【摘要】隨著國務(wù)院令第590號《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的頒布實施,明確因征收房屋造成搬遷的,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)。通過近幾年的征收工作來看,由于此類搬遷費(fèi)特別是設(shè)備資產(chǎn)類的搬遷費(fèi)用協(xié)商困難,又無具體評估規(guī)范細(xì)則,爭議較大,往往成為征收過程中的焦點(diǎn)和難點(diǎn),進(jìn)而影響征收工作的推進(jìn)。本文在這一大背景之下,結(jié)合江蘇省無錫市房屋征收所涉及到的設(shè)備搬遷補(bǔ)償實踐情況進(jìn)行探究,從設(shè)備類資產(chǎn)搬遷補(bǔ)償?shù)木唧w政策制定、評估細(xì)則完善、爭議處理機(jī)制等方面的研究,逐步規(guī)范搬遷補(bǔ)償工作,保護(hù)征收當(dāng)事方的合法權(quán)益,促進(jìn)房屋征收工作的順利實施。
【關(guān)鍵詞】房屋征收;設(shè)備搬遷;補(bǔ)償
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的建房【2011】第77號《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規(guī)定“被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值,機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用,以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償,由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定”。因此,在具體房屋征收過程中,由于各自利益訴求,針對機(jī)器設(shè)備搬遷費(fèi)用的確定,征收當(dāng)事人很難協(xié)商確定,而由評估機(jī)構(gòu)通過評估確定,但因此類搬遷費(fèi)用的評估比較復(fù)雜,又無具體評估規(guī)范細(xì)則,爭議較大。下面本人通過工作實踐總結(jié),闡述如何規(guī)范、科學(xué)、合理地確定房屋征收涉及的設(shè)備搬遷補(bǔ)償問題。
一、設(shè)備搬遷補(bǔ)償?shù)母拍罴捌湓谡魇罩械奶幚矸绞?/p>
征收中設(shè)備搬遷費(fèi)用是指因特定的原因(房屋征收)導(dǎo)致相關(guān)生產(chǎn)、生活、配套設(shè)施設(shè)備移除產(chǎn)生的損失的補(bǔ)償(不含停產(chǎn)停業(yè)損失)。包括拆卸、運(yùn)輸、裝配、調(diào)試、無形損耗等各類費(fèi)用。
在2011年實施房屋征收以前,即房屋拆遷時,普遍采用以房屋、土地評估總價的一定比例來確定搬遷費(fèi)用,且各地的比例標(biāo)準(zhǔn)、實施細(xì)則各不相同,甚至同停產(chǎn)停業(yè)損失、獎勵費(fèi)、過渡費(fèi)等其它費(fèi)用統(tǒng)一打包確定,顯然這種處理方式弊端很多,實施中矛盾很大。因此在房屋拆遷后期各地相繼出臺地方政策,逐步以各種量化方式取代,如起重設(shè)備按噸為單位計算補(bǔ)償費(fèi)用、變電設(shè)備以容量為單位計算補(bǔ)償費(fèi)用等等,并開始慢慢過渡以評估價格為基礎(chǔ)的補(bǔ)償方式,如無錫在2008年大規(guī)模實施的企業(yè)退城進(jìn)園設(shè)備搬遷補(bǔ)償即已采用評估為依據(jù)的辦法,當(dāng)然相關(guān)部門也出臺了配套的評估實施指導(dǎo)意見。
隨著國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》的實施,明確征收當(dāng)事方協(xié)商不成的,可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定這一方式。但從近幾年的實踐情況來看,因此類搬遷費(fèi)用的評估比較復(fù)雜,又無具體評估規(guī)范細(xì)則,爭議較大,矛盾突出,已成為房屋征收特別是生產(chǎn)性企業(yè)征收搬遷中的處理難點(diǎn)。
二、設(shè)備搬遷補(bǔ)償評估的具體操作辦法
1.設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估方法
因設(shè)備搬遷受設(shè)備個體差異、搬遷期限、搬遷距離、設(shè)備類別和性質(zhì)以及安裝調(diào)試精度等因素的影響,且設(shè)備搬遷往往會涉及很多非標(biāo)、自制安裝設(shè)備,很難找到可比案例,因此,對設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估除小型通用簡易安裝設(shè)備(如空調(diào)移裝)外不宜采用市場比較法進(jìn)行。另外,設(shè)備搬遷費(fèi)用作為資產(chǎn)構(gòu)成的成本項目之一,而非獨(dú)立收益性資產(chǎn),無法量化其收益,因此,對設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估也不能采用收益法進(jìn)行。對設(shè)備搬遷費(fèi)用的評估往往采用成本法(亦成本累加法)進(jìn)行,即對設(shè)備搬遷過程中耗費(fèi)的人化勞動和物化勞動包括拆卸、運(yùn)輸、裝配、調(diào)試、無形損耗等各類費(fèi)用及損失相加后,得到設(shè)備搬遷費(fèi)用。
理論來講,任何設(shè)備只要投入足夠的搬遷費(fèi)用,都可以實施搬遷。但現(xiàn)實中對于直接搬遷費(fèi)用大于設(shè)備重置成本結(jié)合成新的價格;搬遷后精度、產(chǎn)品合格率難以達(dá)到使用要求而存在較大的功能性損耗;搬遷中易于損壞的設(shè)備以及非標(biāo)且需與特殊購附屬物配套才能發(fā)揮效用或難以拆卸運(yùn)輸?shù)拇笮驮O(shè)備;從經(jīng)濟(jì)角度考慮,上述這些設(shè)備的直接搬遷費(fèi)用、調(diào)試保障成本、配件附件費(fèi)用以及由此產(chǎn)生的各類損失等綜合搬遷費(fèi)用會大于設(shè)備市場評估價格。
