【摘要】作為中國交通建設(shè)股份有限公司的子公司和面向海外業(yè)務(wù)的重要平臺(tái)，中國路橋工程有限責(zé)任公司是中國交建“國際化優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略”的踐行者和實(shí)踐者，而海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是“五商中交”戰(zhàn)略的重要組成板塊，也是中國路橋優(yōu)先發(fā)展的核心業(yè)務(wù)之一。該文通過對(duì)中國路橋海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的SWOT分析，明確了中國路橋海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略方向和路徑規(guī)劃，并對(duì)中國路橋在“國際化優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略”下的海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)、管理、執(zhí)行與創(chuàng)新四個(gè)方面進(jìn)行了全面闡述。

【關(guān)鍵詞】中國路橋；海外；房地產(chǎn)；戰(zhàn)略

中國交通建設(shè)股份有限公司是中國第一家成功實(shí)現(xiàn)境外整體上市的特大型國有基建企業(yè)，位列世界企業(yè)500強(qiáng)第110位。2013年，中國交建即確立了國際化經(jīng)營優(yōu)先的發(fā)展戰(zhàn)略，并明確了“率先建成具有國際競爭力的世界一流企業(yè)”的總體戰(zhàn)略目標(biāo)。2014年，中國交建進(jìn)一步提出了“五商中交”（全球知名的工程承包商、城市綜合體開發(fā)運(yùn)營商、特色房地產(chǎn)商、基礎(chǔ)設(shè)施綜合投資商、海洋重工與港口機(jī)械制造集成商）戰(zhàn)略。中國路橋工程有限責(zé)任公司是中國交建的子公司，是中國交建“一體（中國交建）兩翼（中國路橋、中國港灣）”海外經(jīng)營的重要載體，在全球近50個(gè)國家和地區(qū)設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)。為貫徹落實(shí)中國交建“國際化優(yōu)先發(fā)展”和“五商中交”戰(zhàn)略，中國路橋提出了相應(yīng)的對(duì)接策略，并將海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為重點(diǎn)放在了突出的位置。為此，對(duì)自身的海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行全面的梳理和規(guī)劃成為了當(dāng)務(wù)之急。

1、中國路橋海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體環(huán)境分析

1.1外部環(huán)境分析

1.1.1發(fā)展機(jī)會(huì)研究

1.1.1.1海外房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨勢(shì)向好，一些具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的國家具備較大的發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

1.1.1.2東南亞、非洲各國人口增長明顯，中產(chǎn)階層逐漸形成并擴(kuò)大，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求逐步增長；

1.1.1.3中國“一帶一路”戰(zhàn)略的實(shí)施，覆蓋范圍內(nèi)的國家和地區(qū)將能承接中國發(fā)展的東風(fēng)，獲得較大的發(fā)展機(jī)會(huì)；

1.1.1.4中國企業(yè)的國際影響力不斷增強(qiáng)，各國逐漸認(rèn)可中國企業(yè)特別是工程施工類企業(yè)的施工能力和開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量；

1.1.1.5中國公民境外投資房地產(chǎn)的熱情高漲，東南亞、發(fā)達(dá)市場(chǎng)較受歡迎，中國企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)中國公民具有天然的吸引力。

1.1.2面臨的主要威脅分析

1.1.2.1世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)尚未真正過去，各國之間發(fā)展差距進(jìn)一步加大，部分新興經(jīng)濟(jì)體發(fā)展步入困境；

1.1.2.2全球房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈；

隨著中國經(jīng)濟(jì)步入中速發(fā)展的“新常態(tài)”，很多中國機(jī)構(gòu)投資者和房地產(chǎn)公司已將對(duì)外投資列為長期戰(zhàn)略。同時(shí)全球機(jī)構(gòu)投資者也將資金從中國移向海外。這將導(dǎo)致海外房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈，對(duì)中國路橋未來的專業(yè)能力及運(yùn)營水平提出了更高的要求。

