文/林華

商住房緣何能逆勢狂飆

文/林華

今年“十一”前后，全國有超過21個城市先后發(fā)布樓市調(diào)控新政，多地重啟限購限貸政策。有很多喪失買房資格的購房人，紛紛將目光轉(zhuǎn)向不在限購的范圍之內(nèi)的商住房。一線城市商住房銷售火爆，價格也有上漲趨勢。

在一線城市，商住房具有總價低、價格便宜，投資性強(qiáng)、不限購等優(yōu)勢。在限購的環(huán)境下，商住房確實是年輕購房者不得已的一種選擇。

有關(guān)專家表示，對于剛需人群來說，商住房并不是好的置業(yè)決定，商住房首付高、生活成本高、交易成本高、不能落戶口，購房者在選擇時一定要謹(jǐn)慎。

商住房成樓市新主力

今年“十一”前后，全國有超過21個城市先后發(fā)布樓市調(diào)控新政，多地重啟限購限貸政策。有很多喪失買房資格的購房人，紛紛將目光轉(zhuǎn)向不在限購的范圍之內(nèi)的商住房。

據(jù)稱，此次北京的調(diào)控新政力度最大，涉及面最廣，因此影響力也最大。有很多改善型購房人已經(jīng)退訂；而由于新政中并沒有出現(xiàn)針對商住產(chǎn)品的條款，商住房銷售火爆，價格也有上漲趨勢。

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一”長假7天北京商品住宅共實現(xiàn)成交1154套，而在這1154套成交當(dāng)中，商住房所占比重高達(dá)88%。

分析人士表示，除了商住新房市場銷售未受新政出臺影響外，一直滯漲的商住二手房價格也進(jìn)入了上漲通道。在北京樓市新政出臺后，一些二手商品房已經(jīng)開始降價，而部分商住房的房主卻在提升報價。

進(jìn)入“金九銀十”的傳統(tǒng)營銷旺季，北京住宅供應(yīng)市場并未出現(xiàn)大量集中推盤現(xiàn)象。反倒受到純商品房供量的緊缺，商住房成為市場成交主力。

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月1日-11日，北京商品房成交量4250套，相比8月同期增加了57%。與此同時，受到新一輪商住調(diào)控收緊預(yù)期的影響，9月1-11日商住房成交量達(dá)到2487套，相比8月同期增加96%。

分析人士表示，北京宅地供應(yīng)不足以及成本的快速攀升，使得純商品房新盤高價入市，而這一現(xiàn)象也使得大量剛需剛改人群“外溢”至商住房市場，需求的大量涌入也使得商住房價格同樣走高，由此北京商住房已占據(jù)樓市絕對主力。

上海商住房行情同樣火爆：自今年3月底住宅限購政策升級以來，上海商住房交易市場持續(xù)活躍，4至6月成交面積達(dá)67.68萬平方米、共計11606套，比去年同期分別增長148.5%和132.7%；商住房占全部商品住宅成交的比重高達(dá)44%，遠(yuǎn)高于去年同期的15%。

由于北上深的商品房價格依然奔跑在快車道上，不少“被限購”的剛需開始轉(zhuǎn)向商住房市場，一些投資機(jī)構(gòu)也敏銳地嗅到新商機(jī)。

據(jù)稱，商業(yè)地產(chǎn)私募基金高和資本開始在一線城市核心區(qū)域收購商業(yè)物業(yè)進(jìn)行升級改造，再以旗下基金自持運營獲取回報。目前高和資本在北京、上海核心區(qū)域的投資總額已超過240億元。

近期，公寓行業(yè)有越來越多大“玩家”進(jìn)場，大部分選擇和現(xiàn)有成熟公寓品牌聯(lián)手，快速布局。今年8月，公寓運營品牌商青年匯正式申請新三板掛牌；7月，翌成創(chuàng)意在新三板募集資金6750萬元。

9月7日，公寓服務(wù)平臺mamahome宣布新加坡城市發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略入股，完成億元級A輪融資。據(jù)披露，mamahome由中富投資和易居中國聯(lián)合創(chuàng)辦，目前運營管理了約50個公寓項目，線上平臺擁有約15萬套公寓房源資源。

跨行業(yè)的資金也正在進(jìn)入公寓領(lǐng)域。日前，商旅公寓平臺源淶國際與眾安保險展開合作，眾安保險就將借此切入高端服務(wù)公寓行業(yè)。

同時，一些開發(fā)商也開始切入商住市場！商住公寓市場正在醞釀新一輪行情，而這與開發(fā)商正在此布局直接相關(guān)。

今年9月11日，攜程旅行網(wǎng)與綠地集團(tuán)旗下綠地香港達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方將以綠地在上海的“綠地?海岸城”項目為依托，共同開發(fā)民宿市場。萬科、綠都地產(chǎn)等房企也紛紛瞄準(zhǔn)商住公寓市場。

