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        市場比較法在土地估價(jià)中存在的問題及對(duì)策

        2016-04-12 00:00:00迪拉熱·牙庫甫

        【摘要】本文通過對(duì)市場比較法進(jìn)行分析,討論其在土地估價(jià)應(yīng)用中的問題和解決對(duì)策,以供參考。

        【關(guān)鍵詞】市場比較法;土地估價(jià);存在問題;解決對(duì)策

        土地既是一種非常珍貴的自然資源,也是寶貴的物質(zhì)財(cái)富,為了發(fā)展土地價(jià)值與作用,就必須充分利用人類的智慧對(duì)土地做科學(xué)合理的評(píng)估,才能促進(jìn)人們生活水平的提高以及我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在評(píng)估方法中,市場比較法是一種常用的操作方法,本文對(duì)此進(jìn)行探討,分析其存在的問題與解決對(duì)策。

        1、市場比較法

        1.1基本含義

        這是一種通過整合估價(jià)對(duì)象以及交易行為而對(duì)土地展開的比較方式,這個(gè)過程中要對(duì)成交的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整與修正,最終得出客觀合理的價(jià)值。通常情況下,需要最少3個(gè)以上的交易案例來與實(shí)例相比,形成不同的參照物,同時(shí)展開實(shí)地調(diào)查,綜合一般因素、個(gè)別因素以及區(qū)域因素之間的考慮,采用科學(xué)的算術(shù)平均計(jì)算方法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估[1]。

        1.2適用條件

        這種方法采用的是替代的原則,對(duì)參照物與實(shí)例展開比較和評(píng)估,因此必須保證參照物以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與可比性,才能確保結(jié)果的公信力與說服力??偨Y(jié)市場法的使用條件,主要包括以下兩點(diǎn),首先是發(fā)達(dá)的交易市場,只有在這樣的環(huán)境下才有豐富而可靠的實(shí)例,才能存在比較的客觀條件;其次是保證評(píng)估對(duì)象與實(shí)例之間有一定的相似性,因?yàn)槭袌霰容^法堅(jiān)持的是替代原則,所以相似性非常重要,保證了相似性的高要求,才能確保結(jié)果的準(zhǔn)確性。

        1.3具體的操作步驟

        首先是展開對(duì)交易案例的收集工作,保證交易案例選取的全面性,這需要以充分了解評(píng)估對(duì)象為前提,確保能夠全面徹底掌握土地估價(jià)的市場行情與規(guī)律,才能使得估價(jià)的結(jié)果更精確,不至于出現(xiàn)較大的誤差。其次是保證所選取的實(shí)例具有可比性,盡量選取可比性較高的案例,同時(shí)確保兩者的用途是相同的,比如住宅、商業(yè)與工業(yè),此外估價(jià)實(shí)例的過程中也要與對(duì)象相同,對(duì)抵押或租賃等各種用途進(jìn)行確定。再者要修正各個(gè)影響因素,因素的修正可以分為區(qū)域因素、個(gè)別因素以及一般因素,通常情況下估價(jià)對(duì)象的分值為100分,通過對(duì)案例進(jìn)行比較后進(jìn)行打分,得出的最終結(jié)果還需要進(jìn)行比例的調(diào)整才能確定價(jià)格。最后是確定估價(jià)結(jié)果,采用的方式是算術(shù)平均數(shù),通過對(duì)實(shí)例調(diào)整價(jià)格的平均數(shù)進(jìn)行計(jì)算,從中得到的價(jià)格作為最終的結(jié)果。

        2、市場比較法在當(dāng)前土地估價(jià)應(yīng)用中的問題分析

        2.1對(duì)實(shí)例可比性與難度的要求較大,缺乏精準(zhǔn)性

        當(dāng)前,我國的土地評(píng)估市場還沒有發(fā)展到發(fā)達(dá)的程度,很多地區(qū)性甚至全國性的數(shù)據(jù)庫沒有得到建立,導(dǎo)致對(duì)實(shí)例可比性要求與相似性要求的選擇較大。具體到實(shí)際的評(píng)估工作上,評(píng)估師就只能依靠自身的經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)歷評(píng)估案例,或是根據(jù)網(wǎng)上掌握的數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估,總之,評(píng)估資源的有限性嚴(yán)重影響了結(jié)果的準(zhǔn)確性。此外,由于實(shí)例選擇難度太大,這在一定程度上為各種違規(guī)操作行為的發(fā)生提供了條件,在遭遇行業(yè)激烈競爭的前提下,很多評(píng)估師從業(yè)務(wù)方面考慮,為了滿足委托人要求,在對(duì)實(shí)例的選擇和結(jié)果的計(jì)算過程中加入了很大的主觀性,影響了評(píng)估市場的科學(xué)規(guī)范。因此,市場比較法運(yùn)用其中顯露出了各種弊端,也影響了本身價(jià)值的發(fā)揮。

