荊林波

（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院 中國(guó)社會(huì)科學(xué)評(píng)價(jià)中心，北京 100732）

本刊特稿

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的動(dòng)因與遏制對(duì)策

荊林波

（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院 中國(guó)社會(huì)科學(xué)評(píng)價(jià)中心，北京 100732）

房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)不可分割的組成部分，它不僅與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，而且與老百姓生活息息相關(guān)。然而，如何判斷我國(guó)房地產(chǎn)的目前狀況，是否存在泡沫，如何認(rèn)清我國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)，是一個(gè)必須正視的問(wèn)題。可以說(shuō)，政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位與財(cái)政依賴、金融機(jī)構(gòu)的輸血打氣、城鎮(zhèn)人口的需求、投資者的投機(jī)需求等方面，是助推房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的主要因素。為此，有必要采取調(diào)整貨幣政策、嚴(yán)控放貸、進(jìn)行有效供給改革等措施，來(lái)遏制房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。

房地產(chǎn)；價(jià)格；供給；需求

一、我國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)預(yù)言

2015年6月，厲以寧指出：“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，但是短期內(nèi)國(guó)家還會(huì)將房地產(chǎn)當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)力量?！盵1]?？ㄖ菐?kù)預(yù)測(cè)，2016年，或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整年，樓市既不會(huì)暴漲更不會(huì)崩盤，而是在市場(chǎng)規(guī)律的主導(dǎo)下走向“貴者更貴、賤者更賤”的分化，離散度進(jìn)一步加大[2]。任志強(qiáng)作為中國(guó)樓市的“看多派”，他眼里的房?jī)r(jià)是“漲漲漲”的節(jié)奏，任志強(qiáng)預(yù)測(cè)2016年房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，有較大的價(jià)格上漲空間。而房地產(chǎn)的分析人士牛刀作為樓市的“唱跌派”，牛刀眼里的房?jī)r(jià)則是“跌跌跌”！他認(rèn)為樓市泡沫一定會(huì)破滅，而且必然是拉美式加日本式，我國(guó)目前面臨這兩種房產(chǎn)泡沫破滅的疊加模式，房?jī)r(jià)至少要跌去80%[3]。結(jié)果，2016年我國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)令人瞠目結(jié)舌。據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，3月份，中國(guó)大城市房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，深圳樓價(jià)的飆升尤為搶眼。對(duì)中國(guó)70個(gè)大中城市樓價(jià)的月度調(diào)查顯示，3月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲4.9%。一線城市漲幅居前。北京樓價(jià)同比上漲16%，上海上漲25%。但漲幅最大的是深圳，路透社（Reuters）基于中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)得出的估算結(jié)果顯示，深圳平均房?jī)r(jià)同比上漲了61.6%。在調(diào)查所涉的70個(gè)城市中，有40個(gè)城市的樓價(jià)出現(xiàn)上漲。持續(xù)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)是今年一季度支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素之一。2016年第一季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)同比增長(zhǎng)6.7%。受房地產(chǎn)銷量增長(zhǎng)的鼓舞，開(kāi)發(fā)商加快了新的建設(shè)。著名學(xué)者葉檀提出：房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，但白銀時(shí)代還在，白銀時(shí)代的特征是整體不會(huì)大幅下滑，不過(guò)區(qū)域分化在加劇。一二線城市房地產(chǎn)投資仍最安全[4]。

縱觀近十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的歷史，就是典型的“追漲不追跌”，房?jī)r(jià)越漲，人們?cè)綋屩I，甚至出現(xiàn)所謂“恐慌性購(gòu)房的現(xiàn)象”。在歷次的對(duì)決中，恐慌性購(gòu)買者都成了游戲的贏家，而每次預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)泡沫要破滅的都成了被恥笑的對(duì)象。連奧運(yùn)的口號(hào)——“只有更高、沒(méi)有最高”，也成為房地產(chǎn)價(jià)格的真實(shí)寫照。2016年8月18日上午，上海當(dāng)年首幅內(nèi)環(huán)內(nèi)土地出讓，地塊位于靜安區(qū)中興路，總建筑面積11萬(wàn)平方米。融信以110.1億元拿下該地塊，樓板價(jià)達(dá)到100 217元／平方米，溢價(jià)率139%。它的拍賣，創(chuàng)下我國(guó)土地成交史上最貴地王紀(jì)錄。另外，8月26日上午，深圳寶安大空港片區(qū)11宗商業(yè)地塊集中招標(biāo)，8月29日上

