【摘要】房地產(chǎn)登記信息查詢系統(tǒng)的價值功能是建立在統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)之上的，隨著不動產(chǎn)登記機構(gòu)的整合，《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》等相關(guān)法律法規(guī)的頒布和實施，標志著我國依法管理的不動產(chǎn)信息時代即將來臨。本文以我國不動產(chǎn)登記信息查詢?yōu)檠芯壳腥朦c，分析了目前完善我國不動產(chǎn)登記信息查詢體系的四種途徑，分別從采取區(qū)別分類限制模式，確保不動產(chǎn)登記信息資料公開，完善查詢主體范圍，完善查詢程序進行著手，為不動產(chǎn)登記查詢體制的推進提供了參考依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記；信息查詢；法律條例；政策

房地產(chǎn)登記信息查詢系統(tǒng)的價值功能是建立在統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)之上的，隨著不動產(chǎn)登記機構(gòu)的整合，《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》等相關(guān)法律法規(guī)的頒布和實施，標志著我國依法管理的不動產(chǎn)信息時代即將來臨。

一、采取區(qū)別分類限制模式

當前房地產(chǎn)登記信息查詢系統(tǒng)模型，處于一個尷尬的境地，當前是系統(tǒng)的大統(tǒng)一、大融合時期，所以對多層次，多單位，多類別的規(guī)范性文件、資料管理將是一件非常復(fù)雜、龐大的系統(tǒng)工程?！段餀?quán)法》中關(guān)于“權(quán)利人、利害關(guān)系人”及不動產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)中關(guān)于“權(quán)利人、利害關(guān)系人”、“有關(guān)國家機關(guān)”查詢的規(guī)定符合德國法律規(guī)定的限制模式[1]。然而，在不動產(chǎn)登記完全統(tǒng)一之前，實踐中《土地登記資料公開查詢辦法》和其他相對層級較低的規(guī)定仍有可行的應(yīng)用空間，該規(guī)定下認可任何人對土地登記結(jié)果信息的查詢權(quán)限，但對最初的注冊數(shù)據(jù)查詢的主體進行了限制，該措施符合了區(qū)別分類限制模式的準則。這表明中國目前的注冊信息查詢的狀態(tài)是限制模式和區(qū)別分類限制模式協(xié)同存在，共同發(fā)揮作用。

不同分類限制模式在實現(xiàn)房地產(chǎn)公信力的功能、平衡交易安全和個人隱私保護等方面有比較優(yōu)勢，所以我們需要學(xué)習國外相關(guān)立法經(jīng)驗，結(jié)合我國監(jiān)管部門進行有益實踐，從未來我國最高水平的立法入手，限制不同分類模型的引入，基于深度和重要性的信息可能涉及到隱私的登記權(quán)利人，統(tǒng)一規(guī)定不動產(chǎn)登記和分類的信息查詢及搜索。具體地說，包括集成《物權(quán)法》和所有相關(guān)注冊監(jiān)管文件。國家有關(guān)機關(guān)依照法律、行政法規(guī)查詢、復(fù)制和調(diào)查處理不動產(chǎn)登記信息來判斷其價值。

二、確保不動產(chǎn)登記信息資料公開

從立法的角度出發(fā)，明確公共登記機關(guān)和違反登記義務(wù)的機關(guān)責任。登記機關(guān)是當事人的一個開放的公共信息載體，是公共權(quán)力的擴張性和侵略性的力量。

如果沒有相關(guān)法律法規(guī)進行約束，且缺乏有效監(jiān)管機構(gòu)，又不提供侵權(quán)登記，這就形成了一種事實上的責任推脫，這將會對不動產(chǎn)登記信息的公示、公開性工作形成阻力。

《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)定查詢申請人向登記機關(guān)提出查詢要求，登記機構(gòu)應(yīng)當提供所需要的查詢信息。《登記條例》第32條規(guī)定對于登記機構(gòu)應(yīng)當承擔哪些責任，大部分在表述上都比較具體，但是，登記管理機關(guān)如果在沒有任何正當理由，拒絕權(quán)利人和利害關(guān)系人的查詢，從而造成他人損害，是否應(yīng)當承擔責任？以及承擔什么樣的責任？沒有明確的規(guī)定[2]。