        2.2影響因素的修正充滿了各種主觀傾向性

        估價(jià)師自身的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)、處理習(xí)慣以及理論形成能夠?qū)纼r(jià)工作產(chǎn)生影響,這其中缺乏了具體的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),也沒有規(guī)范的技術(shù)支持。如果存在同一種因素,那么不同的估價(jià)師就會(huì)因差異性得出不同的結(jié)論,導(dǎo)致修正系數(shù)各不相同。還有的估價(jià)師自身從業(yè)時(shí)間不長,經(jīng)驗(yàn)缺乏,偏差較大。各種主觀因素都會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果造成或大或小的影響,而在進(jìn)行修正的同時(shí),也沒有將主觀傾向性考慮其中,缺乏影響權(quán)重系數(shù)的引進(jìn),使得很多結(jié)果出現(xiàn)了失真的情況[2]。

        2.3確定估價(jià)結(jié)果的方法不科學(xué)

        一般來說,估價(jià)對(duì)象的結(jié)果必須有可比性的案例進(jìn)行調(diào)整以后綜合得出,但案例的不同,可比性與相似性的差異,又使得最終的價(jià)格有較大誤差。當(dāng)前,市場比較法采用的主要是平均數(shù),通過計(jì)算實(shí)例價(jià)格的總和除以可比實(shí)例的例數(shù),最終得到結(jié)果。但這種計(jì)算方法有一個(gè)重要的前提,就是將可比性完全等同化,沒有體現(xiàn)不同實(shí)例對(duì)象的不同,總的計(jì)算方法過于粗略,科學(xué)性不強(qiáng)。

        3、完善市場比較法在評(píng)估土地價(jià)格應(yīng)用上的對(duì)策

        3.1健全土地估價(jià)可比實(shí)例數(shù)據(jù)庫

        可比實(shí)例數(shù)據(jù)庫在土地估價(jià)中有著非常重要的參與作用,對(duì)數(shù)據(jù)庫展開建立健全工作,有助于提高市場比較法的應(yīng)用價(jià)值。不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)需要集中所有的將利用的交易案例,并由統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)進(jìn)行匯總,建立交易信息平臺(tái),實(shí)現(xiàn)資源共享。這就有助于為估價(jià)師提供更廣的選擇空間,有更多更相似的實(shí)例數(shù)據(jù)進(jìn)行選擇,同時(shí)還能保證市場比較法運(yùn)用得更為科學(xué)規(guī)范,真正實(shí)現(xiàn)篩選代表性實(shí)例數(shù)據(jù)的作用,盡量減少了主觀傾向性對(duì)數(shù)據(jù)結(jié)果造成的影響,全方位提高了準(zhǔn)確度。

        3.2確定影響因素與修正權(quán)重的科學(xué)性

        評(píng)估項(xiàng)目不同,所蘊(yùn)含的影響因素與影響效果也各不相同。在一個(gè)項(xiàng)目中,不同的因素所產(chǎn)生的價(jià)格影響也有很大差異。因此必須展開對(duì)修正權(quán)重的思考,對(duì)各種影響因素修正權(quán)重大小進(jìn)行確定,并提出具體的判定標(biāo)準(zhǔn),預(yù)防各種人為主觀性判斷的介入,提高客觀性與準(zhǔn)確度[3]。

        3.3健全估算結(jié)果的科學(xué)確定方式

        在對(duì)相關(guān)關(guān)系的問題展開研究時(shí),回歸模型是一種重要的方法,其中的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象存在了千絲萬縷的關(guān)系,適當(dāng)?shù)匾牖貧w模型方式,借助其精準(zhǔn)的計(jì)算效果來提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性,才能真正加大權(quán)重引用帶來的價(jià)值。值得注意的是,因?yàn)槿我獾臄?shù)據(jù)都能由此建立一元線性回歸方程,而其中包含的數(shù)據(jù)線性關(guān)系、回歸方程的計(jì)算等都是未知,所以必須先檢驗(yàn)其顯著性。顯著性檢驗(yàn)的完成,才能實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確計(jì)算,并充分利用具有顯著性的案例,精準(zhǔn)計(jì)算出實(shí)例的價(jià)格,通過與權(quán)重修正系數(shù)相乘結(jié)果的總和相加,除以實(shí)例的例數(shù)以后,得出更為準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果。

        參考文獻(xiàn):

        [1]孫秀,李秉坤.市場比較法在土地估價(jià)應(yīng)用中存在的問題及對(duì)策建議[J].對(duì)外經(jīng)貿(mào),2015,10(25):120-122.

        [2]蔡劍紅,朱道林.市場比較法的不確定性傳播研究[J].中國土地科學(xué),2015,11(04):22-24.

        [3]趙文娟.市場比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用[J].科技經(jīng)濟(jì)市場,2013,12(09):44-45.

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