午，競(jìng)標(biāo)結(jié)果出爐，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億成功奪標(biāo)，一舉超越此前廣州亞運(yùn)村保持的255億全國(guó)總價(jià)地王紀(jì)錄，成為新晉全國(guó)總價(jià)地王。然而，這一次是歷史的重演還是歷史的終結(jié)？

二、助推我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的五大因素

（一）中央政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的定位

我國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去35年保持9.8%的高速增長(zhǎng)，不斷趕超，到2010年已經(jīng)位居全球第二。但是在這個(gè)趕超過(guò)程之中，為了追求高增長(zhǎng)，我們更多地依靠了出口；依靠了傳統(tǒng)的制造業(yè)，忽視了服務(wù)業(yè)的發(fā)展；重視城市經(jīng)濟(jì)，而“三農(nóng)問(wèn)題”仍然存在；追求粗放式增長(zhǎng)，而忽視了自主創(chuàng)新和內(nèi)涵式發(fā)展；忽視了資源節(jié)約與環(huán)境保護(hù)；忽視了人均財(cái)富也要同步增長(zhǎng)等?？偭康臄?shù)據(jù)很好看，但是對(duì)比人均GDP以后，我們發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)很難看，人均GDP，和曾經(jīng)第二位的日本相比，只有它的1/10，全球排名第105位，貧困縣按照人均1 300元錢數(shù)字來(lái)計(jì)算，我們需要脫貧人口還有4 000萬(wàn)人，如果按照世界銀行每天一個(gè)美金或者兩個(gè)美金來(lái)算，我們貧困人口的數(shù)量還要更多[5]。

因此，黨的十八大以來(lái)，本屆政府非常清楚我國(guó)的經(jīng)濟(jì)速度在下滑，2011年是9.2%，2013年是7.8%，掉到8以內(nèi)，2014年和2015年繼續(xù)下降，以至于2016年《政府工作報(bào)告》對(duì)我國(guó)年度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度首次以區(qū)間去預(yù)測(cè)，即在6.5%到7%之間。2016年前三個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都是6.7%。中國(guó)經(jīng)濟(jì)從過(guò)去35年完成第一次騰飛之后，要走向二次騰飛，走向經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)、生態(tài)和黨建六位一體的發(fā)展模式。要實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)整體轉(zhuǎn)型，必須實(shí)現(xiàn)供給側(cè)改革，告別過(guò)多依靠出口和投資擴(kuò)張，而必須依靠擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

2003年8月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“18號(hào)文件”——《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，將房地產(chǎn)業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。此后，潘多拉盒子被打開(kāi)了，房地產(chǎn)調(diào)控政策隨即進(jìn)入了緊鑼密鼓的階段：2006年11次出臺(tái)政策，2007年7次，2008年15次，2009年5次，2010年7次，2011年12次等，直到2012年才逐漸穩(wěn)定下來(lái)。在這10年里，不僅各部委輪番上馬，國(guó)務(wù)院還多次發(fā)布綜合指導(dǎo)意見(jiàn)，如2009年的“國(guó)四條”；2010年1月的“國(guó)十一條”和4月的“新國(guó)十條”；2011年1月的“新國(guó)八條”和7月的“新國(guó)五條”等。微觀上房地產(chǎn)市場(chǎng)始終亂象重重，宏觀上則是房?jī)r(jià)的持續(xù)、快速上漲直至2008年后危險(xiǎn)的杠桿率和房?jī)r(jià)的雙升[6]。

2016年9月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資月度數(shù)據(jù)，在房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的背后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人解讀稱，房地產(chǎn)是很重要的產(chǎn)業(yè)，我們既希望房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)能夠發(fā)揮穩(wěn)定的促進(jìn)作用，又能夠體現(xiàn)民生改善，讓居民得到實(shí)惠。的確，房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保證就業(yè)乃至解決中央政府財(cái)政收支壓力都有重要作用。所以，中央政府絕對(duì)不希望房地產(chǎn)的泡沫破裂，而希望穩(wěn)步增長(zhǎng)、健康發(fā)展。

（二）地方政府對(duì)房地產(chǎn)財(cái)政的依賴

長(zhǎng)期以來(lái)，中央政府與地方政府在權(quán)責(zé)利問(wèn)題上一直存在著邊界模糊、劃分不清等問(wèn)題。因此，合理劃分中央與地方財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任，是政府有效提供基本公共服務(wù)的前提和保障。2016年8月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)中央與地方財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》，第一次比較系統(tǒng)地提出從政府公共權(quán)力縱向配置即事權(quán)和支出責(zé)任劃分角度，推進(jìn)財(cái)稅體制改革，為中央與地方財(cái)政關(guān)系調(diào)整作出了總體部署。

