王宗賢(沈陽建筑大學管理學院，110168)

房地產企業(yè)工程管理流程的改進

王宗賢
(沈陽建筑大學管理學院，110168)

改革開放以來，我國國民經濟飛速的發(fā)展，隨之也帶動了房地產行業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)已成為推動國民經濟的重要部分。然而，經過二十多年的發(fā)展，我國房地產業(yè)仍處于粗放型生產發(fā)展，在運營和管理方面還存在著不足的地方，導致房地產發(fā)展銷售業(yè)績不理想，貸款成本上升，融資困難、資金短缺、土地資源減少等問題，給房地產業(yè)的發(fā)展帶來很大影響。因此，加強房地產業(yè)的工程管理至關重要，只有提升管理效率，才能使房地產業(yè)在市場日趨激烈的競爭中穩(wěn)定發(fā)展。

房地產業(yè)；工程管理；改進

0.引言

從2010年開始，為了控制樓價暴漲，我國推行了相關調控政策以加強對房地產市場的管理，使房地產發(fā)展環(huán)境有了較大的變化。而房地產市場的主要狀態(tài)呈現為：剛性需求賣家觀望，投資賣家望而卻步。房地產企業(yè)銷售情況交叉。隨著房地產業(yè)的快速發(fā)展，顧客對產品的質量要求也越來越高，房地產業(yè)之間的競爭力也日益激烈。目前，我國多數房地產業(yè)在管理方面還存在一些問題，如規(guī)模較小、管理差、抗風險能力低等。只有對經驗管理模式適當改進，才能使房地產業(yè)在激烈的市場競爭中良好的發(fā)展。深入分析工程管理中出現的問題，提出相應的改進策略，建立健全流程管理體系，使房地產業(yè)具有深層次的競爭力，以取得長期穩(wěn)定的發(fā)展。

1.房地產工程管理流程

工程管理流程主要包括方案設計階段、初步設計階段、施工圖設計階段、項目實施階段、項目驗收和移交階段【1】。在工程建設過程中，要對建設工程進行有計劃、有組織、領導與控制的管理，使工程建設的質量達到預期的效果。根據房地產開發(fā)的特點，可以把工程流程分為三個部分，分別為設計、施工和竣工驗收移交。

2.房地產工程管理中出現的問題

2.1 工程管理開發(fā)前期準備不夠

房地產業(yè)在管理涉及到多個方面，其中開發(fā)前期的準備工作是最基礎的【2】。當前，我國房地產項目中前期準備工作不夠到位最為普遍，沒有進行深入研究就盲目決策開發(fā)，導致在過程中出現一系列問題。房地產項目開始之前的準備工作有著重要作用，如果前期沒有進行調研論證，沒有經過深思熟慮的思考，一拿到土地就開始蓋房，沒有對各個方面進行考量與論證，如技術方面、經濟方面等，而造成房源符合消費者需求，也造成開發(fā)的失敗，嚴重影響房地產業(yè)的發(fā)展。

2.2 管理體制不健全

我國在房地產項目開發(fā)之前，沒有深入了解項目管理，管理模式也是按照傳統(tǒng)的方式進行的，導致難以實現預期的效果。出現延遲交房、成本過高、管理費用過高等問題。

2.3 不夠重視施工許可規(guī)定

房地產開發(fā)項目時，只顧眼前利益，沒有長遠的規(guī)劃，通常都希望能早點結束工期，以實現經濟效益。大多數施工單位為了盡早完成開發(fā)，不顧開發(fā)程序的限制而率先施工，沒有經過政府建設主管部門施工檢查與辦理相關的手續(xù)。這使工程在施工中出現強制暫停的結果，不僅會遭受罰款，而且使房地項目開發(fā)去也被實行經濟上的懲罰。還有的施工單位為了趕超施工進度，完全不顧國家相關的政策規(guī)定，比如超時施工、違規(guī)施工、施工作業(yè)不達標等，這些問題都會存在安全隱患，因此，房地產工程總應嚴格遵守國家相關規(guī)定。

2.4 設計監(jiān)理制度不夠規(guī)范

當前，房地產業(yè)在開發(fā)時，設計單位和監(jiān)理單位沒有進行溝通與交流，導致在這個過程中出現大量的問題，使變更圖紙比原設計圖紙還多，造成成本的浪費現象，再加上管理制度不夠完善，在管理上出現混亂現象，嚴重影響了工程的效率。

