【摘要】當(dāng)前，我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀良好，但不可否認(rèn)存在一定的問題，如公信力不高、沒有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、監(jiān)管力度不強(qiáng)等，針對(duì)這些問題要進(jìn)行徹底的改革。

【關(guān)鍵詞】土地估價(jià)業(yè)；改革；發(fā)展

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與城市化進(jìn)程的推進(jìn)，土地行業(yè)成為了組成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要元素，土地評(píng)估也在這樣的社會(huì)大背景下得到了飛速發(fā)展，盡管在發(fā)展中我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的整體機(jī)構(gòu)和規(guī)模、人員素質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)能力等得到了很大的提高，但難免存在不少問題。

1.影響我國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展的因素

1.1當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的內(nèi)外客觀因素影響

客觀來看，目前我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)在發(fā)展中應(yīng)用的體制還沒有與市場(chǎng)發(fā)展要求相適應(yīng)。早在1999年，我國(guó)的國(guó)土資源部就發(fā)布了有關(guān)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和政府部門脫鉤等通知，根據(jù)要求與規(guī)定[1]，所有的在冊(cè)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)都要針對(duì)脫鉤進(jìn)行改制，但受到了傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)觀念和體制的影響，還是存在很多機(jī)構(gòu)沒有徹底進(jìn)行脫鉤改制，無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，也沒有相應(yīng)的市場(chǎng)研究，深受行政管理干擾的案例，在服務(wù)范圍與質(zhì)量方面都與市場(chǎng)需求有很大的差距，嚴(yán)重影響了機(jī)構(gòu)自身的發(fā)展。

1.2土地估價(jià)行業(yè)嚴(yán)重缺乏公信力

由土地資產(chǎn)評(píng)估體系來看，在執(zhí)業(yè)的同時(shí)多元化的評(píng)估方法為評(píng)估工作帶來了一定的便利，但也存在很多評(píng)估機(jī)構(gòu)刻意迎合對(duì)象要求暗箱操作實(shí)現(xiàn)結(jié)果的現(xiàn)狀，于是導(dǎo)致結(jié)果的展現(xiàn)具有較大的主觀性和隨意性，這些現(xiàn)狀都對(duì)土地估價(jià)行業(yè)公信力形成威脅。

1.3土地評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

在估價(jià)過程中，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)是單獨(dú)的經(jīng)濟(jì)法人，需要承擔(dān)相應(yīng)的業(yè)務(wù)與義務(wù)，同時(shí)享受一定的經(jīng)濟(jì)效益，承擔(dān)一定的法律責(zé)任。既然屬于事業(yè)單位的范疇，那么背后會(huì)有行政主管部門管理，有效減少了風(fēng)險(xiǎn)，但在當(dāng)前面臨的市場(chǎng)環(huán)境下，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)有了企業(yè)單位的身份，需要面對(duì)的是各個(gè)機(jī)構(gòu)不同發(fā)展程度的各種風(fēng)險(xiǎn)，如稅收、發(fā)展、法律等等，不但增大了風(fēng)險(xiǎn)性，而且還會(huì)產(chǎn)生很多問題，而我國(guó)目前的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)并沒有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)制定相應(yīng)的抵御措施[2]。

1.4土地評(píng)估行業(yè)缺乏相應(yīng)的監(jiān)督力度

這主要表現(xiàn)在監(jiān)督主體設(shè)置方面，由于設(shè)置不夠明確，存在不少惡性競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，很多估價(jià)的重要工作并沒有針對(duì)實(shí)際的業(yè)務(wù)，而是注重公關(guān)，比如回扣成為一種默許的行規(guī)，影響評(píng)估服務(wù)質(zhì)量，損害利益，危害聲譽(yù)；估價(jià)機(jī)構(gòu)故意壓低收費(fèi)價(jià)格獲取競(jìng)爭(zhēng)性，由于評(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)是全國(guó)統(tǒng)一性質(zhì)的，但一些評(píng)估機(jī)構(gòu)為了爭(zhēng)取份額降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重影響了行業(yè)聲譽(yù)；同行業(yè)之間存在互相詆毀的現(xiàn)象，由于監(jiān)督不利的影響，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中行業(yè)出現(xiàn)不合理格局。

1.5土地評(píng)估行業(yè)工作人員素質(zhì)與水平不高

在具體的評(píng)估工作中，有些事務(wù)所在評(píng)估師與評(píng)估能力上表現(xiàn)不足，對(duì)行業(yè)的情報(bào)資料收集不全，或是缺乏對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的認(rèn)識(shí)，還有的甚至不主動(dòng)去了解有關(guān)房產(chǎn)部門和國(guó)土資源信息，也沒有安排實(shí)地的勘察，造成一種不嚴(yán)肅執(zhí)業(yè)的現(xiàn)象。