2016年6月，全國(guó)一般公共預(yù)算收入同比增長(zhǎng)1.7%，創(chuàng)下2009年金融危機(jī)以來(lái)次低增速，其中地方財(cái)政收入下降8.7%。與此同時(shí)，6月公共財(cái)政支出同比增長(zhǎng)19.9%，中央和地方財(cái)政支出分別增長(zhǎng)22.1%和19.6%。由此可見(jiàn)，2016年下半年公共財(cái)政的收支壓力將增大，特別是在全面營(yíng)改增之后，中央與地方增值稅收入劃分仍處于落實(shí)階段情況下，地方政府的財(cái)政收支壓力尤為突出。

2016年以來(lái)，不斷出現(xiàn)的“地王”和極度攀升的房?jī)r(jià)，讓一、二線熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)接連出現(xiàn)高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的“三高”地塊，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-8月全國(guó)“地王”數(shù)量已達(dá)194宗[7]。

據(jù)財(cái)政部公開(kāi)資料顯示，截至2016年8月，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入20 057億元，同比增長(zhǎng)14%。從2015年全年土地出讓收入同比下降21.4%到重新出現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)，這個(gè)反轉(zhuǎn)的確幫助中央與地方政府解決了經(jīng)濟(jì)下行的壓力。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2016年前8個(gè)月，單個(gè)城市土地出讓金超過(guò)100億的達(dá)到了39個(gè)城市，多個(gè)城市出現(xiàn)土地出讓金翻倍的現(xiàn)象。其中，杭州土地出讓金上漲3倍，蘇州、南京、合肥、武漢、鄭州、深圳、寧波等城市全部漲幅翻倍。

從土地財(cái)政依賴度角度來(lái)看，以蘇州為例，前8個(gè)月的土地依賴指數(shù)高達(dá)82.6%，而2015年這個(gè)指數(shù)為40.58%。此外，杭州、合肥、南京等城市依賴度指數(shù)都超過(guò)50%。

從上述分析中，不難理解地方政府處于的“尷尬境地”——既要落實(shí)中央去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)，又要穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能過(guò)火更不能過(guò)冷，最后出爐的

所謂“調(diào)控”，信號(hào)意義大于實(shí)際效果①2012年，北京市財(cái)政部門一名負(fù)責(zé)人曾坦言，北京的財(cái)政收入“如果談問(wèn)題”，就是財(cái)政收入中來(lái)自房地產(chǎn)的稅收比重較高，此前基本能達(dá)到20%左右。而北京土地資源稀缺，人口資源環(huán)境壓力加大，“財(cái)政主要依靠房地產(chǎn)收入的模式是不可持續(xù)的?！币裕篽ttp://www.chinairn.com/news/20140728/135632588.shtml.。比如，廈門和蘇州雖重啟限購(gòu)，但盡顯對(duì)傷及購(gòu)買力的擔(dān)憂，蘇州限購(gòu)更是近乎“虛設(shè)”，武漢和南京對(duì)二套房貸杠桿的限制微乎其微[8]。

2016年8月25日，上海開(kāi)始傳言新政出臺(tái)，并將召開(kāi)研討會(huì)研討新政，從信貸層面加強(qiáng)調(diào)控，特別是離婚不足一年的購(gòu)房者，限購(gòu)及貸款政策按照離婚前的家庭情況處理。結(jié)果導(dǎo)致假離婚者連夜排隊(duì)，民政部門限號(hào)離婚。離婚量大增之際，上海再次出現(xiàn)了恐慌性購(gòu)房。8月26日上海的網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約系統(tǒng)因交易量巨大發(fā)生故障，8月27日至8月31日，上海一手房成交量連續(xù)五天超過(guò)千套，30日和31日均超過(guò)2 000套②據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，8月上海市新建商品住宅成交量為187萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲42.2%，同比上漲50.1%，創(chuàng)下9年來(lái)同期新高紀(jì)錄。。更為令人感嘆的是杭州市案例，限購(gòu)政策明確，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非杭州戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。最新的限購(gòu)政策在9月18日近17時(shí)發(fā)布，要9月19日開(kāi)始實(shí)施。在政策未發(fā)布前，杭州透明售房網(wǎng)上顯示的市區(qū)新房簽約套數(shù)不足700套，而到了當(dāng)晚12時(shí)，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)上升到了3 089套，其中僅限購(gòu)區(qū)域的住宅就簽了2 859套。再看9月18日，這一天杭州新房二手房總成交量達(dá)5105套，創(chuàng)杭州有史以來(lái)單日成交量新高[9]。

