似日本房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的危機(jī)。

建議政府盡快開(kāi)征物業(yè)稅，制定出臺(tái)一部公正、公平的房地產(chǎn)物業(yè)稅，讓房子多的、房子好的房地產(chǎn)投資者多交稅，而對(duì)于住房條件差、房子少的少交稅甚至于免稅，有效抑制投資性買(mǎi)房需求。盡管物業(yè)稅無(wú)論對(duì)自住的還是投資的住房都會(huì)增加持有成本，由此可能對(duì)部分中低收入階層帶來(lái)一定的沖擊，但如果在征稅對(duì)象、稅率、起征點(diǎn)、減免稅等方面較好地參考國(guó)外的做法，并結(jié)合我國(guó)的具體情況做出合理的設(shè)計(jì)和安排，就能夠?qū)?duì)普通購(gòu)房者所帶來(lái)的沖擊降低到最小限度。

影響商品房購(gòu)買(mǎi)力的另一個(gè)重要因素便是收入，改革中國(guó)的低工資體制，大幅度提高職工的工資水平，提高有效的商品房購(gòu)買(mǎi)需求，推動(dòng)有效內(nèi)需來(lái)解決房地產(chǎn)存量過(guò)多的問(wèn)題。（作者單位：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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