【摘要】房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化而浮動(dòng)，由于新時(shí)期國(guó)家和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)都對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制的重視程度越來越高，并且通過各種手段進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。本文首先介紹了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制中存在的不足，其次主要探討房地產(chǎn)開發(fā)過程中如何進(jìn)行造價(jià)控制和管理。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；造價(jià)控制

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制中存在的不足

1.項(xiàng)目估價(jià)不準(zhǔn)確。一是相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)前期的估價(jià)不夠重視，缺乏對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的考慮，沒有進(jìn)行充分的可行性研究，流于形式，甚至抄襲，未對(duì)工程技術(shù)路線進(jìn)行科學(xué)論證和比較，過高預(yù)計(jì)效益的同時(shí)低估了投資。二是地區(qū)和行業(yè)政策的差別限制了異地承攬或跨行業(yè)承攬工程項(xiàng)目的發(fā)展。當(dāng)一個(gè)設(shè)計(jì)單位或施工單位到不熟悉的地區(qū)承攬項(xiàng)目時(shí)，如果在前期沒有徹底弄清當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)關(guān)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工的各項(xiàng)規(guī)定，很可能出現(xiàn)的情況就是工程造價(jià)的編制會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)。三是在技術(shù)層面，多數(shù)國(guó)內(nèi)企業(yè)在確定工程造價(jià)時(shí)多沿襲的是較為落后的靜態(tài)方法，沒有考慮到實(shí)際施工中的變數(shù)，可想而知這樣也不會(huì)做出較為準(zhǔn)確的估價(jià)。

2.工程設(shè)計(jì)脫離實(shí)際、相對(duì)滯后，且沒有體現(xiàn)造價(jià)控制理念，施工階段設(shè)計(jì)變更隨意性大。多數(shù)建設(shè)企業(yè)為了施工進(jìn)度，在準(zhǔn)備工作尚未成熟，且對(duì)工程涉及的資金、設(shè)計(jì)、施工、合同各方面問題沒有理清的情況下就開始施工，這樣會(huì)讓工程施工變得被動(dòng)，有些項(xiàng)目不得不隨施工情況進(jìn)行變更，而建設(shè)企業(yè)在變更過程中自由發(fā)揮，沒有深入考慮是否需要變更以及怎樣變更是正確的，對(duì)造成項(xiàng)目變更的原因缺乏追責(zé)。

3.施工階段出現(xiàn)的問題：第一，設(shè)計(jì)階段埋下的問題在施工過程中顯現(xiàn)出來，比如當(dāng)設(shè)計(jì)方案與施工實(shí)際存在偏差時(shí)，會(huì)造成人力物力的浪費(fèi)或?yàn)E用，產(chǎn)生一些不必要的費(fèi)用；第二，施工過程產(chǎn)生的問題。即使設(shè)計(jì)方案過關(guān)了，但是在施工過程中仍會(huì)遇到很多不可知的因素，這些因素會(huì)不同程度地增加項(xiàng)目費(fèi)用。

4.管理模式及評(píng)價(jià)體系有待完善。目前對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)管理尚未形成一套面向過程的管理模式，而是以階段性管理為主。這樣使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中各個(gè)單位（包括設(shè)計(jì)、施工等），無法就造價(jià)管理形成統(tǒng)一的目標(biāo)，并進(jìn)行良好的溝通。各單位各行其是，監(jiān)理單位的重點(diǎn)放在施工過程中的管理和評(píng)價(jià)，對(duì)于投資決策就很少參與；設(shè)計(jì)單位即使前期完成對(duì)項(xiàng)目工程的造價(jià)預(yù)算，但沒有對(duì)造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行控制，使得設(shè)計(jì)較為保守，造價(jià)偏高。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制與管理的對(duì)策

