邱林

泡沫經濟必然帶有不道德性，造成土地、住宅等資產所有者和不持有者之間的不公平，拉開收入差距，進而扭曲主動或者被迫參與其中的人們的價值觀。

筆者住在距離東京首都圈邊上的郊區(qū)，距離市中心一個小時車程。最近，當地房地產公司在附近一塊空地開發(fā)了幾棟“一戶建”（獨門獨戶的日式住宅）。由于看房者寥寥，開發(fā)商推出了令人耳目一新的促銷手段：租用直升飛機，讓購房者進行30分鐘的“空中看房”。

這個小區(qū)距離車站10分鐘，地處樹木環(huán)抱之處，環(huán)境幽靜，房價也適中。盡管開發(fā)商處心積慮，但是“空中看房”的效果乏善可陳。需求不旺，并非人們囊中羞澀，而是不少人曾在20多年前的泡沫經濟中深受傷害，至今還在為當時的瘋狂支付“代價”。

所謂一朝被蛇咬，十年怕井繩。作為泡沫經濟的重災區(qū)，當時一套建筑面積130平方左右的“一戶建”賣到六七百萬人民幣，而現在均價已經跌到200萬不到，縮水近70%。一些民眾至今還在還貸，盡管房子價值早已跌破貸款總額。

今非昔比，回顧當年的日本全民買房，如今的“空中看房”似乎頗有些諷刺意味。根據日本發(fā)布的《國土交通白皮書》顯示，30～40歲年齡層持有住宅的比例從上個世紀80年代的53%跌至39%，整體來看日本人持有住宅的欲望并不強烈。

眾所周知，上世紀80年代后半期至90年代初，在寬松的貨幣政策和積極的財政擴張的大背景下，日本房地產市場經歷了長達5年之余的暴漲。但是，這段時期成為戰(zhàn)后日本經濟史上最瘋狂的一頁。泡沫崩潰之后，日本一蹶不振，進入了長期經濟低迷期，史稱“失去的二十年”。

買下“四個美國”的土地神話

80年代初期，日本在實現工業(yè)化的過程中實現了經濟的高度增長。與此形成對比的是，歐美經濟因為石油危機而停滯不前。當時，整個日本都極度樂觀地認為，自己代替美國成為未來世界經濟的霸主毫無懸念，東京會成為國際金融市場的中心—這勢必帶來外資企業(yè)的大量涌入，寫字樓供不應求，面積狹小的東京會變得寸土寸金。

另一方面，泡沫經濟前，日本汽車大量出口美國，美國汽車產業(yè)受到很大打擊。為了解決貿易摩擦，1985年日本和美國簽署了廣場協議，協議采取入市干預的手段壓低美元匯價，使日元、馬克升值，美元貶值。日元急速升值導致日本出口產業(yè)的國際競爭力迅速下降，東京和大阪等工廠出現大面積倒閉。

面對日元升值帶來的通縮壓力，日本對內采取了積極的財政政策，多次制定經濟對策擴大公共投資和降低稅率，以促進經濟向內需拉動型轉變;日本央行實行寬松的貨幣政策，銀行發(fā)放大量貸款。這些政策在拉動經濟增長的同時，也為房地產市場的泡沫埋下了隱患。

1985年，國土廳發(fā)布了《首都改造計劃》，預測“2000年之前東京一共需要面積多達5000公頃、總共250棟的超高層商用寫字樓”。這份報告被解釋為，增加寫字樓供給已成國家政策，房地產商據此大舉拿地，由此掀開了地價上漲的序幕。

1986年，東京市區(qū)開始頻現土地搶購現象，地價同比上漲23.8%，而兩年后這個數字迅速攀升至65.3%。地價上漲隨即帶來了房價上漲。僅僅是1987、1988兩年，東京居民住宅價格上漲了22%和69%。

泡沫經濟前，東京的房價年收入比在5倍左右，屬于合理范圍。但是，1990年這個數字為10倍，市中心一些黃金地段甚至高達20倍;首都圈的一些區(qū)域的公寓甚至在一年之內暴漲3倍，高達1500萬人民幣。即便是這樣，當時房子仍是供不應求，一些新開樓盤中簽率為0.0003，高達10億日元的高級公寓也在瞬間搶購一空。

這場泡沫1985年從東京開始，不久便向臨近的橫濱市，隨后向中部的名古屋和西部的大阪擴散。1990年東京、大阪、名古屋等日本6大城市的地價指數是1985年的兩倍，而同一時期日本GDP增長率僅為5%。

或許很多人對以下這個“比較”并不陌生：美國的國土面積是日本的25倍，但泡沫經濟高峰時期整個日本的土地資產價值為2000萬億日元，是當時美國的4倍。當時東京山手線環(huán)線內側，也就是東京最中心的土地價格便可以購買整個美國，而東京皇居地價可以抵過整個加拿大。這些數字十分形象地說明了泡沫問題之嚴重。

對未來的樂觀情緒使整個日本都陶醉于這場土地神話之中。所有人都認為，土地就是安全資產，地價將永遠上漲。無論規(guī)模大小，很多企業(yè)都將本應投資于主營業(yè)務的資金轉移至房地產。而金融機構也樂于以土地為擔保向企業(yè)提供貸款。一場人造的土地神話逐漸形成。

高房價催生黑社會“強拆”

一些經濟學家對房地產市場這種異?，F象敲響了警鐘—日本人口增長率出現下降，未來人口將減少，這意味著長期來看，土地需求不可能持續(xù)增長。但是，在全民瘋狂買房的時代，理性的聲音應者寥寥，反而被群起而攻之。