據(jù)稱，2012年至2015年，北京市至少有56家開發(fā)商擁有商住類產(chǎn)品，存量總計約為818.9萬平方米。按照商住產(chǎn)品存量排行，北京前十大開發(fā)商分別是：綠地、萬科、天恒置業(yè)、恒大地產(chǎn)、建工集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、天洋控股。

分析人士指出，開發(fā)商切入商住市場，如果能尋求一個比較成功的商業(yè)運作模式，在樓市調(diào)控當(dāng)下不失為一個發(fā)展契機(jī)。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場從增量市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?，很大一部分房源將用來投資出租，而這個市場要比傳統(tǒng)酒店大得多，因此公寓也被越來越多資本所關(guān)注。

商住房何以受到關(guān)注

所謂商住房是指在商業(yè)、公建等非住宅地塊上開發(fā)建設(shè)、設(shè)計有獨立廚衛(wèi)水電并以分割產(chǎn)權(quán)的方式對外銷售的項目。與純住宅項目不同，商住房項目，水、電、物業(yè)等費用也高于普通住宅項目。

在一線城市，“精裝修直接拎包即住，房價比周圍便宜幾千！”這類廣告推銷的是商住房，也叫SOHO，通常只有40年或50年的產(chǎn)權(quán)。

一般純住宅的產(chǎn)權(quán)是70年，這種40年或50年產(chǎn)權(quán)的商住房自誕生以來就備受爭議。不過，在一線城市，不限購、價格也確實會比周邊的房子普遍低出不少的商住房成為許多年輕置業(yè)者的新選擇。

中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道聯(lián)合數(shù)字100市場研究公司發(fā)起了主題為“您覺得商住房靠譜嗎”的小調(diào)查，結(jié)果顯示，32.2%的網(wǎng)友因為“不限購”選擇了商住房，23.7%的網(wǎng)友由于其“可辦公可居住”的屬性選擇購買，22%的網(wǎng)友因為總價低，16.9%認(rèn)為其租金收益較高。

首先，由于40年產(chǎn)權(quán)商住房一般以高層、小面積為主，容積率較高（容積率越高則一塊地上蓋得房子越多），所以開發(fā)商的成本價較低，售價也會相應(yīng)低出不少。

據(jù)稱，通常住宅用地價格是商業(yè)用地價格的3-4倍。在北上廣深等一線城市，開發(fā)商在商業(yè)用地上蓋住宅是一種很普遍的應(yīng)對土地成本過高的措施。雖然只有40年的使用權(quán)，但基本不影響銷售。

對于一些商住混合公建用地，開發(fā)商對于商業(yè)或綜合用地的開發(fā)，也多傾向于蓋成商住公寓，原因當(dāng)然是攤薄成本，甚至賺回更多的錢。

其次，對于這種房子，開發(fā)商往往偷面積，調(diào)高4.5米，同時隔成2層，不少美其名曰“買一層贈一層”，房本面積60平米，實際居住面積可能達(dá)到120平，這對于剛工作不久的年輕人而言，確實充滿“殺傷力”。

另外，商住房由于其獨特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。而且商住房具有獨特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，投資性強(qiáng)。

例如，北京青年路附近一套62平米、價格250萬元的商住房，現(xiàn)在月租可以達(dá)到1萬元左右，按照這個價格，出租20年可以回本。而同地段的一套差不多面積的普通住宅，租金價格只有7000-8000元，如果靠出租賺取收益的話，普通住宅可能不及商住房了。

值得一提的是，在北京樓市新政出臺后，一些二手商品房已經(jīng)開始降價，而一直滯漲的商住二手房價格卻進(jìn)入了上漲通道，部分商住房的房主目前在提升報價。

最后，商住公寓項目之所以受到年輕人青睞，在某種程度上與限購政策有關(guān)。限購令出臺后，讓一大批非京滬籍人士一夜之間失去購房資格，也將大量具備購買意愿與購買能力的客群拒之門外。于是，商品住宅的替代產(chǎn)品——商住公寓，銷售量出現(xiàn)了預(yù)料之中的增長。

今年6月，北京商住房限購的傳聞四起，刺激了商住房大量成交。截至8月17日，北京商住公寓共成交42030套，超出過去兩年的總和。同期，北京純住宅僅成交3萬套，公寓房的成交量不僅刷新了歷史紀(jì)錄，并在歷史上首次出現(xiàn)公寓房簽約量超過普通住宅的一幕。

今年“十一”前后，全國有超過21個城市先后發(fā)布樓市調(diào)控新政，多地重啟限購限貸政策。有很多喪失買房資格的購房人，紛紛將目光轉(zhuǎn)向不在限購的范圍之內(nèi)的商住房。

不過，隨后中國樓市整頓風(fēng)聲驟緊，北京部分商住項目的樣板間已被關(guān)閉。分析人士認(rèn)為，“公寓政策不會太緊，未來不可能全面限購”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前一線城市普通住宅越來越少，商住項目已經(jīng)成為樓市重要的補充，對此出臺“一刀切”的限購政策可能性不大。因此，商住房在未來一段時間里將出現(xiàn)量價齊升的新格局。

