【摘要】本文主要從行政福利性管理體制、自建自管管理體制和市場(chǎng)化管理體制三個(gè)方面探討了物業(yè)管理企業(yè)管理體制的優(yōu)缺點(diǎn)。以期為提升物業(yè)公司管理體制的科學(xué)性和專業(yè)化提供一些參考和意見(jiàn)。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)企業(yè)；管理體制；利弊

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及市場(chǎng)管理體制的不斷完善，物業(yè)管理取得了一定的成就。但是在實(shí)際管理中，業(yè)主投訴率不斷增長(zhǎng)、物業(yè)管理體制不科學(xué)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下等是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的常見(jiàn)問(wèn)題。究其原因是物業(yè)主管部門(mén)和法律法規(guī)的不健全、不完善。本文重點(diǎn)研究物業(yè)管理中存在的矛盾，分析了不同管理體制的利弊。

一、行政福利性管理體制的利弊分析

近年來(lái)。業(yè)內(nèi)有些觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)的國(guó)企物業(yè)管理是改革開(kāi)放后才出現(xiàn)的新事物。其實(shí)不然，物業(yè)這個(gè)行業(yè)建立在房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)之上，此前我國(guó)不存在物業(yè)行業(yè)或者物業(yè)管理并不科學(xué)。這是一種典型站在事物的單一性角度分析問(wèn)題的做法，存在很大的片面性。由房地產(chǎn)行業(yè)與物業(yè)行業(yè)之間存在相互關(guān)聯(lián)、相互依存的關(guān)系。而國(guó)企物業(yè)管理是物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主進(jìn)行管理的一種有效方式。即有居民就有物業(yè)管理，有房地產(chǎn)企業(yè)就有物業(yè)管理。物業(yè)管理工作內(nèi)容不僅包括檢修和維修建筑基礎(chǔ)設(shè)備，還包括制定統(tǒng)一、規(guī)范的物業(yè)管理制度。

但是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及經(jīng)營(yíng)體制的不斷改革，物業(yè)管理體制由維護(hù)保障功能逐漸向房管物業(yè)管理功能轉(zhuǎn)變。在許多中低收入居民居住的舊社區(qū)仍然占據(jù)相當(dāng)大的比例。很多國(guó)企物業(yè)管理公司根據(jù)居民收費(fèi)情況制定相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于收入水平不高的居民而言，低標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)收費(fèi)可以大大減輕居民的費(fèi)用支出負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，房管所與街道社區(qū)之間存在一定的關(guān)聯(lián)性，物業(yè)企業(yè)行政管理部門(mén)可以隨時(shí)對(duì)居民的日常事務(wù)進(jìn)行管理，并承擔(dān)著一定的監(jiān)督責(zé)任。這是這種福利性管理體制的優(yōu)勢(shì)。

二、自建自管管理體制的利弊

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展腳步的加快，在“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”思想指導(dǎo)下，許多新國(guó)企物業(yè)管理公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)的要求作為管理制度制定的前提條件。這種管理體制具有以下優(yōu)勢(shì)：其一，擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌影響力，提高開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。這種管理制度也可以作為一種物業(yè)管理推銷(xiāo)手段，實(shí)現(xiàn)提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量的目的。其二，有利于物業(yè)管理公司隨時(shí)掌握和了解每個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理制度的進(jìn)展情況，并及時(shí)修改和更正不合理、不符合小區(qū)實(shí)際建設(shè)情況的規(guī)章制度。這樣不僅可以為物業(yè)管理工作人員提供工作便利，還可以大大提升管理效率。其三，有利于加強(qiáng)物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商之間的聯(lián)系與溝通。無(wú)論是站在經(jīng)濟(jì)利益角度還是道德角度，開(kāi)發(fā)商會(huì)為自建物業(yè)公司提供在資金、物力等方面的支持與幫助。而自建物業(yè)公司也會(huì)以積極主動(dòng)的態(tài)度協(xié)調(diào)與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾與沖突。