2.當(dāng)前制約土地評(píng)估行業(yè)發(fā)展的原因

總結(jié)制約土地評(píng)估行業(yè)發(fā)展的原因，大致可以分為三點(diǎn)，分別是監(jiān)督主體的不明確、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的惡劣以及工作人員素質(zhì)的低下。首先，監(jiān)督主體不明確表現(xiàn)為兩個(gè)方面，不統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)情況的評(píng)估混亂。其次，盡管國(guó)家部委至地方協(xié)會(huì)針對(duì)土地評(píng)估師的專業(yè)素養(yǎng)有具體的要求，但具體到檢查方法上大多都是報(bào)告聽取與評(píng)估，效果很差。再者行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非?；靵y，評(píng)估機(jī)構(gòu)要面臨自身生存的壓力，又要經(jīng)受各種外部不公平的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)上常出現(xiàn)的關(guān)系戰(zhàn)、價(jià)格戰(zhàn)都需要評(píng)估師自身職業(yè)道德素養(yǎng)的提高來抵御，同時(shí)還要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。最后是評(píng)估人員的素質(zhì)，這與傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)觀念和體制息息相關(guān)，且缺乏了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，無法達(dá)到當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的需求。

3.我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的改革與發(fā)展

3.1開拓新業(yè)務(wù)，堅(jiān)持多元化發(fā)展

隨著經(jīng)濟(jì)的改革與發(fā)展，土地評(píng)估行業(yè)與業(yè)務(wù)的推進(jìn)迎來了更多的機(jī)遇，如征地價(jià)格評(píng)估、劃撥土地使用評(píng)估等，當(dāng)前市場(chǎng)考驗(yàn)的是行業(yè)的創(chuàng)新能力。如今，土地市場(chǎng)也日益完善，要進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展才能保證經(jīng)濟(jì)效益，相關(guān)部門要將其作為新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。比如登記代理就具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?，適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展成為一種綜合性業(yè)務(wù)，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)要盡快拓展相關(guān)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)多元化的創(chuàng)新，才能創(chuàng)造更大的利益空間。針對(duì)業(yè)務(wù)拓展受限問題，可以從綜合性的一條龍服務(wù)領(lǐng)域開拓，各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該加大規(guī)模效應(yīng)，提高規(guī)模效益，打造品牌[3]。

3.2推動(dòng)行業(yè)自律，充分發(fā)揮約束作用

可以借鑒國(guó)外的一些做法，如土地估價(jià)師準(zhǔn)則、行業(yè)職業(yè)道德規(guī)范等，明確能做與不能做的行為，將自律落到實(shí)處，同時(shí)建立相應(yīng)的客戶反饋和投訴的體系，比如專欄等，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)有效的監(jiān)督，引導(dǎo)建立共同價(jià)格綱領(lǐng)，起到共同制約作用，并實(shí)施交叉檢查制度，規(guī)范行業(yè)秩序，形成良好的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

3.3強(qiáng)化行業(yè)道德建設(shè)，構(gòu)建良好執(zhí)業(yè)環(huán)境

強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)和國(guó)土資源主管部門對(duì)誠(chéng)實(shí)守信原則的宣傳力度，特別要加強(qiáng)執(zhí)業(yè)人員道德方面的教育，強(qiáng)化專業(yè)技能的獲取，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)大力打擊行業(yè)運(yùn)作中缺乏職業(yè)道德，產(chǎn)生危害作用的行為與個(gè)體，積極構(gòu)建良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

3.4強(qiáng)化行政監(jiān)督力度，堅(jiān)持健康發(fā)展

評(píng)估行業(yè)市場(chǎng)化的趨勢(shì)已無法改變，尤其是評(píng)估結(jié)果審查制度的取消，大大增大了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，因此，首先必須做好控制風(fēng)險(xiǎn)的工作，各個(gè)機(jī)構(gòu)強(qiáng)化內(nèi)部項(xiàng)目管理，全面提高評(píng)估報(bào)告的水平與質(zhì)量，做好規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的工作，提高服務(wù)質(zhì)量，改善服務(wù)環(huán)節(jié)，完善服務(wù)內(nèi)容，從行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，學(xué)會(huì)運(yùn)用并建立保險(xiǎn)制度，實(shí)現(xiàn)評(píng)估工作的質(zhì)量與效果。其次，要實(shí)現(xiàn)行業(yè)間的聯(lián)合，通過建立健全行業(yè)機(jī)制，保證優(yōu)勝劣汰，完善內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，減少受到外部因素的影響，確保自身在外部環(huán)境改變過程中有良好的適應(yīng)能力與發(fā)展能力。最后，從整體上強(qiáng)化行政監(jiān)督力度，國(guó)家相關(guān)部門要針對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)做好定期審核工作，不斷促進(jìn)土地評(píng)估行業(yè)取得良好健康而長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

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