1.1.2.3不少國家加強(qiáng)外匯管制，當(dāng)?shù)貛刨H值風(fēng)險(xiǎn)較大，此外，人民幣與美元等國際性貨幣的匯率也存在波動(dòng)幅度加大的風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)在一定程度上降低中國路橋海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤。

1.2內(nèi)部環(huán)境分析

1.2.1中國路橋發(fā)展海外房地產(chǎn)的主要優(yōu)勢(shì)

1.2.1.1全球性的海外布局，市場(chǎng)空間廣闊；

截至2016年10月，中國路橋在亞洲、非洲、歐洲、美洲50多個(gè)國家和地區(qū)設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)，形成了高效快捷的經(jīng)營開發(fā)管理網(wǎng)絡(luò)。

1.2.1.2豐富的海外土地儲(chǔ)備；

截至2016年10月，中國路橋在近30個(gè)國家和地區(qū)擁有大量的海外土地儲(chǔ)備。

1.2.1.3豐富的資金儲(chǔ)備和強(qiáng)大的融資能力；

1.2.1.4強(qiáng)大的工程施工管理和質(zhì)量進(jìn)度控制能力；

1.2.1.5大型基建項(xiàng)目的前期跟蹤和提前介入，有利于提前獲知未來具備升值潛力的土地；

1.2.1.6與所在國政府和上層關(guān)系良好，有可能爭取到相關(guān)政策的支持；

1.2.1.7中國交建海外事業(yè)部、中交海外地產(chǎn)等中國交建內(nèi)部單位的配合和支持；

1.2.2中國路橋發(fā)展海外房地產(chǎn)的主要劣勢(shì)

1.2.2.1房地產(chǎn)專業(yè)能力不足，人才儲(chǔ)備較少；

1.2.2.2大部分現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的區(qū)位相對(duì)較差，當(dāng)前的開發(fā)條件尚不成熟；

1.3結(jié)論

通過上述對(duì)中國路橋海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境綜合分析，中國路橋海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總體上是優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)、機(jī)會(huì)多于威脅，中國路橋長期的海外經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)開展情況決定了中國路橋開展海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具備天然的合理性。

2、中國路橋海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略建議

2.1中國路橋海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略建議

在中國路橋2016年工作會(huì)上，中國路橋提出了在海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，公司將借助中交海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，協(xié)同發(fā)展；同時(shí)，將充分利用現(xiàn)有海外土地儲(chǔ)備，以高端進(jìn)入的姿態(tài)，深度開發(fā)的模式，有選擇性地進(jìn)行開發(fā)；并針對(duì)駐在國的國家城市發(fā)展和交通規(guī)劃，制定投資開發(fā)策略，有序推動(dòng)住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多元化特色項(xiàng)目的開發(fā)。

2.1.1中國路橋海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略愿景建議：中國海外房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者。

2.1.2中國路橋海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的使命建議將海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)打造成公司利潤長期穩(wěn)定增長的來源，助力中國交建成為獨(dú)具特色的境外最大中國房地產(chǎn)商。

2.2中國路橋海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向建議

2.2.1緊密對(duì)接中國國家發(fā)展戰(zhàn)略，把握新興經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展機(jī)會(huì)。

伴隨著中國“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略在世界的布局，搭借國家利好政策的優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)，充分利用國內(nèi)國際兩種資源，對(duì)快速發(fā)展的新興市場(chǎng)進(jìn)行提前占位。

2.2.2遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，有所為有所不為。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到多個(gè)因素的相互作用，市場(chǎng)波動(dòng)性也比較明顯。在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展過程中必須充分利用房地產(chǎn)發(fā)展的客觀規(guī)律，有所為有所不為，趨利避害、良性發(fā)展。

2.2.3切實(shí)滿足目標(biāo)國家的實(shí)際需求，不易盲目超前開發(fā)。

不同國家由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不同，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展階段和模式也有極大的差異，中國路橋在海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)過程中，要針對(duì)不同國家的不同發(fā)展階段，采取不同的進(jìn)入策略和開發(fā)模式，遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，開發(fā)適合目標(biāo)國家實(shí)際需求的物業(yè)和產(chǎn)品。

