摘要：目前，在我國房地產(chǎn)估價中有市場比較法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價方法。收益還原法是通過合適的還原利率，將房地產(chǎn)在未來能夠帶來的純收益進(jìn)行估價的一種方法。本文主要探討了房地產(chǎn)估價中收益還原法的運用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；收益還原法；條件；實例分析

一、收益還原法的概念

在房地產(chǎn)估價中，收益還原法是最重要的估價方法之一，由于充分的理論依據(jù)，使其在國內(nèi)外都受到了廣泛的使用，而且有許多國內(nèi)外房地產(chǎn)估價專家將其視為估價方法中的“王后”。通常情況下，收益還原法更多的適用于一些具有收益性的房地產(chǎn)中估價中。在實際估價過程中，大多數(shù)估價人員認(rèn)為有收益性的房地產(chǎn)是指在目前存在有收益情況的房地產(chǎn)，只有符合這點才能夠使用收益還原法進(jìn)行房地產(chǎn)的估價，反之如果沒有存在現(xiàn)實收益的房地產(chǎn)不能采用收益還原法進(jìn)行估價。一些房地產(chǎn)估價專家認(rèn)為，具有收益性的房地產(chǎn)主要體現(xiàn)在：一、現(xiàn)實存在的有收益性房地產(chǎn)，比如正在營業(yè)的超市和賓館等；二、具有潛在收益的房地產(chǎn)，比如新建的還沒有出租出去的房屋等，盡管其沒有現(xiàn)實收益，但是它具有潛在性收益。

收益還原法的計算公式為：

[p=alr1-1（1+r）n]

公式中：a代表房地產(chǎn)純收益，r代表還原利率，n代表房地產(chǎn)的使用年

二、使用收益還原法需要具備的條件

（一）能夠獨立創(chuàng)收并且能夠持續(xù)獲取收益的房地產(chǎn)

在對房地產(chǎn)進(jìn)行估價中，被估價的房地產(chǎn)應(yīng)該能夠獨立并且連續(xù)獲取預(yù)期的收益。如果是學(xué)校和公園等一些屬于公共用房地產(chǎn)，在進(jìn)行估價時不應(yīng)該采用收益還原法。

（二）在未來獲取的收益可以用金額計算

如果房地產(chǎn)在未來獲取的收益能夠用金額進(jìn)行計算，那么能夠使用收益還原法對其進(jìn)行評估。比如，修建一條公路，盡管它能不斷地為投資者帶來收益，但是金額是無法計算出來的，因此并不適合使用收益還原法，加入在公路上設(shè)立一個收費站，就可以使用收益還原法對其進(jìn)行評估。

（三）在未來收益中風(fēng)險收益能夠量化

在房地產(chǎn)的未來收益中包含了風(fēng)險收益，需要通過預(yù)測將其量化。未來的收益對于買者來說是一個期望值，因此，需要幫助買者正確認(rèn)識到到期的時候就可以實現(xiàn)貨幣值。實際上，能不能真正實現(xiàn)貨幣值是一個未知數(shù)。比如，出租房屋，在這個過程中存在租不出去的風(fēng)險，甚至存在租戶不交租房費的風(fēng)險等。如果面臨的風(fēng)險越大，其預(yù)期收益也應(yīng)該越大，因此對風(fēng)險收益進(jìn)行預(yù)測，是使用收益還原法的前提條件。

（四）接近市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境

越是接近市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，其預(yù)期收益和風(fēng)險收益越接近真實。如果市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較差，那么資金的流入和流出勢必會受到一些制約，造成預(yù)期收益和收益的能夠被扭曲。

三、收益還原法的作用

在對具有收益性的房地產(chǎn)評估中，收益還原法起著重要的作用，但是對于一些只是消費性或者沒有經(jīng)營收入的房地產(chǎn)，比如學(xué)校和公園等的估價，一般不采用收益還原法。但是對于一些以收益為主要目的地房地產(chǎn)，我們需要采用收益還原法對其進(jìn)行評估。在房地產(chǎn)評估過程中，收益還原法能夠客觀的測算出房地產(chǎn)的價值，并且能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)價格形成的原因以及未來的收益情況很好地表示出來，同時不僅能夠反映出房地產(chǎn)經(jīng)營的動態(tài)過程，而且使我們了解房地產(chǎn)對估價的產(chǎn)生的影響。但是運用收益還原法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價時會存在一定的缺陷，首先收益還原法只能適用在有純收益或具有潛在收益的房地產(chǎn)評估中，對于公用房地產(chǎn)并不適用；其次是即使待評估的房地產(chǎn)具有收益性，但是如何適應(yīng)市場形勢的不斷變化、把握其純收益等是比較困難的。

四、運用收益還原法的實例分析

某個賓館需要對其進(jìn)行估價，根據(jù)實際調(diào)查，我們了解到在賓館中共有300張床位，每張床位的價格為50元/天，該賓館的年平均空房率約為30%，每月平均花費約為14萬元。在當(dāng)?shù)嘏c該賓館相同檔次的賓館床位價格在45元/天左右，并且年平均空房率在20%左右，每月的花費大概是月收入的30%。該類房地產(chǎn)資本化率為10%，通過所給的數(shù)據(jù)測算出賓館的價值。

在案例中我們首先需要注意的是區(qū)分賓館的實際收益、客觀收益和在什么情況下采用的什么收益方式，在對其進(jìn)行估價過程中，除了賓館的租約限制之外，都是采用的客觀收益。通過對該案例進(jìn)行分析，弄清問題之后，我們對賓館價值的測算為：

該賓館的年有效毛收入是：300x45x365x（1-20%）=394.20（萬元）

該賓館的年運營費用是：394.2x30%=118.26（萬元）

該賓館的年凈收益是：394.2-118.26=275.94（萬元）

改賓館的價值為：275.91÷10%=2759.1（萬元）

結(jié)束語

綜上所述，收益還原法作為房地產(chǎn)估價中重要評估方法，在房地產(chǎn)價值認(rèn)定中，尤其是在具有收益性的房地產(chǎn)價值估價中起著無法替代的作用。本文通過對實例進(jìn)行分析，使我們了解并掌握了如何對有收益性的房地產(chǎn)進(jìn)行估價。目前階段，收益還原法已經(jīng)廣泛地被應(yīng)用在一些發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)評估中，因此收益還原法具有很大的發(fā)展空間，而且也是我國資產(chǎn)評估也逐漸走向世界市場的重要途徑。尤其是在加入WTO以后，我國的企業(yè)逐漸走向國際市場，同時國外企業(yè)進(jìn)入我國市場，使得我國的資產(chǎn)評估業(yè)需要盡快與國際資產(chǎn)評估行業(yè)接軌。

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