實(shí)踐表明，這種物業(yè)管理制度存在很大的弊端。最為凸顯的弊端是開(kāi)發(fā)商為進(jìn)一步提高銷(xiāo)售利潤(rùn)收入，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，將物業(yè)管理費(fèi)用作為銷(xiāo)售費(fèi)用的一部分，這在無(wú)形之中增加了消費(fèi)者的購(gòu)房壓力。與此同時(shí)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商售完商品房之后，對(duì)物業(yè)管理工作并沒(méi)有落實(shí)到實(shí)處，。這樣不僅會(huì)嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的權(quán)益，還會(huì)大大降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。比如成都市青羊區(qū)某一小區(qū)，房屋建設(shè)者是某一大型建筑公司。在規(guī)劃時(shí)，將小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用直接納入銷(xiāo)售費(fèi)用的一部分，這樣導(dǎo)致消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房之后，并沒(méi)有得到實(shí)際的利益。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》提倡建管分開(kāi)，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，讓廣大業(yè)主商量和討論是否招聘物業(yè)管理公司，促使物業(yè)管理工作的科學(xué)化、市場(chǎng)化、公平化。

三、市場(chǎng)化物業(yè)管理體制的利弊

市場(chǎng)化物業(yè)管理體制是通過(guò)業(yè)主大會(huì)，選指派業(yè)主代表到物業(yè)市場(chǎng)上選聘物業(yè)管理公司。從而實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治管理。這是一種市場(chǎng)化的管理體制，這種管理體制主要有兩種方式工。其一，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)小區(qū)前期的物業(yè)管理工作。其前提條件是社區(qū)業(yè)主入住率還沒(méi)有達(dá)到50%。其二，業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司。其前提條件是社區(qū)業(yè)主入住率達(dá)到50%甚至以上。

這種管理體制的優(yōu)點(diǎn)主要有：第一，無(wú)論是業(yè)主還是管理企業(yè)，各自應(yīng)該負(fù)擔(dān)的責(zé)任和履行的義務(wù)較為明確。這樣不僅可以體現(xiàn)管理的民主化，還可以有效提升物業(yè)管理工作效率。第二，物業(yè)公司在與業(yè)主簽訂合同時(shí)，要明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，比如服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)的核算標(biāo)準(zhǔn)等。這樣可以實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)公平，符合管理市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律。第三，有利于提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。一般情況下，正常的物業(yè)管理可使物業(yè)保值增值。在這樣一個(gè)環(huán)境中，居民的居住環(huán)境在物業(yè)公司的有效管理下會(huì)得到大大改善，從而達(dá)到提高居民居住質(zhì)量的目的。第四，物業(yè)管理公司在業(yè)主的推薦下會(huì)逐漸擴(kuò)大公司規(guī)模，從而形成企業(yè)品牌。

但是這種管理體制也存在一定的弊端。主要表現(xiàn)在以下方面：其一，雖然業(yè)主與物業(yè)公司在簽訂合同時(shí)，將各自履行的義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任進(jìn)行了明文規(guī)定。但是當(dāng)雙方之間的利益無(wú)法協(xié)商與調(diào)節(jié)時(shí)，就會(huì)存在很多矛盾。矛盾一旦積累太多，就會(huì)進(jìn)一步瓦解兩者之間的關(guān)系。甚至在解聘時(shí)，私下的矛盾不能得到有效處理，達(dá)到了對(duì)薄公堂的地步。其二，業(yè)主收入水平與物業(yè)公司的收入水平存在較大差距。比如有效小區(qū)的居民收入并不高，那么物業(yè)公司承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)就較少，長(zhǎng)時(shí)間就會(huì)造成物業(yè)公司對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的維修工作不上心。其三，大多數(shù)業(yè)主每天都有自己的事情要做，因此不能二十四小時(shí)監(jiān)督物業(yè)公司。因此物業(yè)公司服務(wù)不到位是普遍現(xiàn)象，由此引發(fā)的矛盾和糾紛也就不足為奇。比如武漢市武泰閘城市 花園和楊園柴東社區(qū)實(shí)行了3年多的市場(chǎng)化物業(yè)管理體制，并聘請(qǐng)了物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主大會(huì)。但是這種體制只是在舊小區(qū)試行，還缺乏新社區(qū)的實(shí)踐。且根據(jù)調(diào)查，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施維修工作并不重視，導(dǎo)致小區(qū)居民與物業(yè)公司之間的矛盾較多。

結(jié)束語(yǔ)：

完善物業(yè)管理工作是一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過(guò)程。需要國(guó)家根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況制定相應(yīng)的法律法規(guī)，業(yè)主加強(qiáng)對(duì)國(guó)企物業(yè)公司的監(jiān)督力度、國(guó)企物業(yè)公司要不斷提升服務(wù)質(zhì)量，從而達(dá)到完善管理機(jī)制和減少矛盾沖突的目的。

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