2.3中國路橋海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略實(shí)施路徑建議

2.3.1快速銷售的居住類物業(yè)和持有型物業(yè)并舉。

重點(diǎn)的投資類型應(yīng)以快速銷售的居住類物業(yè)（住宅、別墅、公寓等）為主，通過快速銷售回收原始投資后，再持有部分物業(yè)長期經(jīng)營（寫字樓、商業(yè)、出租公寓等）。

2.3.2積極開展海外土地收儲(chǔ)。

土地儲(chǔ)備是發(fā)展房地產(chǎn)的基礎(chǔ)條件之一，土地的升值也是創(chuàng)造房地產(chǎn)價(jià)值的一項(xiàng)重要手段。鑒于現(xiàn)階段中國路橋在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域尚處于起步階段，發(fā)展還不是很成熟，同時(shí)，中國路橋目前重點(diǎn)布局的國家發(fā)展前景還不是十分明朗，中國路橋可以充分利用在全球布局的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，在新興經(jīng)濟(jì)體中尋找合適的國別，選擇在城市中心地段，未來升值潛力較大的地塊進(jìn)行土地收儲(chǔ)。

2.3.3積極探索“工程+房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)開發(fā)”。

在深入研究國別市場(chǎng)和相關(guān)房地產(chǎn)政策的基礎(chǔ)上，積極探索將“工程+房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)開發(fā)”這一國內(nèi)較為成熟的商業(yè)模式移植到海外市場(chǎng)。結(jié)合自身特色，依托國際化經(jīng)營體系，把房地產(chǎn)項(xiàng)目與吹填造地、基礎(chǔ)設(shè)施綜合投資、城市綜合體開發(fā)運(yùn)營、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和物流貿(mào)易區(qū)建設(shè)等項(xiàng)目結(jié)合起來，重點(diǎn)選擇政局穩(wěn)定、法律環(huán)境好、經(jīng)濟(jì)處在上升期、屬地化經(jīng)營基礎(chǔ)較好的國別市場(chǎng)，積極跟蹤、開發(fā)優(yōu)質(zhì)海外房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2.3.4與中國交建內(nèi)部專業(yè)公司密切配合。

積極利用中交海外房地產(chǎn)有限公司、綠城中國等中國交建內(nèi)部專業(yè)公司的專業(yè)力量，形成合力，共同做大海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3、中國路橋海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)、管理、執(zhí)行與創(chuàng)新

3.1強(qiáng)化公司管理層對(duì)公司海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)力

建議組建包含外部專家和公司高管領(lǐng)導(dǎo)在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，定期召開會(huì)議，指導(dǎo)公司職能部門制定海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略規(guī)劃和實(shí)施路徑，并對(duì)戰(zhàn)略的實(shí)施、重點(diǎn)區(qū)域和國家的選擇、業(yè)態(tài)的選擇、具體項(xiàng)目的開發(fā)等進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從項(xiàng)目跟蹤、立項(xiàng)、投資評(píng)審和具體實(shí)施等全過程進(jìn)行全程把控。

3.2強(qiáng)化職能部門特別是公司投資部對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的管理能力

3.2.1以投資部為基礎(chǔ)，引進(jìn)和儲(chǔ)備房地產(chǎn)專業(yè)人才，提高房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)能力和管理水平，對(duì)接公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)小組。

3.2.2由投資部負(fù)責(zé)建立海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合格合作方制度

建議針對(duì)項(xiàng)目不同發(fā)展階段所需的第三方合作機(jī)構(gòu)，在前期了解或合作的基礎(chǔ)上，建立合格合作方制度，在招標(biāo)豁免和合同審批方面予以簡化，以節(jié)約工作啟動(dòng)所需時(shí)間。

3.2.3授權(quán)投資部與中交海外房地產(chǎn)公司等中國交建內(nèi)部專業(yè)機(jī)構(gòu)建立全面的合作和對(duì)接關(guān)系