對于這類設(shè)備可直接評估其市場價格作為搬遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù),征收中將這類設(shè)備確定為不可搬遷設(shè)備。
因此,房屋征收中涉及的設(shè)備搬遷要根據(jù)上述原則區(qū)分可搬遷設(shè)備和不可搬遷設(shè)備,然后按不同的方法進(jìn)行評估。
2.設(shè)備搬遷費(fèi)用評估的評估程序
(1)明確評估對象和范圍
根據(jù)房屋征收范圍,確定評估對象及范圍,填寫委托評估明細(xì)表并由征收當(dāng)事方簽章確認(rèn)。對于某個單位房屋部分征收的,因設(shè)備有關(guān)聯(lián)性、組合性等特點(diǎn),要具體情況具體分析,同時剔除房屋征收評估報告中的內(nèi)容,做到不重不漏。
(2)現(xiàn)場勘查、收集資料
查閱有關(guān)賬目、臺賬,核實型號、購置日期、合同、發(fā)票、生產(chǎn)廠家,查閱設(shè)備檢測修理保養(yǎng)記錄收集設(shè)備布置圖、工藝流程圖、工藝管線圖、設(shè)計安裝圖紙;現(xiàn)場勘查設(shè)備使用情況,實際生產(chǎn)能力,產(chǎn)品合格率等。
(3)對機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要鑒定
對設(shè)備的技術(shù)性能、結(jié)構(gòu)狀況、運(yùn)行維護(hù)、負(fù)荷狀況和完好程度進(jìn)行鑒定,結(jié)合功能性損耗、經(jīng)濟(jì)性損耗,據(jù)以做出技術(shù)鑒定。做這項工作時可聘請專業(yè)工程技術(shù)人員參加。
(4)劃分設(shè)備類型,研究確定評估方法
按前述區(qū)分可搬遷設(shè)備和不可搬遷設(shè)備的原則結(jié)合有關(guān)勘查資料鑒定情況,對評估對象進(jìn)行分類。對于可搬遷設(shè)備按各項搬遷成本累加進(jìn)行評估,對于不可搬遷設(shè)備按其性質(zhì)特點(diǎn)先評估重置成本,再結(jié)合成新率確定評估價格。
(5)編制評估匯總表,撰寫評估報告
按確定的評估方法和經(jīng)過驗證的資料數(shù)據(jù),對評估對象逐一完成評估分析,并計算評估值,填寫評估結(jié)果明細(xì)表,編制評估結(jié)果匯總表,撰寫評估報告并進(jìn)行內(nèi)部復(fù)核后出具報告。
(6)資料歸檔
將有關(guān)資料按規(guī)定進(jìn)行整理歸檔,尤其要將相關(guān)底稿保存齊全。
三、設(shè)備搬遷補(bǔ)償?shù)膶嵺`思考
近幾年,無錫市房屋征收涉及設(shè)備搬遷補(bǔ)償基本采用上述辦法進(jìn)行,總體來看取得了一定的成效,特別是對完成中、大型工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的房屋征收以及退城進(jìn)園企業(yè)搬遷起到了積極作用。實踐中我認(rèn)為下面幾方面值得注意:
1.雖然政策規(guī)定設(shè)備搬遷費(fèi)用由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,但由于專業(yè)不同,大部分房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評估師并不具備這方面的專業(yè)勝任能力。因此在實踐中,可由征收方按規(guī)定程序直接委托具備此方面能力的評估機(jī)構(gòu)(如資產(chǎn)評估)進(jìn)行評估,或由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)聘請專業(yè)人員做出評估輔助參考意見。
2.慎重界定設(shè)備搬遷對象,對于賬面資產(chǎn)未有反映的要加以重視鑒別,實踐中要防止企業(yè)弄虛作假,特別是突擊裝配設(shè)備以騙取搬遷補(bǔ)償??茖W(xué)合理區(qū)分可搬遷設(shè)備和不可搬遷設(shè)備。做到與房屋征收評估內(nèi)容不重復(fù)不漏評,例如搬遷補(bǔ)償費(fèi)中包含移建地點(diǎn)的混凝土設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)用,房地產(chǎn)征收評估報告的附屬物中不得再評估設(shè)備基礎(chǔ)。劃清搬遷補(bǔ)償與停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)膮^(qū)別。
3.由于現(xiàn)階段行業(yè)主管機(jī)構(gòu)未出臺相應(yīng)的評估規(guī)范細(xì)則,加之機(jī)構(gòu)實力以及評估人員的專業(yè)水準(zhǔn)和職業(yè)素養(yǎng)等多種因素影響,造成不同機(jī)構(gòu)或同一機(jī)構(gòu)不同人員對相同或類似的評估對象出具的評估結(jié)論差異較大,甚至大相徑庭。因此,有必要對初評報告進(jìn)行第三方復(fù)核,確保評估結(jié)果的合理公正公平。如無錫各級政府實施的征收項目,都由該行政區(qū)政府評審機(jī)構(gòu)進(jìn)行評審后出具正式報告。當(dāng)然,如當(dāng)事方對評估結(jié)果不能接受,按規(guī)定可采用復(fù)核、鑒定等多種方式處理。結(jié)語:
總之,設(shè)備搬遷種類多,涉及的專業(yè)程度高,又同房屋征收緊密聯(lián)系,矛盾交織,社會關(guān)注度高。因此,在實際征收工作中,要善于讀懂政策內(nèi)涵、理清思路、綜合考量,科學(xué)合理確定搬遷補(bǔ)償費(fèi)用,保護(hù)征收當(dāng)事方的合法權(quán)益,確保房屋征收工作的順利完成。