征收房產(chǎn)稅的普遍依據(jù)：公開市場評估價值

房產(chǎn)稅在不同國家的名稱不盡相同，包含的名目和征收的具體方法也有所差異，但大體都呈現(xiàn)一個主要的共同點，那就是以該房產(chǎn)的公開市場價值（OMV）為依據(jù)。稅基無外乎兩種，即房屋價值（如奧地利，丹麥，瑞士，日本，臺灣等）或租金價值（法國，德國，比利時，香港，新加坡等），都是以房地產(chǎn)評估為前提（見表1和表2）。這是因為，只有市場價值才能對被征收房產(chǎn)的價值提供可靠證據(jù)。評估行業(yè)專業(yè)性強，作為第三方擁有公信力，有助于平衡社會影響，而行業(yè)本身的市場競爭也有利于房產(chǎn)價值評估準確性的提高，以及稅收制度的有效執(zhí)行。

但是，由于經(jīng)濟社會因素的影響和房地產(chǎn)市場的波動，房產(chǎn)價值和租金常處在動態(tài)變化之中，因此很多國家會進行較為頻繁的重新估價來更準確地反應(yīng)房屋的市場價值，比如很多OECD國家包括英國每5年重估一次；在香港，1999年之前，每三年或以上重估一次，1999年以后，每年重估一次。但現(xiàn)實中房產(chǎn)稅面對的房產(chǎn)類別多樣（土地，房屋，構(gòu)建物等），用途多樣（住宅，商業(yè)，工業(yè)等）構(gòu)成也復雜（包括權(quán)屬、位置、面積等），還有大批量定期重新評估的要求，因此價值認定是否公平、合理和高效直接決定了房產(chǎn)稅管理體系的效率和完善程度。在很多國家房產(chǎn)稅的征稅對象往往是所有房屋（比如所有住房，所有經(jīng)營性房屋等），這意味著巨大的評估作業(yè)量；再加上定期重估的需要，評估工作具有了周期性特點，需要估價師在短時間內(nèi)對大體量的房屋做出準確和專業(yè)的評估判斷。而大量、復雜、重復的評估業(yè)務(wù)對于房產(chǎn)評估這個專業(yè)行業(yè)來說，可謂既是挑戰(zhàn)也是機遇。

考慮到房產(chǎn)稅的長期性，針對房產(chǎn)稅所進行的評估行業(yè)也需要建立一套全面明確和較為穩(wěn)定的體系，包括對評估對象，評估方法，評估管理等多個方面的清晰界定。當然，評估方法不因評估目的變?yōu)榇_定房產(chǎn)稅的稅基而改變，原則上仍該由被估價對象的特征來決定。在美國，根據(jù)不同房產(chǎn)的特性，市場法，收益法和成本法也都會被采用（Monmouth County Board of Taxation（US）2013）。而如何利用現(xiàn)代技術(shù)來配合估價師的估價活動已成為當下國際探索的主流，也必然是中國下一步全面推行房產(chǎn)稅需要考慮和準備的內(nèi)容。計算機輔助批量評估法（CAMA）的優(yōu)勢很明顯，能快速、大量，科學和高效地完成估價任務(wù)，也已經(jīng)在美國、日本和香港等地得到廣泛運用（Peden 2012）。這對房產(chǎn)數(shù)據(jù)收集和更新提出更高要求，關(guān)鍵也還在于估價師的專業(yè)判斷和數(shù)據(jù)處理，在動態(tài)情況下確定不同變量之間的相互關(guān)系，并考慮不同因素的影響，比如實際操作中的陰陽合同，商業(yè)房不同樓層的價值差異等因素。