（三）金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的輸血打氣

房?jī)r(jià)的暴漲，有人說(shuō)它越來(lái)越像是一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格的泡沫。其實(shí)，在全球范圍內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲，歸根到底是資金供給過(guò)剩的反映，特別是實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)不高，大量的資金不愿意進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，銀行不愿意為企業(yè)提供貸款，卻只愿意為房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)抵押貸款提供資金。

2015年，我國(guó)的廣義貨幣是150萬(wàn)億左右，比1990年漲了99.39倍。25年間漲了接近100倍，意味著如果居民財(cái)富必須漲100倍，才能保值。按照GDP每年7%的增長(zhǎng)，如果房?jī)r(jià)每年也7%增長(zhǎng)，10年房?jī)r(jià)肯定要翻一番。

中國(guó)人民大學(xué)的研究報(bào)告認(rèn)為：“房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的火爆，導(dǎo)致家庭部門的定期存款轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)商的活期存款?！盵10]2015年7月至2016年7月，M2新增13.8萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)率下降3.1個(gè)百分點(diǎn)；M1新增9.0萬(wàn)億，增速上升18.8個(gè)百分點(diǎn)，由此形成的M1和M2增速剪刀差接近22個(gè)百分點(diǎn)。在貨幣的各組成部分中，活期存款新增8.6萬(wàn)億，占新增M1的95%，同比增速上升21.7個(gè)百分點(diǎn)。M2中準(zhǔn)貨幣新增4.9萬(wàn)億，同比增速下滑11個(gè)百分點(diǎn)；其中單位定期存款新增0.9萬(wàn)億，同比增速下降8.5個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人存款（包括活期和定期）新增4.7萬(wàn)億，同比增速上升0.4個(gè)百分點(diǎn)③中國(guó)人民大學(xué)發(fā)布的報(bào)告顯示，在2016年上半年新增人民幣貸款7.5萬(wàn)億中，有至少2.3萬(wàn)億投向了購(gòu)房貸款（接近2015年全年的水平），占新增人民幣貸款的31%，加上1.1萬(wàn)億投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款，合計(jì)至少有46%的貸款投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。。

2016年1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源與社會(huì)融資總額的比值達(dá)到78%，高于歷年同期的水平。此外，M1和M2增速“剪刀差”持續(xù)擴(kuò)大一定程度上從貨幣供給的角度反映了資金“脫實(shí)向虛”情況的惡化④非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增加1 209億元，其中，短期貸款減少1 172億元，中長(zhǎng)期貸款減少80億元，票據(jù)融資增加2 235億元。非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款增加1 463億元。。

9月14日，央行發(fā)布的8月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告稱，本月人民幣貸款增長(zhǎng)9 487億元，其中個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)5 286億元，占比55.72%，成為信貸增長(zhǎng)主力[11]。由于統(tǒng)計(jì)數(shù)字反映的信貸增速并非真實(shí)的信貸增長(zhǎng)，加上地方政府債務(wù)置換因素，實(shí)際信貸增速有可能更高。在置換債務(wù)中銀行貸款比例分別為三分之二、百分之百的情況下，2016年實(shí)際信貸余額增速可能會(huì)達(dá)到16.9%和18.2%[4]。

住房按揭成信貸增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力。中國(guó)人民銀行的報(bào)告顯示，8月末，人民幣貸款余額102.90萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.0%，增速比上月末高0.1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月，貸款增加9 487億，同比多增1 391億，環(huán)比上月增加105%。分部門看，住戶部門貸款增加6 755億，其中，短期貸款增加1 469億元，中長(zhǎng)期貸款增加5 286億元。上述數(shù)據(jù)顯示，住房按揭占比達(dá)55.72%，住房按揭和票據(jù)融資兩項(xiàng)合計(jì)7 521億，占比近八成。

