路麗莎

淺談房地產(chǎn)公司財務精細化管理

路麗莎

本文著重探討房地產(chǎn)公司實施財務精細化管理的重要性以及有效的管理手段，并著重對資金管理、預算管理、成本控制，建立財務分析體系和信息化管理幾個內(nèi)容進行具體闡述，旨在為房地產(chǎn)公司實施財務精細化管理提供一定的借鑒思路。

房地產(chǎn) 財務管理 精細化

一、引言

作為一種管理技術與管理理念，財務精細化管理的核心在于企業(yè)360°全方位制定剛性的財務管理制度、標準化流程，規(guī)范各崗位人員的行為，重在強調(diào)責任制，以降低財務風險、提高經(jīng)營效率和盈利能力。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營過程一般需要注入大量的資金，建設周期較長，因而財務風險也比較多，更加需要采用精細化管理。

二、房地產(chǎn)公司財務精細化管理的重要性與手段

（一）房地產(chǎn)公司財務精細化管理的重要性

實施財務精細化管理對房地產(chǎn)公司來講，具有以下幾方面的重要價值：

1.實施財務精細化管理，確保房地產(chǎn)公司持續(xù)健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在最近十幾年普遍獲得了快速發(fā)展，房地產(chǎn)公司的規(guī)模不斷擴大，開工的項目不斷增多。但一些房地產(chǎn)公司冒進擴張，使得經(jīng)營壓力不斷加大，并且在規(guī)模發(fā)展的同時，資金的周轉速度與實際利潤并沒有出現(xiàn)正向增加。因此，房地產(chǎn)公司必須做到財務管理精細化，確保公司能夠持續(xù)健康發(fā)展。

2.實施財務精細化管理，確保房地產(chǎn)公司科學決策。公司財務部門的基本職責已經(jīng)不再是簡單的賬務核算，而是擴展到公司管理，為公司決策提供正確、精準的數(shù)據(jù)基礎成為財務人員最重要的職責。房地產(chǎn)公司的管理者要作出正確的決策，就必須盡可能地了解行業(yè)、本公司的實際情況，財務部門必須提供準確的凈利潤、現(xiàn)金流、負債率情況等。只有實施財務精細化管理，才能確保財務數(shù)據(jù)的準確性，讓公司作出每個決策都依賴于財務縝密的測算，從而作出科學的決策，達到公司的經(jīng)營目標。

3.實施財務精細化管理，確保房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流充足?，F(xiàn)金流在房地產(chǎn)公司經(jīng)營中至關重要，產(chǎn)品銷售、樓款回籠、融資方式與渠道等都對現(xiàn)金流產(chǎn)生重要影響，如果管理不到位，很可能造成現(xiàn)金流不足、資金使用效率低等問題。因此，必須實施財務精細化管理，創(chuàng)新營銷方式、優(yōu)化融資渠道，以降低房地產(chǎn)成本，保證現(xiàn)金流充足。

4.實施財務精細化管理，確保房地產(chǎn)公司實現(xiàn)利潤最大化。當前，政府針對房地產(chǎn)公司出臺了一系列限購與限貸政策，同時土地價格也不斷提高，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率普遍增加。許多小規(guī)模房地產(chǎn)公司已經(jīng)被淘汰出局，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤不斷萎縮，市場競爭越來越激烈。因此，房地產(chǎn)公司必須加大精細化管理力度，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的基礎上最大限度地控制成本，向管理要利潤。

（二）房地產(chǎn)公司財務精細化管理的手段

房地產(chǎn)公司實施財務管理的精細化策略，應當包括財務管理的全部內(nèi)容，如財務預算、會計核算、投資融資、稅務管理以及內(nèi)部控制等方面都應當實施精細化管理。房地產(chǎn)公司要針對以上幾方面的事項建立財務精細化管理的完整工作流程與制度。通常情況下采取的手段有：一是建立健全公司各項業(yè)務的財務管理流程；二是按照管理流程制定配套的管理制度；三是按照業(yè)務的實際情況制定具體的實施方案；四是按照精細化管理的目標，設計相應的財務報表并制定明確的填寫規(guī)范；五是確定各部門的具體職能并建立責任制，強化對管理結果的評價與績效考核。