當時，日本政府發(fā)布的《國土利用白皮書》稱，以東京圈為中心的地價上漲是由市場需求引起的—這種說法被認為是政府對投機行為的背書。對于政府出臺的土地交易限制措施，市場反而將其理解為土地資源的供給將更加稀缺，這種觀點進一步推動了地價上漲。

高昂的房價給普通民眾的生活帶來嚴重影響。日本社會中，以工薪階層為代表的中產階級占有絕大多數。擁有“一戶建”是上班族畢生追求的夢想。但是房價上漲后，普通公司職員要花10年以上的工資才能買到房子。泡沫經濟后期，對于工薪階層而言，購買屬于自己的一套住房已經遙不可及，而金融機構又乘機推出“父子二代貸款”—父親無法還清的房貸由兒子接著還。

對于從父母手中繼承房產的人而言，估值上漲并非一件好事，因為這需要承擔高額的遺產繼承稅。由于是自住，他們無法拋售繼承過來的房產，卻要為因高房價導致的繼承稅上漲埋單。另外，為了轉賣中獲取暴利，一些房地產公司也和黑社會勢力勾結，不分晝夜地對居民進行騷擾，強迫其賣出土地。強拆行為在當時的日本也屢見不鮮。

建筑用地價格高企，使得制造業(yè)難以擴大生產規(guī)模;房地產投資獲利輕而易舉，這讓不少企業(yè)眼紅，“不務正業(yè)”地籌集資金進行投機行為。企業(yè)之間買賣空地非常盛行，是當時泡沫經濟很大一部分。80年代前期，企業(yè)每年土地純購入金額不到1萬億日元，但是1985年到1990年5年總額卻達到40萬億日元。土地投機也帶動了企業(yè)的“價值”的虛漲，股價便同地價一起飆升，推動了股票市場泡沫的形成。

地產泡沫損害了人的尊嚴

日元升值引起國際投機資本涌入，國內寬松貨幣政策和積極的財政政策又過度擴大了房地產的需求。1989年，日本意識到經濟泡沫已經相當嚴重，但是為時已晚。

之后，日本多次上調銀行利率，一年之內從2.5%上調至6%，同時進行“總量限制”—將對房地產行業(yè)的融資總額控制在一定額度內。政策的突然轉向讓投資者措手不及，首先刺破了股票市場的泡沫。不到一年時間內，日經平均指數從1989年年末的38915點跌至20000點以下，東京證券交易所股票市值也從611萬億日元跌至269萬億，縮水一半。

隨后，土地神話也開始崩潰—1990年后地價開始下跌，東京大阪京都的住宅用地價格的年度跌幅達到15%～27%之間。1992年，商業(yè)用地價格也開始下跌，1993年跌幅擴大至10%以上。自1990年，日本平均地價連續(xù)14年下跌，而住宅價格跌去了50%。

2016東京新宿，一位眺望代代木國家體育館的日本女性

泡沫經濟以后日本房地產市值大約損失了600萬億日元。房地產市場和股票市場的崩潰暴跌導致企業(yè)業(yè)績惡化甚至倒閉，銀行產生高達200萬億日元的不良債權，一些金融機構頻曝隱瞞丑聞，嚴重的信用危機導致北海道拓殖銀行、日本長期信用銀行等20多家銀行相繼倒閉。

在泡沫經濟崩潰之時，還有人樂觀地預計，這只是暫時性的經濟衰退，以至于時任首相宮澤喜一打算利用國家資金盡早處理銀行不良債權時遭到了官方和金融機構以及主流媒體的反對。

泡沫經濟的崩潰預示著從1973年日本長期的經濟穩(wěn)定增長宣告結束，并成為長期經濟不景氣的導火索。此后，民眾開始真正體驗到了泡沫經濟的危害：企業(yè)業(yè)績惡化甚至倒閉帶來工資下調，失業(yè)率上升，大學畢業(yè)生就業(yè)出現嚴重困難等等。

對于普通民眾而言泡沫經濟期間貸款購入的住宅價值下跌，但是沉重的貸款負擔和需要繳納的固定資產稅卻分文不少。不少民眾因此發(fā)起訴訟卻以市場經濟責任自擔為由被駁回。

“我在泡沫經濟前回國，美元換成日元買房，沒有想到卻抄到了山頂上，房價縮水了2/3?！比毡局慕洕鷮W家蒲田曾對筆者苦笑—這位曾經供職于世界銀行的精英曾一度懷疑所學的經濟知識是否實用。

從泡沫經濟的直接誘導因素來說，寬松的貨幣政策導致的天量銀行貸款是目前中國經濟與當年日本最相似之處。價格如果持續(xù)上漲當然平安無事，但是這個前提有朝一日終會消失。房地產一旦無法轉手，人們就將自食苦果。而這種行為最終也得到“報應”。

有意思的是，1987年在主流經濟類報紙的報道里幾乎找不到有關房地產的“泡沫”這個單詞，而到了1991年，有關房地產泡沫崩潰的報道高達2500篇—這從另外一個側面反映了當人們深處泡沫漩渦之時根本無法意識到，破滅后才幡然悔悟。從這個意義上說，無論是日本的泡沫經濟，還是歷史上英國的南海泡沫以及荷蘭郁金香泡沫，每一次悲劇性的結果似乎都在嘲笑人性的貪婪和無知。

另外一個值得指出的是，泡沫經濟必然帶有不道德性，造成土地、住宅等資產所有者和不持有者之間的不公平，拉開收入差距，進而扭曲主動或者被迫參與其中的人們的價值觀。努力工作的人無法獲得住房，勤勞無法獲得回報，而轉賣土地投機倒把的人輕易獲得巨額財富—正如日本泡沫經濟研究領域的權威、經濟學家野口悠紀雄在《戰(zhàn)后日本經濟史》中稱，這是世界上最不道德的事情，它損害了人的尊嚴。