各家商業(yè)銀行把房貸作為一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)。一方面，個(gè)人房貸市場(chǎng)需求大；另一方面，收益穩(wěn)定個(gè)人房貸的壞賬率低，風(fēng)險(xiǎn)可控⑤長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理A股銀行半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，上半年，大部分銀行不良率增速回落，工行、光大、寧波等銀行不良率下降，而其個(gè)人房貸不良率均不到0.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)1.75%的平均不良率。如工行不良率1.55%，較一季度下降0.11個(gè)百分點(diǎn)。中行個(gè)人房貸不良率僅0.4%，在所有住房貸款中，首套房貸款占比達(dá)96%，其增長(zhǎng)區(qū)域主要是北上廣深等一線城市。。從銀行中報(bào)顯示，五大

行6月末房貸余額共計(jì)達(dá)8.72萬(wàn)億。8月份靠房貸驅(qū)動(dòng)的信貸增長(zhǎng)是各家銀行上半年發(fā)力住房按揭的體現(xiàn)，招商銀行半年報(bào)顯示，6月末個(gè)人住房貸款余額6 148.71億元，比去年底增加1 154.16億元，增幅23.11%，上半年房貸投放量接近去年全年總量。中信銀行個(gè)人貸款8 040.63億，增幅超20%，占貸款總額29.25%，其中住房按揭3 367億，增速為29.4%。建行房貸余額3.18萬(wàn)億，居行業(yè)之首，比年初增加4 077.82億，增速為14.70%。

（四）城鎮(zhèn)人口對(duì)房地產(chǎn)的真實(shí)自住需求

“十三五”規(guī)劃綱要提出，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%，而目前戶籍人口城鎮(zhèn)化率39.9%，未來(lái)還要提高5個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于要有1億人在城鎮(zhèn)落戶，這個(gè)任務(wù)非常艱巨。而且，即便到2020年戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%，按照測(cè)算那時(shí)仍然有2億左右的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，他們還是不能得到就業(yè)和居住所在地的戶口。解決泱泱大國(guó)的住房問(wèn)題，是道世紀(jì)難題。我們應(yīng)當(dāng)提高認(rèn)知水平，從各方面加強(qiáng)政策支持，不斷滿足人民群眾合理的自主性需求，“要千方百計(jì)增加住房供給”，這是習(xí)近平總書記主持中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)，對(duì)住房供應(yīng)體系建設(shè)的重要論述，也是新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體關(guān)于住房問(wèn)題的戰(zhàn)略判斷[12]。

有媒體梳理，2013年兩會(huì)以來(lái)，除了重申“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策不動(dòng)搖”，中央并未出臺(tái)新的調(diào)控政策。與此同時(shí)，北上廣等一線城市、部分調(diào)控嚴(yán)格的二線城市，卻出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的明顯上漲，特別是2013年9月以來(lái)，各地“地王”頻現(xiàn)。同樣，2015年到2016年9月以來(lái)，各地地王不斷出現(xiàn)。在這個(gè)背景下，人們不禁會(huì)問(wèn)：為什么嚴(yán)苛的“限購(gòu)令”勒不住脫韁的房?jī)r(jià)？而今，當(dāng)政策重心從需求轉(zhuǎn)向供給，又會(huì)給住有所居的夢(mèng)想注入哪些新鮮力量？

眾所周知，需求與供給是影響房?jī)r(jià)的兩大因素，也是解決住房問(wèn)題的兩大著力點(diǎn)。回顧房地產(chǎn)政策，調(diào)控的主基調(diào)是以需求管理為主、供給管理為輔，把“支持自住性需求，抑制投機(jī)投資性需求”作為基本方向。的確，把調(diào)節(jié)住房需求放在重要位置，可以擠出部分的熱錢炒作，促使商品房回歸商品本位。然而，一些地方“限貸、限購(gòu)、限價(jià)”三管齊下，并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的政策效果，一定范圍內(nèi)還扭曲了市場(chǎng)的供求關(guān)系[12]。

究其原因，有一些是執(zhí)行層面的“折扣”問(wèn)題，但更多是忽視了有效供給的增加。自主性需求是剛性需求，是城鎮(zhèn)化過(guò)程中不可回避的糾結(jié)。片面的需求管理可以抑制投機(jī)與投資，卻無(wú)法壓住這種旺盛的“剛需”，更難以理順需求層次的多元化。甚至，個(gè)別的以增加交易環(huán)節(jié)成本的稅收政策，在供需失衡的情況下，不出意料轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者頭上，使其有苦難言。這些都讓政策的效果背離了調(diào)控的初衷。