三、房地產(chǎn)公司財務精細化管理的對策與建議

（一）加強資金管理，提高資金使用效率

房地產(chǎn)公司項目開發(fā)從購買土地、立項、審批、建設、預售、竣工驗收，到交付使用，需要大量資金，且資金回收期長、風險較大。房地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力也不僅僅是產(chǎn)品品質(zhì)、性價比等，資金在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營過程中越來越重要。資金管理貫穿房地產(chǎn)公司經(jīng)營的始終，成為房地產(chǎn)公司財務管理中最重要的一項內(nèi)容。要實施財務管理的精細化，就必須加強資金管理。具體包括以下幾方面：一是加快收款、減少閑置資金。建立多種銷售方式，鼓勵業(yè)主采取一次性購買方式加快樓款回籠。同時，減少沉淀、閑置資金，對于應收賬款建立健全催繳制度、激勵制度，盤活閑置資產(chǎn)，將公司的每一分錢都切實可行地用起來。二是建立多種融資渠道、優(yōu)化融資結構。當前，資本市場活躍，可以選擇多種融資渠道給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營建立強大的經(jīng)濟后盾，而非單一的銀行貸款，如信托、IPO融資、融資租賃等。三是建立切實可行的資金預算，做好月度資金計劃與執(zhí)行、年度資金計劃與執(zhí)行。資金計劃要具體到每個項目、每個部門。而比資金計劃更重要的是，要做好資金執(zhí)行情況并進行分析、對比，以便在公司整體上協(xié)調(diào)分配資金使用，做到既不影響任何一個項目的進展，也實現(xiàn)了項目間的資金平衡。

（二）加強財務預算管理，實現(xiàn)全方位財務把控

房地產(chǎn)公司各項財務指標執(zhí)行的好壞，取決于執(zhí)行人的職業(yè)素養(yǎng)以及崗位能力，更取決于財務預算的執(zhí)行情況，而完善的財務預算管理制度是確保財務預算效果的堅實基礎。因此，房地產(chǎn)公司應當建立各項財務預算管理制度，通常應當包括資金預算管理、全面預算、財務現(xiàn)金收支預算、項目投資預算、現(xiàn)金與應收賬款管理等多方面的內(nèi)容，并明確規(guī)定各項業(yè)務制度的管理流程。例如，房地產(chǎn)公司應當建立的預算管理制度通常包括資金管理業(yè)務、預算管理業(yè)務、財務預算編制（審核、審批）、預算調(diào)整以及超支管理及對應的管理流程。

（三）加強成本控制，提高利潤空間

成本控制就是對成本進行規(guī)劃和監(jiān)控的過程。房地產(chǎn)公司應當以本公司實際開發(fā)的苑區(qū)產(chǎn)品為基礎，對每一個苑區(qū)產(chǎn)品成本進行估算，制定明確的全成本口徑目標成本。全成本包括土地成本、前期工程成本、建筑安裝成本、基礎設施成本、公共配套成本，以及貸款利息、開發(fā)間接費用、銷售費用、管理費用、財務費用、稅金等，即影響利潤的各項支出。在產(chǎn)品開發(fā)過程中，材料價格、產(chǎn)品工藝、工程費用、政府行政收費及各項期間費用不斷變化。動態(tài)成本就是在保證產(chǎn)品質(zhì)量的基礎上，對施工過程中各項支出及時更新、糾正偏差，目標是使動態(tài)成本在目標成本范圍內(nèi)，從而保證公司的利潤空間。

（四）建立財務分析體系，支持公司戰(zhàn)略決策

財務管理的一項重要使命就是進行財務分析，為決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)公司應當建立完善的財務分析體系。首先，應當建立嚴格的財務分析流程，如產(chǎn)品銷售定價分析流程、拿地分析流程、投融資的決策流程等；其次，應當健全財務分析制度，如房地產(chǎn)公司要建立健全財務分析管理制度，明確財務分析的管理方法等；第三，全面使用各種財務分析報表。通常情況下，利潤表、資產(chǎn)負債表以及銷售費用、管理費用分析表等都是常用的財務分析報表。

（五）加快推進財務信息化管理，改進財務管理手段

房地產(chǎn)公司的財務管理活動內(nèi)容復雜，單純依賴財務部門或者審計部門采用原有的管理手段很難做到精細化。因此，房地產(chǎn)公司應當著力提升財務管理的信息化水平，為順利實施財務管理工作提供良好的信息化管理平臺。通過信息化管理平臺數(shù)據(jù)的傳遞、核對、分析、使用，可以進一步提高財務數(shù)據(jù)的準確性。同時，讓財務人員不必再專注于復雜、繁瑣的日常業(yè)務，而有更多精力進行財務報表分析，為公司進行經(jīng)營決策提供更為準確的決策依據(jù)。

四、結語

房地產(chǎn)公司實施財務精細化管理，已經(jīng)成為其應對行業(yè)風險，實現(xiàn)持續(xù)、健康經(jīng)營的必然選擇。而財務精細化管理不是一朝一夕就能完成的，需要全公司人員通力合作，在實踐的基礎上不斷修正、完善，才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)公司提高經(jīng)營效率和盈利能力的目標。

（作者單位為沈陽華銳置業(yè)有限公司）

[1] 周慧潔. CFO精細化管理之綱節(jié)決定成?。跱］.中國會計報，2013-06-07.