2.5 造價預算出現嚴重偏差

一般情況下，確定房地產項目的投資額度，主要是在決策階段或者涉及階段。但是由于項目正式確定以后，受到多方面的因素，如施工單位人員、材料、施工機械以及工藝技術等方面的影響，使施工階段工程的造價管理出現極大的偏差，如開發(fā)商在施工前不夠重視設計的有效性，導致施工階段出現一系列問題，而進行修改設計。這種更改對工程造價的變動有著很大影響。

2.6 完工驗收與備案管理不夠嚴謹

在房地產項目建設中，有的單位對完工驗收環(huán)節(jié)不夠嚴謹，沒有意識到此環(huán)節(jié)的重要性。在工程完工后，為了使工期早點結束而盡量縮短驗收環(huán)節(jié)的時間，通常都是草草完成。由于對房地單位對施工中分項驗收等環(huán)節(jié)不夠嚴格，而導致完工后出現一些問題，如結算依據不足、驗收資料不齊全等，從而使驗收手續(xù)辦理不能正常進行，出現拖延交付等后果。因此，應加強施工完工后的驗收與備案管理工作。

3.工程管理流程體系優(yōu)化思路及改進措施

3.1 項目開發(fā)前期的改進

房地產開發(fā)前期的規(guī)劃管理是最重要的部分，關系到房地產開發(fā)項目的可控性與可預測性，因此，在前期的管理工作中，要全面的考慮房地產涉及的各個方面，對其進行深入的研究。比如在前期對各個部門所占用的時間進行有效的控制，在建房時對周圍的環(huán)境進行考察，以確保后期的工作能順利進行。

3.2 制定長遠的施工計劃

項目計劃與整個工程有著密切的關聯(lián)，是關系到項目順利完工的重要部分。在制定項目計劃時要嚴格按照實際情況進行，對于短期的計劃要在規(guī)定時間內完成，一些長遠的計劃要建立在短期計劃之上，讓計劃層層遞進的實施，這樣進行實施計劃，才能實現工程的穩(wěn)定進行，保證工程的質量和效率。

3.3 嚴格遵守國家房地產工程管理規(guī)定

嚴格遵守國家規(guī)章制度，把設計圖紙落實到位，將資金、物資和施工服務的市政公用設施等其他應當具備的條件落實到位，這些都是施工前的重要工作，也是國家房地產工程管理的規(guī)定【3】。在工程建設完工后，施工單位應當組織設計，編制施工單位完工的竣工圖，然后對工程的質量做出評價與分析，整理相關的文件資料，并向有關部門提交驗收報告。

而有些單位由于沒有按照規(guī)定進行，沒有制定合理的施工計劃，導致在過程中出現一系列問題，嚴重影響施工質量。有的單位只注重視經濟效益，而忽視了其質量的重要性。這使房屋的質量受到了很大影響。因此，施工中要安排專業(yè)人員負責工程監(jiān)理隊伍，房地產開發(fā)單位應嚴格遵守國家相關規(guī)定，以保障工程的順利進行，使工程的質量得到提升。

3.4 強化完工時的驗收管理

工程完工時的驗收不僅關系到工程的質量，還保證了工程的效率，使工程能夠在規(guī)定時間內完成。如果完工后驗收工作沒有認真履行，可能引起一些安全隱患，引起的后果不僅只是經濟上的損害，而且會導致公司的名譽受到損害，甚至影響公司以后的發(fā)展，在激烈的競爭中難以穩(wěn)定發(fā)展。因此，施工管理在完工后的管理應嚴格按照規(guī)定進行，強化完工后的驗收管理。

4.結語

總而言之， 改進房地產企業(yè)工程管理，不僅可以滿足顧客的需求，而且使房地產業(yè)的經濟效益得到提升，增強了房地產業(yè)的競爭力【4】。因此，做好企業(yè)的工程管理對房地產發(fā)展有著重要意義。對于工程管理中出現的問題進行深入分析，完善管理體系、制定長遠的規(guī)劃、嚴格遵守國家相關的規(guī)整制度等，不斷加強房地產建設的管理，使房地產業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。

[1]邱今堤. 我國中小房地產企業(yè)項目管理過程中的問題及其改進策略[J]. 現代商業(yè),2015,09:127-129.

[2]陳祖. 關于房地產開發(fā)項目管理難點的探討與分析[J]. 四川建材,2006,02: 142-144.

[3]倪紅偉. 房地產開發(fā)經營企業(yè)統(tǒng)計工作存在的問題與對策[J]. 統(tǒng)計科學與實踐,2012,07:54-56.

[4]周淑英. 當前房地產開發(fā)企業(yè)工程檔案管理存在的問題及改進措施[J]. 黑龍江檔案,1997,04:38-39.

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