摘要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，各大城市的商品房價格持續(xù)上升，房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)市場供求不平衡等問題日益凸顯，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫問題的研究成為眾多業(yè)界人士關(guān)注的重點。文章從房地產(chǎn)泡沫的基本概念出發(fā)，深入地分析房地產(chǎn)泡沫問題產(chǎn)生的原因，并有針對性地提出一些解決措施，以期對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞：城市；房地產(chǎn)泡沫；問題

1.城市房地產(chǎn)泡沫形成的原因分析

1.1土地價格的上漲?？梢哉f土地價格的逐年上漲是房地產(chǎn)泡沫形成的直接原因。土地價格包括土地資本價格和土地資源價格兩部分，其中土地資本價格指的就是投入土地所產(chǎn)生的收益，土地資源價值指的就是所說的地租。社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展使得土地資本價格隨著對土地的高效頻繁利用而不斷上漲，土地的稀缺特性則使得其邊際生產(chǎn)力提高，如此一來收取的土地租金越來越高，土地資源價格上漲也是理所當(dāng)然的。另外，就城市的房地產(chǎn)市場而言，土地的數(shù)量畢竟是有限的，當(dāng)城市的規(guī)模和人口的數(shù)量不斷加大的時候，其對城市土地的潛在需求將會越來越多，這種情況下有限的土地數(shù)量毫無疑問是難以滿足需求的，從而導(dǎo)致土地價格不斷上升，房地產(chǎn)價格也隨之上漲。

1.2流動性過剩。近年來，全球范圍內(nèi)普遍存在著流動性過剩的現(xiàn)象，所謂的流動性過剩指的就是對貨幣的供應(yīng)量遠超過對貨幣的需求，這種情況決定了少量的商品將會被較多的貨幣所追逐，從而導(dǎo)致商品價格上漲幅度巨大。而房地產(chǎn)價格的節(jié)節(jié)攀升其實就是貨幣流動性過剩的直接產(chǎn)物，和國外相比國內(nèi)的投資渠道相對較為單一，在貨幣流動性過剩的情況下大量的社會資金流向了房地產(chǎn)市場，從而導(dǎo)致資產(chǎn)價格迅速膨脹，加劇了城市房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和經(jīng)濟過熱。此外，國際金融資本通過各種手段融入房地產(chǎn)市場也是加劇房地產(chǎn)泡沫問題的一個重要原因。

1.3消費預(yù)期的變化。所謂的消費預(yù)期指的就是消費者根據(jù)自己所掌握的相關(guān)信息對未來的變化進行評估和預(yù)測，并以此來進行經(jīng)濟活動的一種心理行為。消費者的消費預(yù)期變化將會直接影響他們的決策，以房地產(chǎn)為例，在2008年之前石家莊的房價明顯低于其他省會城市的價格，當(dāng)?shù)卣疄榱酥С址康禺a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，適時出臺了一系列政策措施《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》中規(guī)定城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費減半征收、個人購房可享受契稅額50%的補貼、無公積金職工，有擔(dān)保也可申請公積金貸款等。但是消費者根據(jù)自己所掌握的信息產(chǎn)生了預(yù)期心理，很多消費者對這些政策持不以為然的態(tài)度，普遍認為省下的錢畢竟是小數(shù)，感覺不到有多大的實惠，他們認為房價降低對于老百姓來說才是最大的實惠。他們還將繼續(xù)觀望房價的走勢，并不急于買房。從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)跟風(fēng)觀望現(xiàn)象，使得2009年房地產(chǎn)市場的施工面積遠遠超過銷售面積，推動了泡沫的膨脹。

1.4制度與政策性因素。推動城市房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹的制度和政策性因素主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先是住房保障制度不夠完善。雖然說為了保障弱勢群體的住房，很多城市建立了廉租房制度，但是由于相對較少的廉租房資金來源，因此效果并不是很理想，導(dǎo)致商品房價格不斷上漲；其次是銀行的貸款制度不夠完善。房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展是離不開金融機構(gòu)的支持的，當(dāng)前普遍存在的問題是金融結(jié)構(gòu)盲目的追求信貸規(guī)模，無視信貸過程中的潛在危機，很多銀行貸款行為是在違反規(guī)定和約束政策情況下進行的，金融機構(gòu)的非理性擴張導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

2.城市房地產(chǎn)泡沫的治理以及預(yù)防措施

2.1改革土地出讓制度。土地屬于房地產(chǎn)市場的一級市場，是國家壟斷的，但是土地收益分配不合理、土地投機行為以及土地交易管理的粗放式等現(xiàn)狀刺激了房地產(chǎn)泡沫的進一步膨脹，因此欲要有效地抑制城市房地產(chǎn)泡沫的進一步膨脹，首先要做到的就是對現(xiàn)有的土地出讓制度進行改革，對此筆者認為應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面著手：一是重新調(diào)整土地出讓金的收益分配，在中央政府、地方政府和個人之間建立一種合理的收益分配方式；二是將土地出讓金的管理公開與透明化，以此來減少地方政府尋租得利、降低土地拍賣成本等；三是改革征地農(nóng)民的補償制度，減少因征地引發(fā)的農(nóng)民和政府之間的緊張關(guān)系，為農(nóng)民的收入提供固定來源。

2.2完善住房保障制度。當(dāng)前我國的住房保障體系結(jié)構(gòu)的不完善是商品房價格不斷上漲的一個重要原因，對此筆者認為一方面應(yīng)當(dāng)堅持商品房在整個住房供應(yīng)體系中的主體地位，加大中小戶型和中低價位的普通商品房的供應(yīng)量，以此來滿足人們的住房需求，另一方面政府應(yīng)適當(dāng)擴大經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃房、兩限商品房等保障性住房在住房供應(yīng)體系中的比例。當(dāng)然，對于廉租房等保障性住房中的一些問題如保障對象不清楚、管理不規(guī)范等問題也要給予足夠的重視，合理的確定保障性住房的供應(yīng)對象，加強管理，維護社會公平正義。

2.3利用稅收杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。分析當(dāng)前我國的房產(chǎn)稅收我們不難發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅收體系中關(guān)于商品房開發(fā)和銷售的稅收額度是較高的，而對于居民投資性的房產(chǎn)持有則征收較少的稅收，從而導(dǎo)致了居民的投資和投機需求不斷擴大，刺激了房產(chǎn)價格。對此筆者認為一方面應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)有的開發(fā)和銷售稅收進行整合，以此來降低房產(chǎn)的開發(fā)成本，控制房價，另一方面應(yīng)當(dāng)適度的加大對處于持有期的房地產(chǎn)的稅收力度，以此來提高居民保有房產(chǎn)的成本，減少其投資和投機需求。

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作者簡介：

鄭力方（1998.06- ）女，四川省成都市，高中，研究方向：金融。