“一定的生產(chǎn)決定一定的消費(fèi)”，這是馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本觀點(diǎn)。解決人口大國(guó)的住房問(wèn)題，是道世紀(jì)難題。我們應(yīng)當(dāng)提高認(rèn)知水平，從土地、信貸、財(cái)稅等各方面加強(qiáng)政策支持，不斷滿足人民群眾合理的自主性需求。

要千方百計(jì)保證住宅用地的供應(yīng)。房屋建在土地上，土地供給是住房供給的前提。2010到2013年的三年中，我們始終沒(méi)能完成土地供應(yīng)計(jì)劃，特別是一些一線城市更是連續(xù)多年未“及格”。以廣州為例，2012年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)僅為2.55平方公里。而在北京，2012年全年共成交經(jīng)營(yíng)性用地372公頃，僅完成年度計(jì)劃的31%。可見(jiàn)，只有從增加土地供給入手，穩(wěn)定“面粉”的價(jià)格，才能穩(wěn)住“面包”的生產(chǎn)，避免“地王”與恐慌情緒。

要千方百計(jì)強(qiáng)化供給管理。這里所說(shuō)的供給管理，包括3 600萬(wàn)套（戶）的保障性住房和以市場(chǎng)化滿足多層次住房需求兩個(gè)方面。如果說(shuō)前者考驗(yàn)的是政府的責(zé)任，后者則反映了市場(chǎng)化的大勢(shì)所趨，考量的是住房市場(chǎng)化改革的決心。市場(chǎng)的需求需要市場(chǎng)的手段來(lái)解決，不能指望政府的大包大攬。當(dāng)然，我國(guó)幅員遼闊，地區(qū)之間差異較大。不少三、四線城市與一、二線城市冰火兩重天，住房供應(yīng)相對(duì)充足但潛在需求相對(duì)較弱，甚至個(gè)別地方的“空城”“鬼城”還存在泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。這就要求頂層設(shè)計(jì)者，在加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)上，不搞一刀切，堅(jiān)持因地制宜、因勢(shì)利導(dǎo)，努力讓每個(gè)城市都成為宜居之地。

央行發(fā)布《2016年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，50%的居民認(rèn)為物價(jià)“高，難以接受”，79.5%的居民認(rèn)為收入“增加”或“基本不變”，53.7%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，42.9%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“可以接受”，23.1%的居民預(yù)期“上漲”，52.2%的居民預(yù)期“基本不變”[13]。

2016年9月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資月度數(shù)據(jù)，今年1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速小幅回升至5.4%，停留在5%以上的水平。同時(shí)，房地產(chǎn)去庫(kù)存得到了明顯的效果，今年前8月，商品房待售面積累計(jì)減少了3 000萬(wàn)平方米。

（五）投資者對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求

首先，房地產(chǎn)泡沫如狼來(lái)了，卻遲遲未到，也一定程度上鼓勵(lì)了房地產(chǎn)投機(jī)的進(jìn)一步增多。2014年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就提出，要“化解泡沫化風(fēng)險(xiǎn)”；2015年5月，權(quán)威人士警告稱，“高度警惕以高

杠桿和泡沫化為主要特征的各類風(fēng)險(xiǎn)”；今年5月，權(quán)威人士又指出，“制造泡沫的教訓(xùn)必須要吸取”等；今年7月19日起，新華社罕見(jiàn)地連續(xù)三日發(fā)文提示樓市風(fēng)險(xiǎn)；7月26日中央政治局會(huì)議上，管理層再度強(qiáng)調(diào)“抑制資產(chǎn)泡沫”。從中央表態(tài)看，經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)”依賴的路徑，即“三去、一補(bǔ)、一降”的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；樓市“去庫(kù)存”的路徑，即與農(nóng)民工市民化高度契合或同步推進(jìn)，而不是“加杠桿”去庫(kù)存；“抑制資產(chǎn)泡沫”的路徑，即讓住房回歸居住面目和屬性，杜絕投資炒房和地方政府炒地等，這些都非常清晰，但實(shí)施效果卻不令人滿意。

其次，實(shí)體經(jīng)濟(jì)狀況惡化，企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)。根據(jù)上市公司的報(bào)告，A股上市公司年度盈利不足1 500萬(wàn)的有300多家，超過(guò)上市公司總數(shù)的10%，而1 500萬(wàn)僅僅可以買到京滬深主城區(qū)一套房產(chǎn)。今年以來(lái)，各路資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。從債券市場(chǎng)來(lái)看，通過(guò)對(duì)去年7月21日至今年7月21日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近一年內(nèi)，房企發(fā)債期數(shù)達(dá)到467期，實(shí)現(xiàn)直接融資共計(jì)8 481.45億元，房企的境內(nèi)發(fā)債期數(shù)和規(guī)模出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)[14]。