1.設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段在工程造價(jià)中起關(guān)鍵作用，應(yīng)從三個(gè)方面進(jìn)行造價(jià)控制：一是推行限額設(shè)計(jì)。對(duì)于可以定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，必須經(jīng)過周密計(jì)算以考察施工是否經(jīng)濟(jì)可行，還要摒棄以往先設(shè)計(jì)再算賬、功能決定造價(jià)的思路。對(duì)于開發(fā)商來說，要為設(shè)計(jì)單位提供限額設(shè)計(jì)所需要的相關(guān)條件。二是充分利用價(jià)值工程。在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。三是重視圖紙會(huì)審。組織各相關(guān)部門在工程施工前對(duì)施工圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，嚴(yán)格要求設(shè)計(jì)質(zhì)量，防止由于設(shè)計(jì)階段的失策或遺漏給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來?yè)p失。另外要注意的是減少設(shè)計(jì)變更。

2.招投標(biāo)階段

招投標(biāo)的引入能夠起到縮減工程造價(jià)、保證施工質(zhì)量等作用，在具體審查投標(biāo)單位報(bào)價(jià)時(shí)，將投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)進(jìn)行匯總分析與內(nèi)部標(biāo)底對(duì)比，特別是重點(diǎn)研究工程量大的項(xiàng)目單價(jià)，對(duì)工程總價(jià)、各個(gè)項(xiàng)目單價(jià)組成的要素的合理性進(jìn)行分析、測(cè)算，最終選擇最優(yōu)報(bào)價(jià)的中標(biāo)單位。中標(biāo)后，施工合同條款的簽訂務(wù)必周密、詳盡，最大限度的防止出現(xiàn)后期甲乙雙方責(zé)任界限模糊、互相推諉的情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立建設(shè)工程施工合同審閱會(huì)簽制度，相關(guān)責(zé)任人必須熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責(zé)。對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款，都應(yīng)有詳細(xì)的約定。合同管理必須是全過程的、系統(tǒng)性的、動(dòng)態(tài)性的。大型房地產(chǎn)項(xiàng)目中的很多分項(xiàng)工程可以采用指定分包的方式，比如空調(diào)安裝工程等可以由甲方直接指定分包。對(duì)于諸如樁基工程等應(yīng)由甲方直接發(fā)包，由其它獨(dú)立施工單位與甲方直接簽訂合同執(zhí)行，既可以選擇實(shí)力最強(qiáng)的專業(yè)施工單位，又大量節(jié)省工程造價(jià)，防止出現(xiàn)因總包單位方面的問題停工或雙方出現(xiàn)分歧時(shí)受總包單位轄制的情況。

3.基建階段

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的不確定因素很多，所以預(yù)算之外的費(fèi)用時(shí)常會(huì)產(chǎn)生。進(jìn)入基建階段后，整體工程造價(jià)的控制可以從兩方面入手。其一要注重工程簽證的管理。工程簽證必須在發(fā)生之后的兩周內(nèi)，秉承客觀、準(zhǔn)確的原則及時(shí)辦理。對(duì)于施工圖之外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，一定要把簽證所需要的各項(xiàng)相關(guān)內(nèi)容都一一寫清，杜絕一切模糊不清，含糊籠統(tǒng)的記錄。簽證的審核必須按照工程合同和投標(biāo)書中的條例切實(shí)執(zhí)行，而不允許任意變更。如果出現(xiàn)不得不變更的情況，必須在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行再次檢查，還要避免不辦手續(xù)就將變更又變回的情況。其二是重視工程款的管理。①根據(jù)每個(gè)月實(shí)際完成工程造價(jià)的4/5支付工程進(jìn)度款；②在工程竣工驗(yàn)收合格后，支付總造價(jià)的85%；③工程驗(yàn)收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規(guī)定的期限內(nèi)完成結(jié)算，結(jié)算工程款為總造價(jià)的97%，剩下的3%用作工程保修款，在保修期結(jié)束后支付乙方保修金。

4.竣工階段

在工程竣工時(shí)，需要做的工作主要有：一是由發(fā)包方細(xì)致的審核承包方所提供的竣工結(jié)算文件，是否有過高估算造價(jià)的情形出現(xiàn)；二是由業(yè)主考察工程項(xiàng)目的完成情況，是否符合合同調(diào)整中所列的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還要仔細(xì)查看是否存在重復(fù)計(jì)算的費(fèi)用，還有就是查看工程材料的價(jià)格是否偏離實(shí)際。針對(duì)施工中的隱蔽工程，也要在監(jiān)理工程師的簽字認(rèn)可后才能進(jìn)行驗(yàn)收和結(jié)算。

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