建議針對(duì)不同的項(xiàng)目類型和規(guī)模大小，探索并明確與中交海外房地產(chǎn)公司的合作模式，確定其在中國路橋海外房地產(chǎn)項(xiàng)目中的定位。

3.3強(qiáng)化公司各駐外機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的執(zhí)行力，著力培養(yǎng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面具體的執(zhí)行人才

在公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展過程中，中國路橋投資部作為職能部門，無法對(duì)眾多國家的眾多項(xiàng)目進(jìn)行具體的管理，因此，中國路橋大力發(fā)展海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)必然要求公司各駐外機(jī)構(gòu)具備具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和運(yùn)營能力，建議對(duì)于具備開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)條件的駐外機(jī)構(gòu)進(jìn)行人才的定向培養(yǎng)和引進(jìn)，由點(diǎn)帶面，提高其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的具體執(zhí)行力。

3.4創(chuàng)新發(fā)展，不斷超越

3.4.1機(jī)制創(chuàng)新

企業(yè)成功的關(guān)鍵，不在于企業(yè)中擁有多少人才，而在于其運(yùn)營機(jī)制。一個(gè)好的機(jī)制不但能夠不斷地造就人才，能夠使優(yōu)秀的人才脫穎而出，能夠提高企業(yè)的績效，而且也能夠使那些不是人才的轉(zhuǎn)化為企業(yè)所需要的人才。這就要求中國路橋建立以核心價(jià)值觀為內(nèi)涵、以績效為特征的優(yōu)秀企業(yè)文化，建立對(duì)全體員工的激勵(lì)與約束體系，建立與世界先進(jìn)企業(yè)接軌的科學(xué)規(guī)范的內(nèi)部管理體系。

3.4.2融資創(chuàng)新

海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要想抓住當(dāng)前機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，不能僅依靠中國路橋自身的資金投入，還需要中國路橋多方位的運(yùn)用資本手段進(jìn)行融資和引進(jìn)資本。主要手段有：

3.4.2.1通過項(xiàng)目進(jìn)行融資

以項(xiàng)目合作為契機(jī)，與國內(nèi)大型商業(yè)銀行，如工、農(nóng)、中、建行或政策性金融機(jī)構(gòu)，如中非基金、絲路基金、亞投行、非行等探討戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)境外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

3.4.2.2借助中國交建的資本平臺(tái)

抓住中國交建支持海外投資的機(jī)會(huì)，與中國交建合資共建，提升投資能力，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.4.3人才創(chuàng)新

房地產(chǎn)是一個(gè)業(yè)務(wù)性很強(qiáng)的行業(yè)，需要專業(yè)人才進(jìn)行項(xiàng)目的專業(yè)化操作，但同時(shí)房地產(chǎn)也是一個(gè)高度程序化的行業(yè)，外行人員參與一到兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)也能熟悉項(xiàng)目的開發(fā)流程，因而，建議采取引進(jìn)一批，培養(yǎng)一批的策略，從中國交建內(nèi)部或社會(huì)上引進(jìn)一批專業(yè)人員，同時(shí)，對(duì)中國路橋內(nèi)部有意向從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員大力培養(yǎng)，使其能盡快熟練地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的全流程或部分模塊的操作，加強(qiáng)對(duì)自有人才的培養(yǎng)，加強(qiáng)員工能力建設(shè)，加快建設(shè)一支具備跨學(xué)科能力、善于學(xué)習(xí)新知識(shí)、新事物的復(fù)合型人才隊(duì)伍，為海外房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供智力支持。

結(jié)語：

2016年是中國路橋“十三五”規(guī)劃的開創(chuàng)之年，也是中國路橋海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的重點(diǎn)突破之年，適逢國家“一帶一路”戰(zhàn)略提出和中國交建“國際化優(yōu)先”、加快海外發(fā)展的東風(fēng)，在正確認(rèn)識(shí)中國路橋面臨的國內(nèi)外形勢(shì)和自身優(yōu)劣勢(shì)的基礎(chǔ)上，在中國交建“五商中交”等高端戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，一定能走出一條特色的中國路橋海外房地產(chǎn)發(fā)展之路。