英國房產(chǎn)稅制度的問題與改革

英國實行房產(chǎn)稅的歷史較長，可以一直追述到《1601年為伊麗莎白貧困救濟法案》，而其現(xiàn)行的制度框架是根據(jù)1989年蘇格蘭和1990年英格蘭和威爾士的新規(guī)形成的。相比其他歐美國家，房產(chǎn)稅在英國財稅和社會體系中扮演了很重要的角色；稅制設(shè)置和評估行業(yè)都經(jīng)歷了多年的發(fā)展和磨合；在后金融危機時期，其現(xiàn)存問題更是成為了改革關(guān)注的焦點之一，因此為中國房產(chǎn)稅的推進提供了豐富的案例。英國對不動產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅包括印花稅，遺產(chǎn)稅等；而對保有環(huán)節(jié)征收的包括住宅房產(chǎn)稅（CouncilTax）和營業(yè)房產(chǎn)稅（Business Rates）兩種，本文主要討論保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅（即后兩者）。

（一）住宅房產(chǎn)稅的特點和問題

【住宅房產(chǎn)稅】（或譯為家庭稅），由地方政府對居住房屋（包括住宅和租用住宅）的所有者（Owner）或承租人（Occupier）按照不動產(chǎn)評估價值的一定比例征稅，用于支持地方性公共服務(wù)，是地方政府最重要的財政來源。由于英國是土地私有化國家，稅基是包括土地和附著其上的建筑物的公開市場評估價值（OMV），即自愿出售的賣家（willing seller）和自愿買入的買家（willingbuyer）在公開市場（open market）能將該房產(chǎn)交易的價格。在英格蘭和威爾士地區(qū)，住宅和經(jīng)營性房屋的信息收集和價值評估主要是由國稅與海關(guān)總署（HMRC）下屬的獨立機構(gòu)‘評估辦公室’（Valuation Office Agency，VOA）負責，在蘇格蘭地區(qū)則由‘蘇格蘭評估委員會’（ScottishAssessors）負責，—般每5年重估一次。

【稅率和稅階】作為英國唯一的地方稅，住宅房產(chǎn)稅的稅率沒有全國統(tǒng)一標準，而是每年由當?shù)卣木唧w收支預算和應(yīng)稅住宅數(shù)決定，當然中央政府保有監(jiān)控和干預的權(quán)利，以保證稅率基本反應(yīng)通貨膨脹水平，并不會因為地方政府高額的支出計劃而過度抬高房產(chǎn)稅。雖然各地的稅率不盡相同，但是英國的主要區(qū)域（即英格蘭，蘇格蘭，威爾士）在評估價值的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一把區(qū)域內(nèi)住宅房產(chǎn)分為不同價值等級（Band）。當房屋由于損壞而價值減少，或由于擴建等而價值增加，或者部分開始或停止用做經(jīng)營用房時，如果價值變動使得房屋處于不同等級，則應(yīng)按新等級進行交稅。目前，英格蘭和蘇格蘭地區(qū)所采用的住宅房產(chǎn)稅分級標準是應(yīng)稅住宅1991年4月1日可能被出售的市場價格評估值，一共包括A-H的8個等級，由估價署（Valuation OfficeAgency）評估制定（見表3）。而在威爾士，作為2000年后財稅改革的一部分，根據(jù)重新評估的房屋價值，相應(yīng)提高了分級標準的價值水平，并為體現(xiàn)高端住宅，等級數(shù)目也從原來的8個等級增加到9個。

【減免政策】為促進社會公平，英國的住房財產(chǎn)稅有非常詳細的減免范圍。住房財產(chǎn)稅全額課稅的基本條件是至少兩名成年人居住在該住宅內(nèi)，如果只有一名成年人，可減收25%；若是無人居住的住宅或居民的第二套住宅則可減收50%，另外空置的住房還享受半年的免稅期。低收入人群可以根據(jù)政策申請減免照顧，而特定人群包括學生、未成年人、外交人員或殘疾人居住的房產(chǎn)是完全免稅的。（待續(xù)）（本文作者單位為西交利物浦大學城市規(guī)劃設(shè)計系）