再次，居民投資渠道有限，房地產(chǎn)逐漸成為最獲利的投資渠道。從目前來(lái)看，中國(guó)股票投資難以有起色，存款面臨負(fù)利率收益，外匯投資需要較多的專業(yè)知識(shí)，而按照目前的地價(jià)水平，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在未來(lái)5年翻一倍是情理之中的事情，本來(lái)我國(guó)居民傳統(tǒng)有投資房地產(chǎn)的習(xí)慣，特別是在我國(guó)沒(méi)有房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、累進(jìn)個(gè)人所得稅等來(lái)調(diào)節(jié)個(gè)人綜合收入，個(gè)人賣房的高額收益所得卻完全是稅后凈收益。本應(yīng)賣方一方負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅和費(fèi)用等，也統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁給買方一方負(fù)擔(dān)。此外，個(gè)人持有不動(dòng)產(chǎn)，也沒(méi)有任何稅費(fèi)要負(fù)擔(dān)。顯然，現(xiàn)有的政策體系中一定程度上支持了房地產(chǎn)投資這種方式。

最后，房地產(chǎn)投機(jī)者從金融機(jī)構(gòu)那里比較容易獲得資金支持。上一輪房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，銀行房貸利率下限曾受到監(jiān)管限制，特別是針對(duì)那些推高房?jī)r(jià)的投機(jī)者。不過(guò)，在今年大部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高漲的情況下，房貸優(yōu)惠依然大面積存在，甚至出現(xiàn)一些金融機(jī)構(gòu)支持零首付的貸款。根據(jù)融360等市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)500多家各類銀行當(dāng)中，有近四成提供房貸九折優(yōu)惠。央行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳新發(fā)放個(gè)人住房貸款較前一年增長(zhǎng)了2.1倍，平均按揭成數(shù)高達(dá)6.5成，與最高貸款成數(shù)僅差5個(gè)百分點(diǎn)，幾乎將杠桿用到了極致。中國(guó)房貸與銷售額之比，即某個(gè)階段新發(fā)放的房貸規(guī)模與這個(gè)時(shí)間段的房屋銷售規(guī)模相比，在2015年中國(guó)房貸銷售比為43%。這與美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)2007年新增房貸與銷售比在接近50%相比，已經(jīng)非常接近。房貸杠桿過(guò)度使用下，其潛在的風(fēng)險(xiǎn)日益放大。我國(guó)從2008年居民部門杠桿率（居民債務(wù)與GDP之比）不足20%快速地攀升到2015年的39.5%，而2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)超過(guò)43%。為此，有些機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破裂狀況[15]。

三、遏制我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲的政策建議

1.中央對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)要有一個(gè)明確定位。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展至關(guān)重要，但是絕不能過(guò)多地依靠房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來(lái)解決目前經(jīng)濟(jì)下行、結(jié)構(gòu)調(diào)整乃至其他問(wèn)題。

2.合理劃分中央與地方財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任。根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)中央與地方財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》，推進(jìn)財(cái)稅體制改革，為中央與地方財(cái)政關(guān)系調(diào)整作出了總體部署，徹底解決地方政府單純靠土地吃飯的問(wèn)題。

3.調(diào)整我國(guó)的貨幣政策，降低流動(dòng)性。從1990年到2016年8月底，M2從當(dāng)年的1.53萬(wàn)億增長(zhǎng)到現(xiàn)在的150萬(wàn)億，增加100倍。其中，2009年至今新發(fā)貨幣將近100萬(wàn)億，也就是說(shuō)，7年時(shí)間我國(guó)人民幣增加了100萬(wàn)億，僅僅2016年就增加20萬(wàn)億。所以，本質(zhì)上講房地產(chǎn)泡沫的背后是貨幣增發(fā)的泡沫，要遏制房地產(chǎn)的價(jià)格暴漲，就必須從根本動(dòng)因上解決問(wèn)題，必須嚴(yán)控貨幣發(fā)行量，把M2降低到一個(gè)合理的水平。