房地產(chǎn)登記信息屬于政府信息，登記制度是行政權(quán)力的外化，對各種查詢的過程中法律問題的注冊信息有什么問題，可直接從政治學(xué)的角度來重新組合解釋并給予答案。例如，登記機關(guān)無理由拒絕查詢申請，從而損害到申請人的個人利益，可以在行政機關(guān)處獲得應(yīng)有行政處罰。這種做法雖然合理，但這是違反法律制定特殊的目的性。由于登記機關(guān)使不動產(chǎn)登記法律法規(guī)合理化，說明這個區(qū)域的重要性，有單獨的特別規(guī)定，同時希望其規(guī)定內(nèi)容的適用，涉及不動產(chǎn)中存在的問題可以在相關(guān)法規(guī)中被解決，它是一種特殊的法律應(yīng)具備的基本功能。

三、完善查詢主體范圍

針對現(xiàn)有的查詢系統(tǒng)，可以是圖案限制和分類模型之間的組合。持有人可以毫無疑問地查詢相關(guān)信息，公安機關(guān)等國家機關(guān)以及仲裁機構(gòu)查詢，對企業(yè)行為為職務(wù)行為，查詢過程和查詢范圍都有相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范，可以通過網(wǎng)絡(luò)查詢來得知這一過程的真假。但是，對“利益相關(guān)者”的范圍，沒有統(tǒng)一的定論，相關(guān)的情況還待確定。另外，需要為特殊群體做相應(yīng)的系統(tǒng)設(shè)計。在理論與實踐有關(guān)當事方“應(yīng)遵循”規(guī)定，不動產(chǎn)登記結(jié)果或可能影響其合法權(quán)益和人民的利益，至于是否存在大眾所真正關(guān)心的問題，導(dǎo)致從以下幾個方面來判斷[3]：一種是當事人并不是真正的產(chǎn)權(quán)主體，但是和不動產(chǎn)的物之間存在相關(guān)的法律因果關(guān)心；二是因為不動產(chǎn)的結(jié)果登記主體的交易行為事項或影響到個人權(quán)利和第三人的利益；三是與不動產(chǎn)是考慮到題材，繼承或遺贈，事實如權(quán)屬糾紛的依據(jù)；四是由于訴訟的處理，第三方假設(shè)損害他們的利益，可以提出相關(guān)的法律法規(guī)來依法保護自己的合法權(quán)益而產(chǎn)生；第五，其他法律，法規(guī)和原提供證據(jù)的規(guī)定來證明其存在的利益。因此，無論是在查詢申請人確實屬于利害關(guān)系人，還是主觀上查詢?nèi)说幕A(chǔ)上的識別技巧，都應(yīng)該從法律法規(guī)合理的情況下來理解。

四、完善查詢程序

在這個互聯(lián)網(wǎng)控制一切的時代，生活和工作都離不開互聯(lián)網(wǎng)的控制。隨著時代的發(fā)展，原有的紙質(zhì)查詢介質(zhì)必將被電子查詢介質(zhì)所取代，電子信息查詢將成為查詢的重要手段和途徑之一。為了審查不動產(chǎn)登記信息的查詢申請，登記機關(guān)不得不設(shè)定嚴格的證明查詢標準，并提供社會“普通人民”的申請人可以接受的文件信息，這應(yīng)該在允許查詢的相應(yīng)的范圍[4]之內(nèi)。在查詢申請人資格審查中，包括公民的隱私信息，注冊結(jié)構(gòu)等內(nèi)容，并有權(quán)要求申請人解釋查詢的目的和權(quán)利，登記相關(guān)信息，由辦公室工作人員和申請人共同簽署協(xié)議。此外，我們得出的合理規(guī)則和相關(guān)經(jīng)驗教訓(xùn)對不動產(chǎn)登記機關(guān)申請查詢登記內(nèi)容有相當大的影響，并提供有關(guān)“利益相關(guān)者”的證明上述文件相結(jié)合，制定合理的標準查詢申請人資格證書。

參考文獻：

[1]武立宏.不動產(chǎn)登記法律制度要論[M].中國政法大學(xué)出版社.

[2]汪治平.物權(quán)法精要與依據(jù)指引[M].人民出版社，2007.

[3]武東海.不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)研究[J].國土資源，2014，（06）.

[4]高晶.淺談我國房地產(chǎn)登記制度的完善[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2011，（03）.

作者簡介：

李瀅，女，1976年8月16日，吉林 通化，本科，土地管理、不動產(chǎn)登記等，工程師，通化市國土資源局。