商住房投資存在風(fēng)險

在一線城市，商住房具有總價低、價格便宜，投資性強(qiáng)、不限購等優(yōu)勢。商住房在限購的環(huán)境下，確實也是不得已的一種選擇。但是對于剛需人群來說，商住房并不是好的置業(yè)決定，購房者在選擇時一定要謹(jǐn)慎。

商住房總價雖然較低，但是首付高，普通的住房最低首付只要兩成，但是商住房的政策規(guī)定必要達(dá)到五成，而且貸款年限最多只有10年，利率也是基準(zhǔn)率的1.1倍，還不能使用公積金貸款。

商住房產(chǎn)權(quán)年限只有40年或50年，拋去項目的開發(fā)周期，產(chǎn)權(quán)年限更短，如果作為二手房的投資潛力也變得更小了。

在生活成本上，因為是商業(yè)用地上建房，在生活收費上也是按照商業(yè)物業(yè)類別的標(biāo)準(zhǔn)，如電費浮動價格基本在0.97/度-1.07/度之間，水費一般在2元/立方米，物業(yè)費也相對高昂，通常會以酒店式服務(wù)收費。這些直接關(guān)系著購房者入住后的居住成本。

還有就是因為商業(yè)房的人防和消防標(biāo)準(zhǔn)比較高，所以商住房不通燃?xì)猓揖幼∨c辦公人員復(fù)雜，租戶普遍認(rèn)為這樣的居住環(huán)境與自己的預(yù)想差距太大。

商住房的戶型也是一大劣勢，雖然有人認(rèn)為小戶型更加便利，具有個性，但是這種戶型只適合特定的年輕人群，加之商住房的公攤較大，多為單片采光，生活舒適度上有待商榷。

商住房不能落戶口。不少非戶籍人員出于被限購的因素購買商住房，但這類房屋派出所不接受落戶。這就意味著小區(qū)的子女難以在片區(qū)內(nèi)就學(xué)，小區(qū)沒有居委會管理，當(dāng)然集體戶口的購房者受到的影響更大。

在稅費收取上，商住房和普通住宅也有區(qū)別。首先商住房是不能享受目前的稅費優(yōu)惠政策的，如果房價為100萬元，購買商住房要比普通住宅多交納近5萬元的稅費，購房總成本大大增加。

在二手商住房的交易時，其稅費驚人。商住房二次轉(zhuǎn)手成本較高，營業(yè)稅是差價的5.65%，土地增值稅30%-60%（根據(jù)不同的系數(shù)計算），個人所得稅20%，以上都是上家需要承擔(dān)的部分，下家則需要支付合同價3%的契稅，合同價5‰的交易手續(xù)費等。

特別要提醒購房者，商住房在二手房市場非常不受歡迎，因為高昂的稅費成本，大多數(shù)購房者不愿意購買二手商住房，部分二手商住房處于有價無市的尷尬境地。因此，這類產(chǎn)品更適合長期持有出租，而非短線買賣。

需要提醒購房人，商住房不僅存在著轉(zhuǎn)讓稅費高的劣勢，從投資回報的角度衡量，二手商住、住宅盡管同步升值，三級市場的租金也基本相當(dāng)，但商住房的使用年限只有40年或50年，回報周期短意味著回報率的大幅降低。

有關(guān)專家表示，盡管商住房看似滿足了部分群體的居住需求，但是潛在問題和風(fēng)險特別多，購買時還需謹(jǐn)慎。同時，也要給開發(fā)商一句忠告，用炒作商住限購手段來賣房，是一種擾亂市場、無視法律法規(guī)的行為，政府一定會依法依規(guī)嚴(yán)肅處理的。

從近幾年商住房數(shù)據(jù)分析來看，目前拿地未施工、施工未上市、上市未銷售的商住房總量不小，這就有存量過剩的風(fēng)險，這也將直接導(dǎo)致這類房屋升值空間變小、漲幅緩慢。這種情況下，無論是建還是買，對于開發(fā)商和投資者來說，都應(yīng)該理性考慮。

如何選購商住房？業(yè)內(nèi)人士表示，商用區(qū)和居住區(qū)分開在兩個區(qū)域的商住房是首選，商用區(qū)和居住區(qū)相對獨立能避免交叉使用帶來的不便，這樣的商住兩用項目居住起來比較舒適。

如果商住小區(qū)不能達(dá)到商住分區(qū)，那么就退而求其次選擇商住分層。通常這樣的項目會將商用房分配到低層，居住層設(shè)計在商用房之上，以分層管理的方式將商住和自住業(yè)主的活動空間分開。在選購這種房產(chǎn)時要關(guān)注通道獨立、電梯使用商住分開、小區(qū)配套和公用設(shè)施共享程度低的項目。