■王嘉敏

（南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院江蘇南京210000）

試析不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的“四大要素”

■王嘉敏

（南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院江蘇南京210000）

《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）已于2015年正式施行。該《條例》是國務(wù)院落實(shí)機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的一個綱領(lǐng)性法規(guī)，表明我國正式開展了對當(dāng)前不動產(chǎn)分散登記體制的徹底革命，其對建立健全現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度具有重要意義。為具體落實(shí)《條例》的內(nèi)容，各地區(qū)正在緊鑼密鼓地開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)工作。本文結(jié)合具體工作實(shí)際，提出并分析了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的“四大要素”，以期對推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記作出些微啟示。

不動產(chǎn) 統(tǒng)一登記 要素

“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”并非新提法。早在2007年出臺的《物權(quán)法》第十條中就明確提出，“國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度?！比欢捎诜N種原因，這項(xiàng)制度未能及時落地生根。2013年，黨的十八屆二中全會和十二屆全國人大一次會議審議通過了《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》，正式提出要整合目前的不動產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。同年12月，中央編辦下發(fā)了《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》，就整合不動產(chǎn)登記職責(zé)作出了詳細(xì)部署。自此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作序幕正式拉開。

1　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記簡要概述

據(jù)《條例》規(guī)定，“不動產(chǎn)”是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。顧名思義，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是指由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，依法將土地、海域、房屋、林木等不動產(chǎn)的權(quán)屬以及其他法定事項(xiàng)，統(tǒng)一登記于不動產(chǎn)登記薄的行為。實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，其意義在于：

（1）厘清權(quán)利界線，更好地保護(hù)公民不動產(chǎn)權(quán)益。實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是使“部門權(quán)力”變?yōu)椤肮駲?quán)利”的一大步，通過建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、登記規(guī)程，使每一個不動產(chǎn)都有權(quán)利歸屬，從而能夠最大限度地保護(hù)公民財產(chǎn)權(quán)益。

（2）進(jìn)一步提升政府治理能力。通過不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的整合，能夠在很大程度上降低行政成本，提高政府治理效率，提升治理水平。

（3）充分體現(xiàn)“便民原則”、“服務(wù)原則”。實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，無論是企業(yè)還是個人，只需在同一個登記機(jī)構(gòu)申請相應(yīng)權(quán)利登記，減少了登記環(huán)節(jié)，降低了登記成本，提高了登記效率。

2　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的“四大要素”

2.1要素1～～～～統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)和人員

《條例》僅對國家層面的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)作出了明確的規(guī)定，即由國務(wù)院國土資源管理部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。而縣級以上人民政府的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)由各地區(qū)政府自行確定。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”，統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)其他“三個統(tǒng)一”的前提和基礎(chǔ)。

目前，為確保與國家層面不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的對口銜接，全國范圍內(nèi)的省級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的組成大部分是在省國土資源管理部門地籍管理處加掛不動產(chǎn)登記局牌子，也有少部分省份是單獨(dú)設(shè)立了不動產(chǎn)登記局。但是，市縣層面的整合進(jìn)度不容樂觀，要實(shí)現(xiàn)“年內(nèi)整合到位”的要求，有一定的難度。

筆者認(rèn)為，市縣層面不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)之所以整合進(jìn)度較慢，主要還是因?yàn)樯婕暗讲块T之間的利益分配、人員安置、機(jī)構(gòu)瓦解和重置等復(fù)雜情況。這就需要各市縣人民政府摸清本地區(qū)現(xiàn)有各類不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、人員、業(yè)務(wù)開展等的真實(shí)情況，厘清登記、交易、審批管理的權(quán)力和職責(zé)邊界，結(jié)合實(shí)際情況，充分聽取各部門意見，在省級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)和省級編辦的指導(dǎo)下，當(dāng)機(jī)立斷，盡快完成不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的整合歸并。

此外，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的人員配備也是相對重要的環(huán)節(jié)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記人員應(yīng)熟悉相關(guān)法律法規(guī)，同時還應(yīng)具備不動產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)登記等專業(yè)知識。據(jù)了解，土地登記代理人職業(yè)資格考試是目前與不動產(chǎn)登記密切相關(guān)的水平評價類考試，建議即將從事不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作人員，學(xué)習(xí)土地登記代理人資格考試用書，掌握必備的專業(yè)知識，更加勝任不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

2.2要素2～～～～健全的規(guī)章制度

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，畢竟是一項(xiàng)全新的工作，為確保此工作能夠順利開展，需要有一整套法律制度相配套。目前，我國與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作直接相關(guān)的法規(guī)，只有《不動產(chǎn)登記條例》一部，而且該《條例》僅就一些原則性的問題作出了粗淺的規(guī)定，未對具體操作環(huán)節(jié)作出詳細(xì)說明。

為確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作順利開展，國土資源部制訂了《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，共計八章一百三十七條?！秾?shí)施細(xì)則》對各類權(quán)利的登記程序、應(yīng)提交的材料、登記人員的職責(zé)、登記簿冊的保存等方面做出了具體的規(guī)定和說明。此外，與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記密切相關(guān)的《不動產(chǎn)登記人員管理辦法》、《不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》等一系列配套政策也將逐步出臺。

2.3要素3～～～～基于統(tǒng)一技術(shù)規(guī)程的權(quán)籍狀況

不動產(chǎn)的權(quán)籍狀況包括土地、海域以及房屋、林木等定著物的面積大小及權(quán)屬狀況，它是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)，是《條例》實(shí)施、簿冊統(tǒng)一和信息平臺建設(shè)的重要支撐。不久前，國土資源部出臺了《關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》，同時一并出臺了《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》，對在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中的方法、技術(shù)路線及單位作出了詳細(xì)、明確的規(guī)定，避免出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、單位不統(tǒng)一、精度不統(tǒng)一等情況。通過統(tǒng)一技術(shù)規(guī)程的權(quán)籍狀況的摸底和調(diào)查，能夠?yàn)椴粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記提供有效的調(diào)查成果，更好地維護(hù)和保障權(quán)利人的合法權(quán)益。

2.4要素4～～～～全國統(tǒng)一的信息管理平臺

《條例》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)登記薄一般采用電子介質(zhì)。第二十三條又規(guī)定，國土資源部應(yīng)會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，且要實(shí)現(xiàn)國家、省、市、縣四級實(shí)時共享。由此可見，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，要有一個高效、即時、便于審批、查詢的信息管理平臺。此外，還應(yīng)特別注意到，有權(quán)力對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息進(jìn)行共享的政府部門相當(dāng)多，例如國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等，這種制度安排能夠進(jìn)一步提升我國市場經(jīng)濟(jì)體制的完善水平，也能夠給予政府部門之間更多的協(xié)作機(jī)會，從而客觀上進(jìn)一步加強(qiáng)了政府的治理水平。

3　總結(jié)

實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是推進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變、提升政府綜合治理水平、提高行政效率的一項(xiàng)重要措施，是維護(hù)人民群眾切身權(quán)益、減少權(quán)屬糾紛的便民之舉。落實(shí)好這項(xiàng)制度，也是我國完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制、完善現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的必然要求。只有認(rèn)識到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的“四大要素”的重要性，并盡快采取相關(guān)措施，將這些要素落實(shí)到位，才能切實(shí)推動這項(xiàng)制度的順利開展，最終做好不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作。

F301.0[文獻(xiàn)碼]B

1000～405X（2016）～4～360～1