4.嚴(yán)控金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的放貸。一方面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的放貸要加強(qiáng)管理，實(shí)行不同等級(jí)、不同類別的貸款政策，收緊銀根，防止過(guò)多的房地產(chǎn)公司進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。目前，全國(guó)大小房地產(chǎn)企業(yè)有13萬(wàn)家，有必要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行清理。另一方面，加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者貸款的審核，切實(shí)解決真實(shí)購(gòu)房者的貸款需求，抑制投資房地產(chǎn)者的投機(jī)需求，堅(jiān)決制止加杠桿的放貸行為，真正發(fā)揮貸款的杠桿作用。

5.做好房地產(chǎn)的有效供給改革，增加保障性住房和普通商品住房有效供給。其實(shí)，2010年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確指出，加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，要適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。特別是要增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率。各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，把握好土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。要加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目的規(guī)劃管理，提高規(guī)劃審批效率。要及時(shí)向社會(huì)公布住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)需要辦理農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用手續(xù)的，要加快審批工作，

確保供地計(jì)劃落到實(shí)處。

6.加快推進(jìn)教育體系改革，弱化“學(xué)區(qū)房”，實(shí)現(xiàn)“教育資源均衡化”。為了遏制擇校熱、規(guī)范中小學(xué)招生秩序，教育部2014年先后出臺(tái)《做好“小升初”免試就近入學(xué)工作的實(shí)施意見(jiàn)》和《做好重點(diǎn)大城市義務(wù)教育免試就近入學(xué)工作的通知》，聚焦19個(gè)重點(diǎn)大城市，推進(jìn)義務(wù)教育免試就近入學(xué)政策的制定和完善。以北京為例，2014年4月，北京市進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了免試“就近入學(xué)”的原則，取消了“共建生”。在此改革背景下，北京市各行政區(qū)的義務(wù)教育階段入學(xué)政策相繼出臺(tái)，擴(kuò)充學(xué)區(qū)、對(duì)口直升、九年一貫制等措施相繼出臺(tái)。而這類“政策”對(duì)“學(xué)區(qū)房”的影響卻正在逐步增強(qiáng)。2016年北京市進(jìn)一步堅(jiān)持就近入學(xué)的政策，由此，為了進(jìn)名優(yōu)小學(xué)，出現(xiàn)了10平方米340萬(wàn)的天價(jià)學(xué)區(qū)房。短期內(nèi)要徹底解決優(yōu)質(zhì)教育資源普惠制是非常困難的，只能持之以恒，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)中小學(xué)通過(guò)聯(lián)合重組，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源的供給。

[1]厲以寧.房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位不可動(dòng)搖[N].中國(guó)地產(chǎn)總裁，2015-06-03.

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[3]牛刀看跌任志強(qiáng)看漲 2016房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)誰(shuí)更準(zhǔn)[EB/OL].(2015-10-16)[2016-05-10].搜房網(wǎng)房天下.

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[5]荊林波.流通藍(lán)皮書：中國(guó)商業(yè)發(fā)展報(bào)告（2013—2014）[M].北京：社科文獻(xiàn)出版社，2014：1-5.

[6]佚名.國(guó)務(wù)院：房地產(chǎn)業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)[EB/OL].(2014-07-28)[2016-08-28].中研網(wǎng).

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Reasons for the Wild Price Rises of Real Estate in China and Countermeasures

Jing Linbo
（Assessment Center for Chinese Social Sciences,Chinese Academy of Social Sciences,Beijing100732）

Chinese real estate market is inseparable from the national economy since it is closely connected with both people’s life and the macro economy.However,whether there are bubbles in the present real estate market and how to judge its future trend have become unavoidable questions.This study finds out that the government’s financial dependence on real estate,the support from financial institutions,the need of urban and rural residents,and the speculative demand of investors are main reasons for the wild price rises of real estate in China.Therefore,it is necessary to adjust currency policies,control loans and carryout reforms to curb the soaring prices of real estate.

real estate;prices;supplies;demands

F045.32

A

1674-5450（2016）06-0001-06

【責(zé)任編輯：趙 偉 責(zé)任校對(duì)：趙 踐】

2016－10－08

國(guó)家社科基金重點(diǎn)項(xiàng)目（12AZD019）

荊林波，男，山西運(yùn)城人，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院中國(guó)社會(huì)科學(xué)評(píng)價(jià)中心主任、研究員，浙江工商大學(xué)、河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、中南民族大學(xué)兼職教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，博士研究生導(dǎo)師，主要從事經(jīng)濟(jì)學(xué)與社會(huì)科學(xué)評(píng)價(jià)研究。